jueves, 12 de diciembre de 2019

Reseñas de jurisprudencia relacionadas con el sector de la promoción inmobiliaria.
  
En el Editorial de la revista digital APROIN nº 144 (http://www.revistaaproin.com/index.php/editorial_144/ ), hacía mención a las normas publicadas durante el período estival, no pocas y no de poco calado y su "sorprendente" notificación o publicación durante las vacaciones.
En este artículo selecciono algunas Sentencias que por su aplicación práctica me han parecido de interés para el sector de la promoción inmobiliaria por su relación con los tributos, que tanto peso tienen en los costes finales de la vivienda (sobre un 25 %).

Plusvalía Municipal

El Pleno del Tribunal constitucional ha estimado por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid y, en consecuencia, ha declarado que el art. 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado el 5 de marzo de 2004, es inconstitucional, en los términos referidos en el Fundamento jurídico quinto apartado a).

La sentencia argumenta que cuando existe un incremento de la transmisión y la cuota que sale a pagar es mayor al incremento realmente obtenido por el ciudadano, se estaría tributando por una renta inexistente, virtual o ficticia, produciendo un exceso de tributación contrario a los principios constituciónales de capacidad económica y no confiscatoriedad (art. 31.1 CE).

El Tribunal limita las situaciones susceptibles de ser revisadas exclusivamente a aquellas que no hayan adquirido firmeza a la fecha de su publicación.

La parte dispositiva de la sentencia tiene el siguiente contenido: “En atención a todo lo expuesto, el Tribunal Constitucional, por la autoridad que le confiere la Constitución de la Nación Española ha decidido Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 1020-2019, promovida por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid y, en consecuencia, ha declarado que el art. 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado el 5 de marzo de 2004, es inconstitucional con el alcance previsto en el Fundamento jurídico quinto a).

Aval de las cantidades entregadas a cuenta en contratos de venta de viviendas sobre plano

La sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO en Sentencia núm. 408/2019, de Fecha 09/07/2019 y en relación a un CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. DEVOLUCIÓN DE ANTICIPOS. OBLIGACIÓN DEL PROMOTOR, acordó que: Existía infracción del artículo 1 de la Ley 57/1968 que establece un eficaz sistema de protección del adquirente de viviendas en construcción, pues obliga al promotor que reciba anticipos a cuenta del precio a garantizar su devolución mediante aval o seguro y a recibir esos anticipos en una cuenta especial, si bien la jurisprudencia ha aclarado que por tratarse de una obligación del promotor, la protección del comprador no depende de que las cantidades se ingresen en esa cuenta especial o en otra del promotor que no tenga ese carácter; (ii) el art. 1 también responsabiliza a la entidad de crédito meramente depositaria de las cantidades anticipadas por el hecho de recibirlas incumpliendo su obligación legal de exigir del promotor la apertura de cuenta especial debidamente garantizada; (iii) en este caso "concurren sin duda circunstancias bastantes" para considerar que la entidad de crédito debe responder como depositaria, pues no solo era la que financiaba la construcción mediante un préstamo al promotor, sino que "además era perfectamente conocedora del proceso de comercialización, pues exigió y conoció la acreditación de los contratos de compraventa en los que constan entregas de dinero a su firma y compromisos de anticipos, de suerte que no podía ignorar que era de aplicación a la promoción de la construcción la ley 57/68", y además era depositaria, mediante la cuenta corriente abierta a la promotora, "de muchas de las cantidades entregadas por los compradores de las viviendas, ya por ingresos directos de los mismos, ya por ingresos realizados por la promotora una vez recibidas", por lo que "pudo y debió conocer incluso que la promotora no ingresaba.

Interpretando el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, esta sala ha fijado y reiterado, en sus sentencias 733/2015, de 21 de diciembre (de pleno ), 142/2016, de 9 de marzo, 174/2016, de 17 de marzo, 420/2016, de 24 de junio, 468/2016, de 7 de julio, 459/2017, de 18 de julio, 502/2017, de 14 de septiembre (de pleno ), 636/2017, de 23 de noviembre, 102/2018, de 28 de febrero, y 503/2018, de 19 de septiembre, la siguiente doctrina jurisprudencial:
"En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito no avalistas que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

Comprobación de valores por falta de motivación

El TS procede a interpretar el art. 66.4 del Reglamento general de desarrollo de la LGT, en materia de revisión en vía administrativa, en relación con los apdos. 2, 3 y 5 del mismo precepto, y declara que, anulada en vía económico-administrativa una comprobación de valores por falta de motivación y la liquidación derivada de la misma, ordenando retrotraer las actuaciones para que se practique nueva comprobación y se apruebe otra liquidación, las nuevas actuaciones y la resolución que se dicte deben entenderse producidas en un nuevo procedimiento de gestión tributaria y no en un procedimiento de ejecución de resoluciones administrativas.
Tratándose de procedimientos tributarios de gestión, el tiempo en el que debe ser dictada la nueva resolución, se rige por el art. 104.1 de la LGT y no por su art. 150.5 -actual 150.7-. El art. 104 de la LGT debe ser interpretado en el sentido de que la Administración tributaria debe tramitar el procedimiento retrotraído y notificar una resolución al interesado en el plazo que reste desde que se realizó la actuación procedimental causante de la indefensión del interesado, que determinó la anulación del acto administrativo que puso fin al procedimiento. Dicho plazo empieza a contarse desde el día siguiente a aquél en que se comunica la resolución anulatoria con retroacción de actuaciones al órgano competente para llevarla a puro y debido efecto.
El TEAC examina los plazos en los que deben concluir las actuaciones inspectoras retrotraídas a la luz de la nueva redacción del artículo 150. 7 de la LGT
Fija el Tribunal criterio indicando que tras la reforma legal operada en 2015, el artículo 150.7 de la LGT se aplica tanto al supuesto de ejecución de resoluciones de los órganos económico-administrativos que han apreciado defectos formales y ordenado la retroacción de las actuaciones inspectoras como al supuesto de ejecución de resoluciones de los citados órganos que han estimado en parte la reclamación contra el acto que pone fin al procedimiento de inspección por razones sustantivas o de fondo, por ser de plena aplicación, a la nueva regulación la doctrina sentada por el Tribunal Supremo respecto de la redacción original del artículo 150.5 de la LGT.
El TS declara nula la comisión cobrada por Kutxabank por reclamación de posiciones deudoras, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 25 Octubre 2019
La comisión incumple dos requisitos legales pues prevé que puede reiterarse y se plantea como una reclamación automática. Además no identifica qué tipo de gestión se va a llevar a cabo y si la entidad cobra también intereses moratorios sería desproporcionada.
La Sala considera que la comisión no cumple con las exigencias del Banco de España para este tipo de comisiones, porque prevé que podrá reiterarse en la reclamación de un mismo saldo por gestiones adicionales realizadas por la entidad con el mismo fin y se plantea como una reclamación automática, pues basta la inefectividad de la cuota en la fecha de pago prevista para que se produzca su devengo y se cobre al cliente, además de los intereses moratorios, sin discriminar periodos de mora.
Además, estima que, tal y como está redactada, la cláusula no identifica el tipo de gestión que se va a llevar a cabo con el cliente por cuanto lo pospone para un momento posterior, de tal manera que no cabe deducir que automáticamente ello generará un gasto efectivo.
A estos efectos la sentencia declara que no es igual requerir in situ al cliente que va en persona a la oficina para otra gestión, que hacer una simple llamada de teléfono o enviarle una carta por correo certificado con acuse de recibo o un burofax, o incluso hacerle un requerimiento notarial.
Y es, precisamente, esta indeterminación de la comisión litigiosa lo que la convierte en abusiva. Su aplicación supondría sumar a los intereses de demora otra cantidad a modo de sanción por el mismo concepto, con infracción de lo previsto en los arts. 85.6 y 87.5 TRLGDCU relativos a indemnizaciones desproporcionadas y al cobro de servicios no prestados.
La Sala también pone de manifiesto que la cláusula cuya nulidad se solicita contiene una alteración de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor pues le impone la obligación de probar que no ha habido gestión, o que no ha tenido el coste fijado en el contrato, o ambas circunstancias. Con ello se podría incurrir en la prohibición prevista en el art. 88.2 TRLGDCU.
Por el contrario, debe ser el Banco quien pruebe la realidad de la gestión y su precio.
Concluye el Tribunal Supremo señalando que esta comisión de reclamación de posiciones deudoras no es una cláusula penal, por cuanto ni contiene un pacto de pre-liquidación de los daños y perjuicios, ni sustituye su indemnización, que vendrá constituida por el pago de los intereses moratorios pactados, si no son abusivos.

lunes, 9 de diciembre de 2019

APARATOS DE AIRE ACONDICIONADO EN FACHADA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL


APARATOS DE AIRE ACONDICIONADO EN FACHADA. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ABUSO DE DERECHO. SENTENCIA FAVORABLE AL COPROPIETARIO.

Nuestro cliente, como parte actora solicitaba   sentencia por la que se declare la nulidad de los acuerdos tomados en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada en la que se toma el acuerdo de no aprobar la instalación de un aparato de aire acondicionado en el patio de luces solicitado por el actor, y se acuerda dar un plazo de quince días para retirar el aparato de aire acondicionado.
Alegamos r que los acuerdos vulneran la ley y los estatutos de la Comunidad, en concreto el articulo 7 y 18 de la LPH.
La parte demandada se opone  manifestando que el actor ha procedido a la instalación del aire acondicionado sin autorización de la comunidad, y que afectas a un elemento común.
La parte demandada, a su vez, había presentado demanda contra la actora  en la que se solicita que se condene al demandado a demoler la obra realizada en la fachada del patio de luces, consistente en la desinstalación del aparato de aire acondicionado. Reponiendo el elemento común de la fachada a su estado anterior.
Nuestro Despacho contesta a esta petición  alegando que la instalación no causa daños.
 
 

Hemos de comenzar señalando que se trata de un edificio que carece de preinstalación de aire acondicionado, se trata de un inmueble  que consta de dos fachadas, la principal o a calle, y esta segunda, en un patio interior, en donde se han anclado a la fachada otros elementos como cubretendales y tendederos.
Por otra parte en los estatutos, si bien referido a los locales, se permitía a estos   ser acondicionados , tanto interior como exteriormente, en la forma que considere conveniente su propietario, por lo que respecta a la fachada la misma también podrá ser decorada como juzgue, conveniente su propietario, pudiendo en todo momento , realizar o suprimir puertas, escaparates y en general, huecos o accesos; también podrán colocarse viseras o marquesinas así como letreros tanto luminosos como no.
Esta previsión estatutaria, unida a la posibilidad de adosar tubos o chimeneas de ventilación a lo largo de la fachada permite entender cierta flexibilidad en los estatutos a la hora de acometer este tipo de instalaciones, que si bien viene referida a los locales, se ubican en la fachada principal o a calle, por lo tanto resulta más cuestionable que se limite taxativamente este tipo de instalación en un patio interior, cuando en el mismo existen otros elementos adosados a la fachada.
 
En cuanto al perjuicio o perforaciones que se causa en la fachada, se manifiesta por el administrador de la Comunidad que " he visto el aparato, está sujeto a la fachada con unas escuadras y unos tornillos" y añade " supongo que los tendales y cubretendales también están sujetos a la fachada". Extremo este que también reconoce la Presidenta de la Comunidad " en el patio interior, hay tendales con palomillas y tornillos".
El instalador manifiesta al respecto que "está sujeto con cuatro tornillos a la fachada y lleva un silent block de gomas para evitar ruido".
Precisamente respecto del ruido, no consta que se ocasione perjuicio a los comuneros,
no existe constancia en acta, ni comunicados al efecto, ni se ha medido el ruido para determinar si resulta excesivo, o si supera el nivel de normalidad.
En definitiva considera la Sentencia  que el acuerdo de la comunidad negando la instalación del aparato y requiriendo la posterior retirada del mismo es nulo por implicar un abuso del derecho, dado que el aparato acondicionado se ubica en un patio interior, donde existen otros elementos adosados a la fachada, no se acredita que cause perjuicios al resto de los comuneros, y además conforme a los estatutos se permite otra serie de actuaciones sobre la fachada que afectaría más a la estética que el aparato instalado.
Por todo ello se estima la demanda inicial por el Juzgado de Primera Instancia de Vigo.
 

jueves, 12 de septiembre de 2019

EFECTOS DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE EL VENCIMIENTO ANTICIPADO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS

El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en su Sentencia 463/2019 de 11 Sep. 2019, Rec. 1752/2014 , establece las Pautas u orientaciones jurisprudenciales a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:
 
a. Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
b. Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos.
c. Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.
d. Los autos de sobreseimiento dictados conforme a los apartados a) y b) anteriores no surtirán efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de disposiciones legales (ATJUE de 3 de julio de 2019, asunto C-486/16). Solución que no pugna con el art. 552.3 LEC, puesto que no se trata de un segundo despacho de ejecución con fundamento en el mismo título, sino de ejecuciones basadas en diferentes títulos (el contrato, en el primer caso, y la ley en el segundo).
e. Debe entenderse que las disposiciones legales mencionadas en el apartado anterior son las contenidas en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, pese a que las resoluciones del TJUE se refieran expresamente al art. 693.2 LEC en la redacción dada por la Ley 1/2013 y pueda haber alguna discordancia con la disposición transitoria primera4ª de la Ley 5/2019. Y ello, porque:
• El art. 693.2 LEC, en su redacción anterior a la Ley 5/2019, era una norma de Derecho dispositivo, mientras que el art. 24 LCCI, al que ahora se remite, es imperativa.
• La disposición transitoria primera4ª LCCI, fruto de una enmienda transaccional en el Congreso y una enmienda en el Senado, optó por la retroactividad limitada para evitar que una sentencia del TJUE contraria al informe del Abogado General en la cuestión prejudicial que había presentado esta sala, pudiera hacer directamente aplicable el 693.2 LEC en su anterior redacción. Por lo que sería contradictorio que la voluntad del legislador se volviera en contra del consumidor, cuando lo que se pretendió es protegerlo más allá de lo previsto en el art. 693.2 LEC anterior a la reforma.

En el año 2013 y posteriormente en el año 2016 nuestro Despacho Coladas-Guzmán y Rivas ABOGADOS, ya había obtenido sendos pronunciamientos en el mismo sentido. Ver enlaces:

http://justiciaamena.blogspot.com.es/2013/11/sobreseimiento-ejecucion-hipotecaria.html
http://justiciaamena.blogspot.com/2016/10/nulidad-vencimiento-anticipado-prestamo.html

jueves, 27 de septiembre de 2018

PLUSVALIA MUNICIPAL, SENTENCIA DEL SUPREMO DE 2018 Y MEDIOS DE PRUEBA DEL CONTRIBUYENTE

Criterios interpretativos que fija el Tribunal Supremo en el Fundamento Jurídico séptimo de la sentencia STS 1163/2018  sobre los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4, todos ellos del TRLHL, a la luz de la STC 59/2017.
La STS 1163/2018 fija la siguiente interpretación de los preceptos legales concernidos en ese litigio:
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  • 1.º) Los artículos 107.1 107.2 a) del TRLHL  adolecen solo de una inconstitucionalidad y nulidad parcial.
    En este sentido, son constitucionales y resultan, pues, plenamente aplicables, en todos aquellos supuestos en los que el obligado tributario no ha logrado acreditar que la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título no ha puesto de manifiesto un incremento de su valor o, lo que es igual, una capacidad económica susceptible de ser gravada con fundamento en el artículo 31.1 CE.
  • 2.º) El artículo 110.4 del TRLHL , sin embargo, es inconstitucional y nulo en todo caso (inconstitucionalidad total), porque, como señala la STC 59/2017 , «no permite acreditar un resultado diferente al resultante de la aplicación de las reglas de valoración que contiene», o, dicho de otro modo, porque «imp[ide] a los sujetos pasivos que puedan acreditar la existencia de una situación inexpresiva de capacidad económica (SSTC 26/2017 , FJ 7, y 37/2017 ,FJ 5)». Esa nulidad total de dicho precepto, precisamente, es la que posibilita que los obligados tributarios puedan probar, desde la STC 59/2017 , la inexistencia de un aumento del valor del terreno ante la Administración municipal o, en su caso, ante el órgano judicial, y, en caso contrario, es la que habilita la plena aplicación de los artículos 107.1 107.2 a) del TRLHL .
Carga de la prueba. Al obligado tributario le corresponde probar la inexistencia de incremento de valor del terreno transmitido
Corresponde al sujeto pasivo del IIVTNU probar la inexistencia de una plusvalía real conforme a las normas generales sobre la carga de las pruebas previstas en la Ley 58/2003, General Tributaria.
 
  Para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU podrá el sujeto pasivo:
 
 a) ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se reflejan en las correspondientes escrituras públicas.
 b) Optar por una prueba pericial que confirme tales indicios;
 c) emplear cualquier otro medio probatorio.

 Aportada por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones para poder aplicar los preceptos del TRLHL  que el fallo de la STC 59/2017  ha dejado en vigor en caso de plusvalía.
 
 Contra el resultado de la valoración de la prueba efectuada por la Administración en el seno del procedimiento tributario correspondiente, el obligado tributario dispondrá de los medios de defensa que se le reconocen en vía administrativa y, posteriormente, en sede judicial.
En la vía contencioso — administrativa la prueba de la inexistencia de plusvalía real será apreciada por los Tribunales de acuerdo con lo establecido en los artículos 60 y 61 LJCA  y, en último término, y tal y como dispone el artículo 60.4 LJCA, de conformidad con las normas del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

jueves, 14 de junio de 2018

Consideraciones prácticas en relación a las garantías por defectos de construcción en la Ley de Ordenación de la Edificación

Es de todos conocido que La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) estableció un nuevo marco jurídico para la reclamación de daños por defectos o vicios de la construcción, aumentando el número de responsables como agentes de la edificación, señalando la esfera de responsabilidad individual de cada uno de esos agentes y fijando nuevos plazos de garantía y prescripción que sustituyeron al anterior régimen, que hemos padecido, de 10 años de garantía más otros 15 años de prescripción desde que se tenía conocimiento del daño, lo cual en ocasiones llevó al despropósito de una reclamación de defectos de construcción casi 25 años después de entregado el edificio.
Con sus luces y sombras, la LOE ya tiene una abundante doctrina y  jurisprudencia, al margen de la inevitable casuística en este tipo de reclamaciones que convierta a cada una en un “mundo” propio.
1.- Como es sabido, dependiendo de la gravedad del daño o defecto constructivo que aparezca en la vivienda o local adquirido, existen TRES plazos de garantía distintos:
  • Un año para los denominados defectos de acabado.
  • Tres años para vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
  • Diez años para defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
2.- Como tal plazo de garantía, los defectos que se reclamen  deben exteriorizarse dentro de dichos plazos. Si aparecieran con posterioridad, habrá caducado la acción. Y esta no es susceptible de interrupción.
Comienza a contar desde el acta de recepción sin reservas, en ocasiones este acta no se suscribe, por innecesaria, y pretende el promotor defender como plazo de inicio de la garantía el certificado de fin de obra. Los Tribunales no lo aceptan, alegando que esta omisión no puede perjudicar al comprador, por lo que estiman como fecha la de la primera ocupación.
Por lo tanto, es conveniente suscribir el acta de recepción.
3.-  Una vez que aparezcan los defectos dentro de dichos plazos, y que puedan los usuarios acreditarlo, el adquirente, normalmente la Comunidad de Propietarios, tiene un plazo para emprender acciones judiciales de DOS AÑOS.
Este es un plazo de prescripción (que ahora sí se puede interrumpir).
Una de las novedades que la Jurisprudencia ha traído respecto a la interrupción de la prescripción de dos años, es su carácter no solidario; es decir,  que la reclamación al promotor no interrumpe la prescripción del arquitecto, arquitecto técnico, contratista u otros agentes, (el subcontratista no es agente de la edificación según LOE, por lo que en muchas ocasiones el Juzgado no aceptará nuestra llamada a juicio para su intervención provocada).
Por lo tanto, es aconsejable para la empresa promotora que al recibir una carta, burofax o conciliación de un comprador o de la Comunidad de Propietarios, de traslado de la misma a los demás agentes a fin de interrumpir también la prescripción de estos y que puedan responder de las responsabilidades que en su caso se determinen en el futuro procedimiento judicial. (Sin perjuicio de la acción de repetición de la que dispone el promotor en los dos años siguientes a la sentencia firme que le condene a reparar daños en el edificio).
Ello no impide afirmar que la responsabilidad del promotor si que es solidaria con todos los demás, “en todo caso”, dice la LOE.
4.- Los Tribunales han ido perfilando también la legitimación del presidente de la Comunidad de propietarios para reclamar la reparación de los defectos constructivos, por un lado es amplia la consideración de su capacidad de reclamar daños en elementos comunes y privativos en determinadas condiciones, pero por otra los Tribunales son estrictos a la hora de cumplir los requisitos del acuerdo previo a la demanda.
En este caso el consejo es siempre leer el acta donde la CPP acuerda reclamar para comprobar que se cumplen los requisitos exigidos.
5.- En cuanto a la enumeración de defectos de construcción, siendo esta tan amplia como uno pueda imaginarse toda vez que en ella han de incluirse defectos de habitabilidad, (ruido, humedad, fisuración, olores, desprendimientos de alicatados, separación de tarima de parquet, y un largo etc.), la carga de la prueba de su existencia y de su origen le corresponde a la parte que reclama, a diferencia del antiguo régimen en el que bastaba acreditar el daño para que la carga de probar que no se debía a un defecto de construcción pesaba sobre el promotor-constructor.
Será conveniente entonces repasar el listado de daños, (suele ir acompañado de un extenso informe pericial), y contrastarlo con los que con anterioridad hubieran sido señalados dentro del plazo del garantía, por si alguno de los ahora reclamados no figuraba inicialmente.
En cuanto a las reparaciones propuestas por los demandantes, en no pocas ocasiones los Tribunales aprecian una mejora o aumento de calidad, que no puede ser estimada por la sentencia. Las reparaciones deben guardar relación con las calidades originales, pues en caso contrario habría un enriquecimiento injusto del que reclama.
6.- En ocasiones la demanda se dirige sólo contra el promotor, como responsable solidario, y en esos casos será preciso valorar si conviene “llamar a juicio” a los demás agentes que pudieran tener responsabilidad en los defectos reclamados, mediante la denominada “intervención provocada”.
Arma de doble filo, pues si la sentencia no estima que exista tal responsabilidad, (por ejemplo por prescripción al no haberse dirigido la Comunidad de propietarios dentro del plazo antes visto), las costas procesales de dichos intervinientes pesarán sobre quien les llamó al pleito. En todo caso la sentencia que estime la responsabilidad de dichos agentes que han intervenido provocadamente no es oponible directamente a estos, pues no fueron demandados originariamente, pero los hechos probados servirán para una posterior reclamación.
7.- Por último, en cuanto al contenido de este artículo pues la materia da para mucho más, es conveniente recordar que la LOE declara compatibles con las acciones antes descritas, la acción derivada del contrato, sometida ahora a plazo de cinco años. 

lunes, 19 de marzo de 2018

Aplicación del silencio en informes sectoriales preceptivos para la aprobación de planeamiento secundario


Aplicación del silencio en informes sectoriales preceptivos para la aprobación de planeamiento secundario.
   
La vigente Ley del Suelo de Galicia establece un nuevo régimen respecto a la aplicación del silencio tanto a la ausencia de informes preceptivos en plazo como a la aprobación definitiva del planeamiento secundario.
Adelantemos que no era una cuestión pacífica.
El profesor SÁNCHEZ GOYANES indica que, “las consecuencias de la omisión de un informe preceptivo y vinculante de los que corresponde emitir a la Administración sectorial son relevantes: ante todo, la imposibilidad de entender producido el silencio administrativo positivo a efectos de la aprobación tácita del Plan por el mero transcurso de los plazos fijados en cada legislación urbanística, porque siempre se considerará que el expediente está incompleto”.
Los efectos en este caso serán la invalidez del Plan en la parte referida a los aspectos que debían haber sido objeto del informe. Ocasionalmente la consecuencia de este defecto de tramitación será la nulidad del Plan entero cuando, por sus características concretas, el informe vinculante le afecte en su totalidad, por ejemplo informes sectoriales de la Administración cultural en el caso de planes que afectan a zonas declaradas conjunto histórico-artístico.
Haciendo abstracción de estas consideraciones, la Ley del suelo de Galicia 2/2016, como su Reglamento, incorpora el silencio positivo tanto para el transcurso del plazo máximo para emitir informe de la administración sectorial, como para la propia aprobación definitiva del planeamiento secundario o de desarrollo.
Este silencio positivo no podrá ser contrario a la legalidad urbanística.
Así, dice el Reglamento:
Artigo 187 Reglamento. Prazos para a aprobación de instrumentos de planeamento de desenvolvemento de iniciativa particular.
  1. O prazo máximo para resolver sobre a aprobación inicial de plans de desenvolvemento de iniciativa particular será de tres meses, contado a partir da súa presentación no rexistro xeral do concello. Transcorrido este prazo sen que recaese resolución expresa, entenderase outorgada a aprobación inicial do correspondente instrumento de planeamento (artigo 76.1 da LSG). Para tal efecto, o plan de desenvolvemento presentado no rexistro do concello deberá incorporar as determinacións derivadas do sometemento del ao trámite de avaliación ambiental correspondente, de acordo co disposto nos números 2 e 3 do artigo 186.
  2. O prazo para a aprobación definitiva polo concello de plans de desenvolvemento dos plans xerais será de seis meses, contados desde a aprobación inicial. Transcorrido este prazo sen que se procedese á notificación da resolución, poderá entenderse aprobado definitivamente o plan, sempre que se realizase o trámite de información pública e se obtivesen os informes preceptivos en sentido favorable, de conformidade coa lexislación aplicable, ou, se é o caso, fosen solicitados os informes e transcorresen os prazos para emitilos (artigo 76.2 da LSG).
  3. Non se aplicará o silencio administrativo positivo cando os plans ou instrumentos conteñan determinacións contrarias á Lei 2/2016, do 10 de febreiro, aos plans de superior xerarquía ou aos instrumentos de ordenación do territorio (artigo 76.3 da LSG). Tampouco se aplicará cando conteña determinacións contrarias a este regulamento.
Durante el mismo tiempo en el que se realiza el trámite de información pública, la Administración municipal deberá solicitar de las administraciones públicas competentes los informes sectoriales y consultas que resulten preceptivos.
Os informes sectoriais autonómicos deberán ser emitidos no prazo máximo de tres meses, transcorrido o cal entenderanse emitidos con carácter favorable (artigo 75.1.b) da LSG).
En definitiva, es perfectamente razonable sostener que habiendo transcurrido con exceso el plazo máximo para que una administración sectorial emitiese su informe a la aprobación del planeamiento secundario debe considerarse emitido con carácter favorable.
Del mismo modo, habiendo transcurrido el plazo máximo para resolver por la administración local respecto a la aprobación definitiva del planeamiento secundario, no habiendo alegaciones en la exposición pública y habiéndose solicitado los informes preceptivos, con el resultado ya manifestado, surte su efecto lo dispuesto en el artículo 76 Ley 2/2016 y 187 de su Reglamento, y puede considerarse aprobado definitivamente por silencio.

martes, 6 de marzo de 2018

LA PLUSVALIA MUNICIPAL RESULTA IMPROCEDENTE EN TODO CASO



A la vista de la Sentencia del Tribunal Consitucional de fecha 11 de mayo de 2017 es ya frecuente la tesis jurisprudencial de que la liquidación girada en aplicación de los preceptos expulsados del ordenamiento jurídico,  "no puede ser reexaminada a la vista del resultado de prueba alguna (singularmente la pericial) para la que se carece de parámetro legal, pues implicaría continuar haciendo lo que expresamente el TC ha rechazado en aquella sentencia."

En el presente momento, ante la inexistencia de dicho régimen legal, no es posible no solo determinar si existe o no hecho imponible, sino ni siquiera cuantificar la base imponible.

Es al legislador y solo a él, en su libertad de configuración normativa, y a la luz de la sentencia del Tribunal Constitucional, a quien le corresponde determinar los supuestos de eventual incremento o decremento y su constitucional cuantificación, llevando a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto que permitan arbitrar el modo de no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (y en general situaciones inexpresivas de capacidad económica).
 
Por lo tanto, concluye la Sala del TSJ de Navarra entre otras, "la expulsión del ordenamiento jurídico de los preceptos que en orden a la determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana someten a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica obliga a este Tribunal a estimar el recurso de casación autonómico, al ser procedente la nulidad de las liquidaciones impugnadas que han quedado huérfanas de amparo legal."
 
La sentencia, deliberada por el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo —compuesta por cinco magistrados—, estima el recurso presentado por dos empresas constructoras contra una resolución del Juzgado de lo Contencioso número 3 de Pamplona que dio la razón al Ayuntamiento de Burlada.