jueves, 25 de junio de 2020

SUSPENSION CAUTELAR DE DEMOLICION DE VIVIENDA ORDENADA POR LA APLU.


SUSPENSION CAUTELAR DE DEMOLICION DE VIVIENDA ORDENADA POR LA APLU.
 
En el recurso de apelación interpuesto por nuestro despacho Coladas-Guzmán Y Rivas contra el auto dictado por el Juzgado de lo contencioso-administrativo por el que se denegó la medida cautelar de suspensión de la resolución de la Agencia de Protección da Legalidade Urbanística por la que se ordena la demolición de una vivienda, por la sentencia del TSJ de Galicia No se aceptan los fundamentos jurídicos del auto recurrido en apelación, que han de entenderse sustituidos por los que a continuación se pasan a exponer.



Con carácter previo a la resolución del recurso el Tribunal dejó sentados los presupuestos generales para la adopción de las medidas cautelares, conforme a constante doctrina jurisprudencial.



De conformidad con lo dispuesto en los Arts. 129 y ss. de la LRJCA la adopción de medidas cautelares en el proceso contencioso administrativo requiere que el recurso, de no otorgarse, pudiera perder su legítima finalidad, lo que significa que, de ejecutarse el acto, se crearían situaciones jurídicas prácticamente irreversibles haciendo ineficaz la sentencia e imposibilitando el cumplimiento de la misma en sus propios términos, no obstante, aún concurriendo el anterior presupuesto, puede denegarse cuando se aprecie que, de adoptarse, habría de producirse una perturbación grave de los intereses generales o de tercero, lo que, en definitiva, obliga a efectuar siempre un juicio comparativo de todos los intereses en conflicto. De conformidad con lo dispuesto en los Arts. 129 y ss. de la LRJCA la adopción de medidas cautelares en el proceso contencioso administrativo requiere que el recurso, de no otorgarse, pudiera perder su legítima finalidad, lo que significa que, de ejecutarse el acto, se crearían situaciones jurídicas prácticamente irreversibles haciendo ineficaz la sentencia e imposibilitando el cumplimiento de la misma en sus propios términos, no obstante, aún concurriendo el anterior presupuesto, puede denegarse cuando se aprecie que, de adoptarse, habría de producirse una perturbación grave de los intereses generales o de tercero, lo que, en definitiva, obliga a efectuar siempre un juicio comparativo de todos los intereses en conflicto.”



A continuación hace menció a la doctrina del T.C., con la siguiente cita:



Así en términos realmente expresivos el T.C. tiene establecido que las mismas han de tender a asegurar la eficacia real del pronunciamiento futuro que recaiga en el proceso (ST. 14/1992 de 10 de febrero) pero como también advierte la jurisprudencia, con ocasión de la medida cautelar no cabe prejuzgar la cuestión de fondo, así en la St. de 16 de febrero Así en términos realmente expresivos el T.C. tiene establecido que las mismas han de tender a asegurar la eficacia real del pronunciamiento futuro que recaiga en el proceso (ST. 14/1992 de 10 de febrero) pero como también advierte la jurisprudencia, con ocasión de la medida cautelar no cabe prejuzgar la cuestión de fondo, así en la St. de 16 de febrero de 2001 (Ref. el derecho 2001/15513) señaló “…La apariencia de buen derecho… requiere, según reiterada jurisprudencia, una prudente aplicación, lo que significa que, en general, sólo quepa considerar su alegación como argumento de la procedencia de la suspensión cuando el acto o disposición impugnada haya recaído en cumplimiento o ejecución de una norma o disposición general previamente declarada nula o cuando se impugna acto o disposición idénticos a otros que ya fueron jurisdiccionalmente anulados…”.



Nos recuerda esta sentencia del TSJ de Galicia que para la adopción de las medidas cautelares en relación con la impugnación de acuerdos que imponen la demolición de construcciones, esta Sala, siguiendo el criterio reiterado del T.S.:
 
 “viene manteniendo que la adopción de la medida cautelar de suspensión exige que el recurrente acredite que la ejecución del acto haría perder su finalidad legítima al recurso porque la construcción constituye su domicilio habitual o la sede de su actividad profesional. Así lo señalamos, por ejemplo, y por citar resoluciones relativamente recientes en las siguientes:

St. de 24 de julio de 2019 (Recurso 4149/2019) en la que dijimos:

Debe recordarse que la Jurisprudencia ha señalado en reiteradas ocasiones que no procede la concesión de medidas cautelares respecto a resoluciones administrativas firmes que ordenen la demolición de edificaciones, toda vez que los perjuicios que se podrían ocasionar a la parte recurrente serían de naturaleza económica y por ello perfectamente resarcibles.

Igualmente ha señalado la Jurisprudencia que ese criterio general cede en aquellos casos en que la edificación sea la vivienda habitual de quien la solicite o se desarrolle en la edificación una actividad profesional, circunstancias ambas que deben acreditarse al menos indiciariamente por quien solicita la medida cautelar .

La razón de ser de esas excepciones tiene su fundamento legal en que, en esos casos, efectivamente, al margen de los perjuicios económicos que ocasionaría la no concesión de la medida en caso de que se dictase Sentencia estimatoria del recurso presentado, se causarían además otro tipo de perjuicios, difícilmente resarcibles, en caso de Sentencia estimatoria, con lo que el supuesto planteado, cumpliría el requisito legalmente establecido respecto a las medidas cautelares, acerca de que si no se concediesen, el recurso podría perder su legítima finalidad (Artículo 130 Ley 29/1.998 de 13 de julio reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ).

St. de 8 de julio de 2019 dictada en el Recurso 4123/2019, en la que afirmamos:

“…no cabe afirmar que la ejecución del acto administrativo comporte la pérdida de la finalidad del recurso, ya que no resulta irreversible la ejecución de la orden de demolición recurrida, ello por consecuencia de la compensación económica y la posible reconstrucción que pudiera hacerse al efecto en el caso de estimación del recurso contencioso administrativo.

Es cierto que en determinados supuestos de demoliciones la Jurisprudencia ha entendido que llevarlas a cabo podría determinar perjuicios de imposible o muy difícil reparación, asimilables a la pérdida de la finalidad legítima del recurso; pero se refieren, en lo relativo a viviendas, a las que constituyen el domicilio habitual del interesado. Aunque la finalidad legítima del recurso es preservar el efecto útil de la futura sentencia que se dicte (STS de 18.11.03), también debe tomarse en consideración el interés general que se derive de la ejecución o no del acto impugnado y en este caso existe una línea jurisprudencial unánime que propugna la relevancia de acreditar que la construcción a demoler es, bien el domicilio habitual del recurrente, o bien el emplazamiento donde realiza su actividad económica, supuestos en que procedería acoger la medida suspensiva (SsTS de 12.11.96 , 07.03.01 ó 01.04.02 ).

En la Sentencia de 23 de octubre de 2014, recurso 4346/2014, esta Sala y Sección recuerda el criterio general que viene sosteniendo de forma constante, con arreglo al cual y de conformidad con la doctrina establecida en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, la ponderación de los intereses en conflicto lleva a desestimar la pretensión cautelar de suspensión en relación con actos que resuelven expedientes de reposición de la legalidad urbanística y acuerdan el derribo de obras realizadas sin la preceptiva licencia o autorización, con determinadas excepciones (vivienda habitual que constituya el domicilio habitual del interesado o local en que desarrolle una actividad económica relevante que constituya su medio de vida). En este sentido cabe remitirse a diversas sentencias de esta Sala de 22 de mayo de 2014, recurso 4162/2014; STSJG de 7 de noviembre de 2013, recurso 4406/2013; STSJG de 25 de septiembre de 2014, recurso 4211/2014; o la STSJG de 24 de julio de 2014, recurso 4241/2014, entre otras.”



La sentencia que comentamos, aplicando los anteriores criterios al presente caso y alegado y acreditado que la vivienda de cuya demolición se trata constituye  lugar de residencia habitual, accede a la suspensión interesada, porque resulta evidente que en el presente caso al margen de la posible pérdida de la finalidad del recurso de llegarse a estimarse la demanda, se producen unos perjuicios de presente a los recurrentes ya que acreditaron que no cuentan con ninguna otra solución habitacional para cubrir sus necesidades, lo que determinó que el recurso fuera estimado y el auto recurrido revocado.


miércoles, 6 de mayo de 2020

Pequeño arrendador: ¿está obligado a reducir la renta o a permitir un retraso o aplazamiento en el pago?

 

Pequeño arrendador: ¿está obligado a reducir la renta o a permitir un retraso o aplazamiento en el pago?

No está obligado legalmente, sin perjuicio de la conveniencia de negociar a fin de facilitar al inquilino  el cumplimiento de su obligación de pago de la renta, si éste está afectado por esta situación de crisis excepcional.

Veamos los siguientes supuestos:

Vivienda habitual del inquilino:


 Para los contratos que debieran terminar entre el 2 de abril de 2020 y el periodo que transcurra  hasta los dos meses siguientes desde la terminación del estado de alarma, el arrendatario tendrá derecho a pedir una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses. Las partes pueden llegar a un acuerdo. Esta prórroga afecta a todos los alquileres de vivienda habitual, no solo a los afectados por las situaciones de vulnerabilidad.

También le afecta la suspensión de los procedimientos sobre desahucios en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional.
Una vez que termine el estado de alarma y por lo tanto los Juzgados vuelvan a su actividad normal, en los procedimientos de desahucio relacionados con alquileres de vivienda se podrá ordenar una suspensión extraordinaria del lanzamiento o del procedimiento en el estado en que se encuentre, por un periodo máximo de 6 meses desde el 2 de abril de 2020.

Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad  como consecuencia de esta crisis, y le pide un aplazamiento temporal del pago de la renta, tendrá que contestarle en el plazo de 7 días.

 Puede aceptar la propuesta del inquilino, o puede proponer otra alternativa.

El Real Decreto-ley no le obliga a aceptar un aplazamiento o una condonación si no llegan a un acuerdo.
El inquilino que se encuentre en condiciones de vulnerabilidad podrá pedir un préstamo para pagarle la renta, (las ayudas están previstas para cubrir hasta 6 meses de renta).

Y qué se entiende por vulnerabilidad:

  • Sufrir una pérdida sustancial de ingresos ligada a una situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o reducción de jornada por motivo de cuidados, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. En el mes anterior a la solicitud, el conjunto de ingresos de la unidad familiar (el inquilino y su cónyuge o pareja de hecho inscrita más los hijos, todos residentes en la vivienda) no exceda de 3 veces el IPREM (más 0,1 IPREM por hijo o por mayores de 65 años, o más 0,15 IPREM por hijos en familias monoparentales). Para una pareja sin hijos el limite de ingresos es de 1.613,52 € brutos al mes. Con un hijo: 1.774,87 € al mes; con dos hijos: 1.936,22 € al mes. Si es monoparental con un hijo: 1.855,54 € al mes. El límite se aumenta a 4 o 5 veces el IPREM en caso de haber personas con determinado grado de discapacidad.
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos que pague el arrendatario, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita esa vivienda habitual NO sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No cuentan las participaciones heredadas, ni los casos en los que se sea titular de una vivienda que no esté disponible por causa ajena a su voluntad o que no sea accesible para una persona de esa unidad de convivencia con discapacidad.

  • Enlace a las web de las ayudas autonómicas para el alquiler.

    miércoles, 15 de abril de 2020

    CLAUSULA IRPH: ES MOMENTO DE ACTUAR PARA RECUPERAR SU DINERO.















    El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su Sentencia dictada el 3 de marzo de 2020 (C-125/18), abre la puerta a que miles de consumidores afectados puedan reclamar la abusividad de la cláusula que incluye el IRPH por falta de transparencia.

    Con la finalidad de evitar el colapso judicial que se produjo con las reclamaciones de las denominadas "clausulas suelo", se está valorando desde el CGPJ emplear el sistema de "pleito testigo", de tal modo que se dicte la misma sentencia en casos idénticos, agilizando así su resolución.


    ¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA IRPH?

     Personas físicas consumidoras
         Socios cooperativistas de viviendas
    Personas jurídicas consumidoras
         Entidades sin personalidad jurídica

    LA INSERCIÓN DE IRPH EN EL MARCO DE LAS CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN
    Será necesario comprobar el cumplimiento de los requisitos de incorporación de las condiciones generales de la contratación

    FUNDAMENTO JURÍDICO PARA LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE IRPH: TRANSPARENCIA
    Principio general de transparencia
    Valoración de la transparencia en la cláusula IRPH

     PLAZO PARA  LA ACCIÓN
     Imprescriptibilidad de la acción
     Inaplicación de la doctrina del retraso desleal


     DESARROLLO PROCESAL PARA LOGRAR LA NULIDAD DEL IRPH
     Reclamación previa a la entidad financiera
    Conciliación judicial
    Demanda de nulidad de IRPH

    ¿Cómo ACTUAR SI CREO QUE EN MI PRESTAMO HIPOTECARIO SE HA INCLUIDO LA CLAUSULA IRPH?

    ANTES DE NADA LES RECOMIENDO CONSULTAR CON UN ABOGADO/A, O SU ASESORIA HABITUAL.

    1º.- BUSCAR LA DOCUMENTACION.

    2º.- RECLAMAR A LA ENTIDAD BANCARIA.

    3º.- NEGOCIAR CON LA ENTIDAD BANCARIA.

    4º.- PRESENTAR DEMANDA ANTE EL JUZGADO COMPETENTE.


    lunes, 13 de abril de 2020

    COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RECLAMACION DE DEUDAS CONTRA LA XUNTA DE GALICIA HEREDERA DEL PROPIETARIO FALLECIDO


     
    COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RECLAMACION DE DEUDAS CONTRA LA XUNTA DE GALICIA HEREDERA   DEL PROPIETARIO FALLECIDO
     
     
     
     
     
     
    En el presente caso, la Comunidad de Propietarios que representa nuestro Despacho de ABOGADOS COLADAS-GUZMAN y RIVAS, reclamaba las cuotas adeudadas a la Xunta de Galicia como heredera a beneficio de inventario del propietario fallecido, toda vez que sus legítimos herederos habían renunciado a la misma.
     
    La Sentencia estima íntegramente la demanda y condena a la Xunta de Galicia, como heredera de la vivienda generadora de las deudas,  al pago de la totalidad de las  cuotas adeudadas, en base a los siguientes argumentos alegados por nuestra Abogada Ana Cabaleiro:
     
    La comunidad de propietarios no cuenta, a diferencia de la Administración, con facultades de autotutela para cobrarse mediante la enajenación directa del bien, y necesita un título – lógicamente, un pronunciamiento judicial cual la presente sentencia – para poder obtener el cobro en vía ejecutiva.
    Una cosa es que, en caso de deudas de la herencia (que ya se ha descartado sea el caso), el aceptante a beneficio de inventario solo responda con los bienes de la misma hasta donde alcancen éstos, y otra bien distinta que no hubiera de declararse igualmente el adeudo sin perjuicio de las prevenciones a adoptar en caso de ejecución forzosa si el deudor, que no deja de serlo, no atendiese voluntariamente, como debiera, al pago de lo que le corresponde.
    No se trata así, como lamenta la contestación, de que se socialicen deudas de personas fallecidas, que en este caso y como se ha dicho no existen, sino antes al contrario que la administración no cumple con sus obligaciones como propietario, dejando a los demás integrantes de la comunidad desamparados ante una deuda creciente, y remitiéndolos a un modo de satisfacción imposible para poder confirmar el desentendimiento de sus responsabilidades.
     
    Lo que, en opinión del juzgador, no puede ser amparado por los Tribunales dando lugar a la íntegra estimación, sin matices ni limitaciones, de la demanda presentada; sin necesidad de más razonamiento ni de examinar otras posibles cuestiones hayan sido objeto de debate o prueba.

    jueves, 12 de diciembre de 2019

    Reseñas de jurisprudencia relacionadas con el sector de la promoción inmobiliaria.
      
    En el Editorial de la revista digital APROIN nº 144 (http://www.revistaaproin.com/index.php/editorial_144/ ), hacía mención a las normas publicadas durante el período estival, no pocas y no de poco calado y su "sorprendente" notificación o publicación durante las vacaciones.
    En este artículo selecciono algunas Sentencias que por su aplicación práctica me han parecido de interés para el sector de la promoción inmobiliaria por su relación con los tributos, que tanto peso tienen en los costes finales de la vivienda (sobre un 25 %).

    Plusvalía Municipal

    El Pleno del Tribunal constitucional ha estimado por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid y, en consecuencia, ha declarado que el art. 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado el 5 de marzo de 2004, es inconstitucional, en los términos referidos en el Fundamento jurídico quinto apartado a).

    La sentencia argumenta que cuando existe un incremento de la transmisión y la cuota que sale a pagar es mayor al incremento realmente obtenido por el ciudadano, se estaría tributando por una renta inexistente, virtual o ficticia, produciendo un exceso de tributación contrario a los principios constituciónales de capacidad económica y no confiscatoriedad (art. 31.1 CE).

    El Tribunal limita las situaciones susceptibles de ser revisadas exclusivamente a aquellas que no hayan adquirido firmeza a la fecha de su publicación.

    La parte dispositiva de la sentencia tiene el siguiente contenido: “En atención a todo lo expuesto, el Tribunal Constitucional, por la autoridad que le confiere la Constitución de la Nación Española ha decidido Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 1020-2019, promovida por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid y, en consecuencia, ha declarado que el art. 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado el 5 de marzo de 2004, es inconstitucional con el alcance previsto en el Fundamento jurídico quinto a).

    Aval de las cantidades entregadas a cuenta en contratos de venta de viviendas sobre plano

    La sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO en Sentencia núm. 408/2019, de Fecha 09/07/2019 y en relación a un CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. DEVOLUCIÓN DE ANTICIPOS. OBLIGACIÓN DEL PROMOTOR, acordó que: Existía infracción del artículo 1 de la Ley 57/1968 que establece un eficaz sistema de protección del adquirente de viviendas en construcción, pues obliga al promotor que reciba anticipos a cuenta del precio a garantizar su devolución mediante aval o seguro y a recibir esos anticipos en una cuenta especial, si bien la jurisprudencia ha aclarado que por tratarse de una obligación del promotor, la protección del comprador no depende de que las cantidades se ingresen en esa cuenta especial o en otra del promotor que no tenga ese carácter; (ii) el art. 1 también responsabiliza a la entidad de crédito meramente depositaria de las cantidades anticipadas por el hecho de recibirlas incumpliendo su obligación legal de exigir del promotor la apertura de cuenta especial debidamente garantizada; (iii) en este caso "concurren sin duda circunstancias bastantes" para considerar que la entidad de crédito debe responder como depositaria, pues no solo era la que financiaba la construcción mediante un préstamo al promotor, sino que "además era perfectamente conocedora del proceso de comercialización, pues exigió y conoció la acreditación de los contratos de compraventa en los que constan entregas de dinero a su firma y compromisos de anticipos, de suerte que no podía ignorar que era de aplicación a la promoción de la construcción la ley 57/68", y además era depositaria, mediante la cuenta corriente abierta a la promotora, "de muchas de las cantidades entregadas por los compradores de las viviendas, ya por ingresos directos de los mismos, ya por ingresos realizados por la promotora una vez recibidas", por lo que "pudo y debió conocer incluso que la promotora no ingresaba.

    Interpretando el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, esta sala ha fijado y reiterado, en sus sentencias 733/2015, de 21 de diciembre (de pleno ), 142/2016, de 9 de marzo, 174/2016, de 17 de marzo, 420/2016, de 24 de junio, 468/2016, de 7 de julio, 459/2017, de 18 de julio, 502/2017, de 14 de septiembre (de pleno ), 636/2017, de 23 de noviembre, 102/2018, de 28 de febrero, y 503/2018, de 19 de septiembre, la siguiente doctrina jurisprudencial:
    "En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito no avalistas que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

    Comprobación de valores por falta de motivación

    El TS procede a interpretar el art. 66.4 del Reglamento general de desarrollo de la LGT, en materia de revisión en vía administrativa, en relación con los apdos. 2, 3 y 5 del mismo precepto, y declara que, anulada en vía económico-administrativa una comprobación de valores por falta de motivación y la liquidación derivada de la misma, ordenando retrotraer las actuaciones para que se practique nueva comprobación y se apruebe otra liquidación, las nuevas actuaciones y la resolución que se dicte deben entenderse producidas en un nuevo procedimiento de gestión tributaria y no en un procedimiento de ejecución de resoluciones administrativas.
    Tratándose de procedimientos tributarios de gestión, el tiempo en el que debe ser dictada la nueva resolución, se rige por el art. 104.1 de la LGT y no por su art. 150.5 -actual 150.7-. El art. 104 de la LGT debe ser interpretado en el sentido de que la Administración tributaria debe tramitar el procedimiento retrotraído y notificar una resolución al interesado en el plazo que reste desde que se realizó la actuación procedimental causante de la indefensión del interesado, que determinó la anulación del acto administrativo que puso fin al procedimiento. Dicho plazo empieza a contarse desde el día siguiente a aquél en que se comunica la resolución anulatoria con retroacción de actuaciones al órgano competente para llevarla a puro y debido efecto.
    El TEAC examina los plazos en los que deben concluir las actuaciones inspectoras retrotraídas a la luz de la nueva redacción del artículo 150. 7 de la LGT
    Fija el Tribunal criterio indicando que tras la reforma legal operada en 2015, el artículo 150.7 de la LGT se aplica tanto al supuesto de ejecución de resoluciones de los órganos económico-administrativos que han apreciado defectos formales y ordenado la retroacción de las actuaciones inspectoras como al supuesto de ejecución de resoluciones de los citados órganos que han estimado en parte la reclamación contra el acto que pone fin al procedimiento de inspección por razones sustantivas o de fondo, por ser de plena aplicación, a la nueva regulación la doctrina sentada por el Tribunal Supremo respecto de la redacción original del artículo 150.5 de la LGT.
    El TS declara nula la comisión cobrada por Kutxabank por reclamación de posiciones deudoras, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 25 Octubre 2019
    La comisión incumple dos requisitos legales pues prevé que puede reiterarse y se plantea como una reclamación automática. Además no identifica qué tipo de gestión se va a llevar a cabo y si la entidad cobra también intereses moratorios sería desproporcionada.
    La Sala considera que la comisión no cumple con las exigencias del Banco de España para este tipo de comisiones, porque prevé que podrá reiterarse en la reclamación de un mismo saldo por gestiones adicionales realizadas por la entidad con el mismo fin y se plantea como una reclamación automática, pues basta la inefectividad de la cuota en la fecha de pago prevista para que se produzca su devengo y se cobre al cliente, además de los intereses moratorios, sin discriminar periodos de mora.
    Además, estima que, tal y como está redactada, la cláusula no identifica el tipo de gestión que se va a llevar a cabo con el cliente por cuanto lo pospone para un momento posterior, de tal manera que no cabe deducir que automáticamente ello generará un gasto efectivo.
    A estos efectos la sentencia declara que no es igual requerir in situ al cliente que va en persona a la oficina para otra gestión, que hacer una simple llamada de teléfono o enviarle una carta por correo certificado con acuse de recibo o un burofax, o incluso hacerle un requerimiento notarial.
    Y es, precisamente, esta indeterminación de la comisión litigiosa lo que la convierte en abusiva. Su aplicación supondría sumar a los intereses de demora otra cantidad a modo de sanción por el mismo concepto, con infracción de lo previsto en los arts. 85.6 y 87.5 TRLGDCU relativos a indemnizaciones desproporcionadas y al cobro de servicios no prestados.
    La Sala también pone de manifiesto que la cláusula cuya nulidad se solicita contiene una alteración de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor pues le impone la obligación de probar que no ha habido gestión, o que no ha tenido el coste fijado en el contrato, o ambas circunstancias. Con ello se podría incurrir en la prohibición prevista en el art. 88.2 TRLGDCU.
    Por el contrario, debe ser el Banco quien pruebe la realidad de la gestión y su precio.
    Concluye el Tribunal Supremo señalando que esta comisión de reclamación de posiciones deudoras no es una cláusula penal, por cuanto ni contiene un pacto de pre-liquidación de los daños y perjuicios, ni sustituye su indemnización, que vendrá constituida por el pago de los intereses moratorios pactados, si no son abusivos.

    lunes, 9 de diciembre de 2019

    APARATOS DE AIRE ACONDICIONADO EN FACHADA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL


    APARATOS DE AIRE ACONDICIONADO EN FACHADA. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ABUSO DE DERECHO. SENTENCIA FAVORABLE AL COPROPIETARIO.

    Nuestro cliente, como parte actora solicitaba   sentencia por la que se declare la nulidad de los acuerdos tomados en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada en la que se toma el acuerdo de no aprobar la instalación de un aparato de aire acondicionado en el patio de luces solicitado por el actor, y se acuerda dar un plazo de quince días para retirar el aparato de aire acondicionado.
    Alegamos r que los acuerdos vulneran la ley y los estatutos de la Comunidad, en concreto el articulo 7 y 18 de la LPH.
    La parte demandada se opone  manifestando que el actor ha procedido a la instalación del aire acondicionado sin autorización de la comunidad, y que afectas a un elemento común.
    La parte demandada, a su vez, había presentado demanda contra la actora  en la que se solicita que se condene al demandado a demoler la obra realizada en la fachada del patio de luces, consistente en la desinstalación del aparato de aire acondicionado. Reponiendo el elemento común de la fachada a su estado anterior.
    Nuestro Despacho contesta a esta petición  alegando que la instalación no causa daños.
     
     

    Hemos de comenzar señalando que se trata de un edificio que carece de preinstalación de aire acondicionado, se trata de un inmueble  que consta de dos fachadas, la principal o a calle, y esta segunda, en un patio interior, en donde se han anclado a la fachada otros elementos como cubretendales y tendederos.
    Por otra parte en los estatutos, si bien referido a los locales, se permitía a estos   ser acondicionados , tanto interior como exteriormente, en la forma que considere conveniente su propietario, por lo que respecta a la fachada la misma también podrá ser decorada como juzgue, conveniente su propietario, pudiendo en todo momento , realizar o suprimir puertas, escaparates y en general, huecos o accesos; también podrán colocarse viseras o marquesinas así como letreros tanto luminosos como no.
    Esta previsión estatutaria, unida a la posibilidad de adosar tubos o chimeneas de ventilación a lo largo de la fachada permite entender cierta flexibilidad en los estatutos a la hora de acometer este tipo de instalaciones, que si bien viene referida a los locales, se ubican en la fachada principal o a calle, por lo tanto resulta más cuestionable que se limite taxativamente este tipo de instalación en un patio interior, cuando en el mismo existen otros elementos adosados a la fachada.
     
    En cuanto al perjuicio o perforaciones que se causa en la fachada, se manifiesta por el administrador de la Comunidad que " he visto el aparato, está sujeto a la fachada con unas escuadras y unos tornillos" y añade " supongo que los tendales y cubretendales también están sujetos a la fachada". Extremo este que también reconoce la Presidenta de la Comunidad " en el patio interior, hay tendales con palomillas y tornillos".
    El instalador manifiesta al respecto que "está sujeto con cuatro tornillos a la fachada y lleva un silent block de gomas para evitar ruido".
    Precisamente respecto del ruido, no consta que se ocasione perjuicio a los comuneros,
    no existe constancia en acta, ni comunicados al efecto, ni se ha medido el ruido para determinar si resulta excesivo, o si supera el nivel de normalidad.
    En definitiva considera la Sentencia  que el acuerdo de la comunidad negando la instalación del aparato y requiriendo la posterior retirada del mismo es nulo por implicar un abuso del derecho, dado que el aparato acondicionado se ubica en un patio interior, donde existen otros elementos adosados a la fachada, no se acredita que cause perjuicios al resto de los comuneros, y además conforme a los estatutos se permite otra serie de actuaciones sobre la fachada que afectaría más a la estética que el aparato instalado.
    Por todo ello se estima la demanda inicial por el Juzgado de Primera Instancia de Vigo.
     

    jueves, 12 de septiembre de 2019

    EFECTOS DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE EL VENCIMIENTO ANTICIPADO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS

    El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en su Sentencia 463/2019 de 11 Sep. 2019, Rec. 1752/2014 , establece las Pautas u orientaciones jurisprudenciales a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:
     
    a. Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
    b. Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos.
    c. Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.
    d. Los autos de sobreseimiento dictados conforme a los apartados a) y b) anteriores no surtirán efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de disposiciones legales (ATJUE de 3 de julio de 2019, asunto C-486/16). Solución que no pugna con el art. 552.3 LEC, puesto que no se trata de un segundo despacho de ejecución con fundamento en el mismo título, sino de ejecuciones basadas en diferentes títulos (el contrato, en el primer caso, y la ley en el segundo).
    e. Debe entenderse que las disposiciones legales mencionadas en el apartado anterior son las contenidas en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, pese a que las resoluciones del TJUE se refieran expresamente al art. 693.2 LEC en la redacción dada por la Ley 1/2013 y pueda haber alguna discordancia con la disposición transitoria primera4ª de la Ley 5/2019. Y ello, porque:
    • El art. 693.2 LEC, en su redacción anterior a la Ley 5/2019, era una norma de Derecho dispositivo, mientras que el art. 24 LCCI, al que ahora se remite, es imperativa.
    • La disposición transitoria primera4ª LCCI, fruto de una enmienda transaccional en el Congreso y una enmienda en el Senado, optó por la retroactividad limitada para evitar que una sentencia del TJUE contraria al informe del Abogado General en la cuestión prejudicial que había presentado esta sala, pudiera hacer directamente aplicable el 693.2 LEC en su anterior redacción. Por lo que sería contradictorio que la voluntad del legislador se volviera en contra del consumidor, cuando lo que se pretendió es protegerlo más allá de lo previsto en el art. 693.2 LEC anterior a la reforma.

    En el año 2013 y posteriormente en el año 2016 nuestro Despacho Coladas-Guzmán y Rivas ABOGADOS, ya había obtenido sendos pronunciamientos en el mismo sentido. Ver enlaces:

    http://justiciaamena.blogspot.com.es/2013/11/sobreseimiento-ejecucion-hipotecaria.html
    http://justiciaamena.blogspot.com/2016/10/nulidad-vencimiento-anticipado-prestamo.html