miércoles, 6 de mayo de 2020

Pequeño arrendador: ¿está obligado a reducir la renta o a permitir un retraso o aplazamiento en el pago?

 

Pequeño arrendador: ¿está obligado a reducir la renta o a permitir un retraso o aplazamiento en el pago?

No está obligado legalmente, sin perjuicio de la conveniencia de negociar a fin de facilitar al inquilino  el cumplimiento de su obligación de pago de la renta, si éste está afectado por esta situación de crisis excepcional.

Veamos los siguientes supuestos:

Vivienda habitual del inquilino:


 Para los contratos que debieran terminar entre el 2 de abril de 2020 y el periodo que transcurra  hasta los dos meses siguientes desde la terminación del estado de alarma, el arrendatario tendrá derecho a pedir una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses. Las partes pueden llegar a un acuerdo. Esta prórroga afecta a todos los alquileres de vivienda habitual, no solo a los afectados por las situaciones de vulnerabilidad.

También le afecta la suspensión de los procedimientos sobre desahucios en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional.
Una vez que termine el estado de alarma y por lo tanto los Juzgados vuelvan a su actividad normal, en los procedimientos de desahucio relacionados con alquileres de vivienda se podrá ordenar una suspensión extraordinaria del lanzamiento o del procedimiento en el estado en que se encuentre, por un periodo máximo de 6 meses desde el 2 de abril de 2020.

Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad  como consecuencia de esta crisis, y le pide un aplazamiento temporal del pago de la renta, tendrá que contestarle en el plazo de 7 días.

 Puede aceptar la propuesta del inquilino, o puede proponer otra alternativa.

El Real Decreto-ley no le obliga a aceptar un aplazamiento o una condonación si no llegan a un acuerdo.
El inquilino que se encuentre en condiciones de vulnerabilidad podrá pedir un préstamo para pagarle la renta, (las ayudas están previstas para cubrir hasta 6 meses de renta).

Y qué se entiende por vulnerabilidad:

  • Sufrir una pérdida sustancial de ingresos ligada a una situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o reducción de jornada por motivo de cuidados, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. En el mes anterior a la solicitud, el conjunto de ingresos de la unidad familiar (el inquilino y su cónyuge o pareja de hecho inscrita más los hijos, todos residentes en la vivienda) no exceda de 3 veces el IPREM (más 0,1 IPREM por hijo o por mayores de 65 años, o más 0,15 IPREM por hijos en familias monoparentales). Para una pareja sin hijos el limite de ingresos es de 1.613,52 € brutos al mes. Con un hijo: 1.774,87 € al mes; con dos hijos: 1.936,22 € al mes. Si es monoparental con un hijo: 1.855,54 € al mes. El límite se aumenta a 4 o 5 veces el IPREM en caso de haber personas con determinado grado de discapacidad.
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos que pague el arrendatario, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita esa vivienda habitual NO sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No cuentan las participaciones heredadas, ni los casos en los que se sea titular de una vivienda que no esté disponible por causa ajena a su voluntad o que no sea accesible para una persona de esa unidad de convivencia con discapacidad.

  • Enlace a las web de las ayudas autonómicas para el alquiler.

    miércoles, 15 de abril de 2020

    CLAUSULA IRPH: ES MOMENTO DE ACTUAR PARA RECUPERAR SU DINERO.















    El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su Sentencia dictada el 3 de marzo de 2020 (C-125/18), abre la puerta a que miles de consumidores afectados puedan reclamar la abusividad de la cláusula que incluye el IRPH por falta de transparencia.

    Con la finalidad de evitar el colapso judicial que se produjo con las reclamaciones de las denominadas "clausulas suelo", se está valorando desde el CGPJ emplear el sistema de "pleito testigo", de tal modo que se dicte la misma sentencia en casos idénticos, agilizando así su resolución.


    ¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA IRPH?

     Personas físicas consumidoras
         Socios cooperativistas de viviendas
    Personas jurídicas consumidoras
         Entidades sin personalidad jurídica

    LA INSERCIÓN DE IRPH EN EL MARCO DE LAS CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN
    Será necesario comprobar el cumplimiento de los requisitos de incorporación de las condiciones generales de la contratación

    FUNDAMENTO JURÍDICO PARA LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE IRPH: TRANSPARENCIA
    Principio general de transparencia
    Valoración de la transparencia en la cláusula IRPH

     PLAZO PARA  LA ACCIÓN
     Imprescriptibilidad de la acción
     Inaplicación de la doctrina del retraso desleal


     DESARROLLO PROCESAL PARA LOGRAR LA NULIDAD DEL IRPH
     Reclamación previa a la entidad financiera
    Conciliación judicial
    Demanda de nulidad de IRPH

    ¿Cómo ACTUAR SI CREO QUE EN MI PRESTAMO HIPOTECARIO SE HA INCLUIDO LA CLAUSULA IRPH?

    ANTES DE NADA LES RECOMIENDO CONSULTAR CON UN ABOGADO/A, O SU ASESORIA HABITUAL.

    1º.- BUSCAR LA DOCUMENTACION.

    2º.- RECLAMAR A LA ENTIDAD BANCARIA.

    3º.- NEGOCIAR CON LA ENTIDAD BANCARIA.

    4º.- PRESENTAR DEMANDA ANTE EL JUZGADO COMPETENTE.


    lunes, 13 de abril de 2020

    COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RECLAMACION DE DEUDAS CONTRA LA XUNTA DE GALICIA HEREDERA DEL PROPIETARIO FALLECIDO


     
    COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RECLAMACION DE DEUDAS CONTRA LA XUNTA DE GALICIA HEREDERA   DEL PROPIETARIO FALLECIDO
     
     
     
     
     
     
    En el presente caso, la Comunidad de Propietarios que representa nuestro Despacho de ABOGADOS COLADAS-GUZMAN y RIVAS, reclamaba las cuotas adeudadas a la Xunta de Galicia como heredera a beneficio de inventario del propietario fallecido, toda vez que sus legítimos herederos habían renunciado a la misma.
     
    La Sentencia estima íntegramente la demanda y condena a la Xunta de Galicia, como heredera de la vivienda generadora de las deudas,  al pago de la totalidad de las  cuotas adeudadas, en base a los siguientes argumentos alegados por nuestra Abogada Ana Cabaleiro:
     
    La comunidad de propietarios no cuenta, a diferencia de la Administración, con facultades de autotutela para cobrarse mediante la enajenación directa del bien, y necesita un título – lógicamente, un pronunciamiento judicial cual la presente sentencia – para poder obtener el cobro en vía ejecutiva.
    Una cosa es que, en caso de deudas de la herencia (que ya se ha descartado sea el caso), el aceptante a beneficio de inventario solo responda con los bienes de la misma hasta donde alcancen éstos, y otra bien distinta que no hubiera de declararse igualmente el adeudo sin perjuicio de las prevenciones a adoptar en caso de ejecución forzosa si el deudor, que no deja de serlo, no atendiese voluntariamente, como debiera, al pago de lo que le corresponde.
    No se trata así, como lamenta la contestación, de que se socialicen deudas de personas fallecidas, que en este caso y como se ha dicho no existen, sino antes al contrario que la administración no cumple con sus obligaciones como propietario, dejando a los demás integrantes de la comunidad desamparados ante una deuda creciente, y remitiéndolos a un modo de satisfacción imposible para poder confirmar el desentendimiento de sus responsabilidades.
     
    Lo que, en opinión del juzgador, no puede ser amparado por los Tribunales dando lugar a la íntegra estimación, sin matices ni limitaciones, de la demanda presentada; sin necesidad de más razonamiento ni de examinar otras posibles cuestiones hayan sido objeto de debate o prueba.