Prórroga de las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual hasta el 15 de mayo de 2028

 

Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo, por el que se prorrogan las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual para la protección de los colectivos vulnerables.

Artículo único. Modificación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Se modifica el párrafo primero del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que queda redactado en los siguientes términos:

«1. Hasta transcurridos quince años desde la entrada en vigor de esta ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.»

RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y SOLIDARIDAD

 El juzgado de Primera Instancia de Vigo ha dictado sentencia en virtud de la cual se ha estimado íntegramente la demanda interpuesta por este Despacho "Coladas Rivas Arnaiz" en la que se solicitaba la condena al pago solidario de una mercantil y su administrador por una deuda reconocida en documento privado.

La Sentencia valora en primer término la eficacia y trascendencia jurídica del reconocimiento de deuda del modo siguiente:

 

“La figura del reconocimiento de deuda ha sido admitida por la jurisprudencia y por la doctrina científica como válida y lícita, permitida por el principio de autonomía privada o de libertad contractual sancionado en el art. 1255 del Código Civil y vinculante para quien la hace, con efecto probatorio si se hace de manera abstracta y también constitutivo si se expresa su causa justificativa (SS TS 8 marzo de 1956, 3 febrero 1973, 3 de marzo de 1981, 24 octubre 1994 y 28 septiembre 2001). El reconocimiento de deuda no crea en principio obligación alguna, dado que es un negocio jurídico unilateral por el que su autor declara o, lo que es lo mismo, reconoce la existencia de una deuda previamente constituida, por lo que contiene la voluntad de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente sobre una nueva base negocial (SS TS 28 septiembre 1998, 17 noviembre 2006, 16 abril 2008 y 6 marzo 2009). Respecto a la naturaleza y clases del reconocimiento de deuda, una reiterada jurisprudencia viene también señalando que en nuestro Derecho todo reconocimiento de deuda ha de ser causal, en el sentido de que ha de tener una causa, ya que, como regla general, no se admite el negocio abstracto. Puede ocurrir que la causa no está indicada o lo esté solamente de forma genérica, o bien, que se halle plenamente expresada en el reconocimiento de deuda, en cuya hipótesis resulta perfectamente conocida la fuente u origen de la obligación y la función negocial a que responde.
En el primer caso, se habla de reconocimiento de deuda abstracto o formal, y es de aplicación el art. 1277 del Código Civil, con arreglo al cual se presume que la causa existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario. En virtud de una abstracción procesal, se dispensa de probar la obligación al titular del derecho de crédito objeto de reconocimiento y se hace recaer el "onus probandi" sobre el obligado, considerando que se produce una inversión o desplazamiento de la carga de la prueba como consecuencia de dicha presunción legal, que es de naturaleza "iuris tantum", aunque un sector doctrinal prefiere hablar de regla especial de prueba por no concurrir en la construcción legal todos los elementos estructurales que configuran la presunción. En el segundo caso, se alude al reconocimiento de deuda como causal, puesto que la causa se halla plenamente expresada, con independencia de que sea o no verdadera, y no es de aplicación el citado art. 1277 del CC porque la presunción o regla que éste contiene resulta innecesaria (SS TS 24 octubre 1994, 13 febrero 1998, 27 noviembre 1999 y 1 marzo 2002), lo que le convierte en un negocio causal atípico, con efectos constitutivos que conllevan, en el orden procesal, facilitar al acreedor un medio de prueba de la obligación, dispensándole además de la carga de acreditar la relación jurídica preexistente, como ocurre en el reconocimiento de deuda abstracto, y en el ámbito material, dar por existente una situación de débito contra quien manifiesta tal aceptación, de manera que le obliga al cumplimiento de la obligación reconocida (SS TS 23 abril 1991, 30 septiembre 1993, 24 de octubre de 1994, 23 febrero 1998, 28 septiembre 2001, 17 noviembre 2006 y 16 abril 2008”.

A continuación, admite la responsabilidad solidaria derivada del propio contenido obligacional del reconocimiento:

Se acompaña a la demanda, como documento número 1, documento de reconocimiento de deuda de ............. suscrito entre ................ y ............. actuando el primero en nombre de ................... S.L., y el segundo en nombre, también, de ...................S.L., como administrador único de esta entidad donde se hace constar que don ........... por sí y por la representación que ostenta reconoce adeudar a ................ la cantidad de ................. euros que se compromete a abonar en 20 mensualidades consecutivas ........... mediante transferencia a la cuenta que se indica.

Para terminar declarando que se procede a :

Estimar íntegramente la demanda formulada por el procurador de los tribunales don ...................., en nombre y representación de ......................S.L., contra .................S.L., y don ................. y condenar a estos de forma solidaria a abonar a aquella la cantidad de .............euros con los intereses legales y con condena en costas.

ALTERACION CATASTRAL NULIDAD y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 En fechas recientes ha adquirido firmeza la Sentencia obtenida por nuestro despacho "Coladas Rivas Arnaiz " dictada por el  Tribunal Superior de Justicia de Galicia por la que se declara nula la resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Galicia por la que se rechazaba la reclamación efectuada por nuestra cliente contra la resolución de la Gerencia territorial del Catastro en virtud de la cual se alteraba la descripción y configuración de una parcela de su propiedad para atribuir parte de la misma a favor de otra persona que así lo había solicitado por el procedimiento de subsanación de errores.

La Sentencia estima íntegramente la demanda, en primer lugar reconociendo que existió un defecto de forma invalidante respecto al notificación del acuerdo, en los siguientes términos:

Segundo resulta do expediente, intentaron notificarlle a apertura do trámite de audiencia o 13.10.2020 – carta con xustificante de recepción-, non sendo posible por DIRECCIÓN INCORRECTA, e logo, non se fixo intento de averiguación do enderezo correcto nin outra notificación persoal; de acordo co Tribunal Constitucional, a notificación edictal ten un carácter supletorio e excepcional, debendo ser considerada como remedio último, sendo unicamente compatible co artigo 24 da Constitución se existe a certeza ou, polo menos, a convicción razoable da imposibilidade de localizar ao demandado ( sentenzas 48/82, 31 de maio, 63/82, do 20 de outubro, e 53/03 do 24 de marzo, entre outras moitas), sinalando, asímismo, que cando os demandados están suficientemente identificados o seu dereito á defensa non pode condicionarse ao cumprimento da carga de ler a diario os Boletíns Oficiais (segundo lembra a STS do 18 de outubro de 2022 —rec. 5517/2020—).
Resulta evidente que, o dereito de defensa do recorrente non pode estar condicionado polos datos erróneos dos arquivos públicos (enderezo incorrecto), existindo medios de cooperación administrativa – art. 42.4 Lei 39/2015- para obter o enderezo correcto, o que, carreta, en por si, a estimación do recurso.

No obstante, el Tribunal entra a decidir sobre el fondo del asunto que no es otro que valorar la actuación de la gerencia del Catastro como contraria a la normativa respecto a la discusión civil sobre título de propiedad:

O que acontece é que esta non era a realidade ó momento da pretensión do Sr........; a petición suponía cercenar un pedazo da finca ......; finca que estaba inscrita no rexistro da propiedade e, se ben, como afirma o Tribunal Supremo no Fundamento Segundo da súa sentenza do 17 de marzo de 2005 (RJ 2005, 2809) , recurso 4177/1998, Sala do civil, repetindo o que é doutrina consolidada nesta materia, “...as inscricións rexistrais non dan fe das características físicas dos inmobles que comprenden ...- A identificación non se logra coa expresión que figura nos títulos presentados no preito, nin coa inscrición rexistral, xa que se require que as leiras se determinen de modo preciso sobre o terreo e polos seus linderos e este requisito identificativo é esencial para que poidan prosperar calquera das accións do artigo 348 do Código Civil (LEG 1889, 27) ...”. – a Sra. ....... contaba cun título claro a prol dela. 
Polo tanto, se ben o Sr. ...... conta cun título de propiedade ,  a Sra........ contaba cunha escritura de propiedade do ano ......... inscrita no Rexistro da propiedade, polo que, a decisión
do Catastro – admitir a pretensión do Sr. ........ e remitir á Sra. ........ a un proceso civil- é incomprensible, xa que, o aplicado á Sra. ........... debeu aplicarllo ó Sr. ............., o que, tamén nos levaría a acoller o recurso.

El Tribunal Superior de Justicia de Galicia reconoce la incapacidad permanente absoluta a un trabajador tras padecer un cáncer de páncreas

 Al trabajador le fue reconocida por el INSS una incapacidad permanente total  para la profesión habitual con derecho a una prestación del 75 % de la base reguladora por ser mayor de 55 años.

Disconforme con este criterio, presentó demanda de incapacidad permanente absoluta para todo trabajo, que fue desestimada por un Juzgado de lo Social de Vigo, pero tras presentar un recurso, el Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha revocado la Sentencia y reconoce al demandante una incapacidad permanente absoluta para todo trabajo con derecho a una prestación del 100 % de la base reguladora.

La abogada de este despacho que defendió al trabajador, Luisa Rivas, alegó que los tratamientos de quimioterapia y radioterapia que había recibido le produjeron graves secuelas como un cansancio constante, debilidad y parestesias en las manos, se le caen las cosas, padece debilidad en las piernas con riesgo de caída en numerosas ocasiones, lo que le impediría realizar cualquier trabajo con un mínimo de profesionalidad, rendimiento y eficacia.

El TSJG tuvo en cuenta estas consideraciones y señala que aunque el cáncer de páncreas  “no presentase recidiva al tiempo del examen por el EVI, cabe señalar que el dictamen del EVI es de junio de 2022, y el actor había sido intervenido quirúrgicamente en junio de 2021 (tan solo un año antes), por lo que la valoración de la recidiva debe hacerse a más largo plazo.”

Señala también el TSJG que el trabajador padece también un Trastorno depresivo mayor acreditado por un informe psicológico muy completo de la Asociación Española contra el Cáncer, patología que considera “que inhabilita al demandante para el desempeño de toda profesión u oficio, implicando el conjunto de las dolencias que padece el actor un menoscabo profesional evidente” que imposibilita a quien la padece, para iniciar y consumar las tareas propias de un oficio, por cuanto son esas limitaciones funcionales las que determinan la efectiva reducción de la capacidad de ganancia.

OCUPACION O USO DE VIVIENDA CONSENTIDA POR LA MITAD DE LOS PROPIETARIOS. ACCION DE DESAHUCIO POR PRECARIO.

 

OCUPACION O USO DE VIVIENDA CONSENTIDA POR LA MITAD DE LOS PROPIETARIOS. ACCION DE DESAHUCIO POR PRECARIO.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su reciente sentencia 198/2023 de 9 de febrero, ha decidido que los copropietarios del 50% de una vivienda que estaba ocupada con autorización del otro 50% de los propietarios, están legitimados para ejercer frente a los ocupantes la  acción de desahucio por precario para que la desalojen.

Lo peculiar de este asunto es que dicha ocupación había sido autorizada por la copropietaria de la otra mitad indivisa del pleno dominio del inmueble.

El Alto Tribunal admite la legitimación activa de los demandantes, copropietarios del 50% de las cuotas de propiedad.

Los actores no pretenden que se reconozca su facultad de uso, ni un sistema de uso por turnos. Tampoco invocan un acuerdo de la mayoría, inalcanzable en este caso, de cesión del uso a un tercero. Únicamente pretenden que la vivienda quede desocupada para proceder a su división, con adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás o venta y reparto del precio.

Resulta evidente que el uso de la parte demandada se basa en la sola voluntad de la copropietaria titular del 50% de la vivienda que, por tanto, no ostenta la mayoría y carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso sobre la vivienda.

En definitiva, los copropietarios demandantes están legitimados para el ejercicio de la acción de desahucio por precario frente a los demandados, cuya posesión trae causa de la cesión gratuita del uso por parte de la otra copropietaria, sin beneficio alguno para los demás interesados en la cosa común, algo bastante frecuente entre coherederos, en el que uno de ellos, antes de repartirse la herencia, hace un uso exclusivo y excluyente de un inmueble.

SUBSANACION DEL CATASTRO Y DEVOLUCION DEL IMPORTE ABONADO EN EXCESO

 

El TS reitera que la alteración de la descripción catastral, adoptada en un procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación, no tiene efectos retroactivos.

 

SENTENCIA 1505/2022, DE 16 DE NOVIEMBRE DE 2022

 

- Fijación de doctrina y resolución de las pretensiones deducidas en el proceso.

 

De conformidad con el artículo 93.1 LJCA, en función de lo razonado precedentemente, sobre la base de la doctrina expresada, entre otras, en la sentencia núm. 588/2020 de 28 de mayo, rca. 4740/2017 procede declarar que la alteración de descripción catastral, adoptada en un procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación del art. 18.1 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario se proyecta sobre situaciones y hechos anteriores al acto que le pone fin, careciendo, en consecuencia, de efecto retroactivo, al margen de las circunstancias concurrentes.

 

Aplicación de la doctrina jurisprudencial a los casos concretos en los que la subsanación o rectificación (errores que afectaban a las tipologías constructivas, reparto de elementos comunes, cómputo de superficies construidas, clasificación del suelo), se solicitó su subsanación, implica haber tributado sobre bases imponibles constituías por unos valores erróneos, correspondiendo la devolución del exceso haber abonado .

 

El resultado de este recurso de casación, aplicada la doctrina establecida al caso que examinamos, es que es improcedente que el valor acordado por la Administración en el procedimiento de oficio habilitado en el artículo 18 TRLCI pueda proyectarse sobre situaciones y hechos anteriores al acto que le pone fin, al margen de las circunstancias concurrentes.

 

 Sin embargo, lo que se infiere de la doctrina del Supremo, en particular, de la sentencia de 3 de junio de 2020 es que, en sede tributaria, se pueda proyectar esa subsanación de deficiencias con relación a las liquidaciones correspondientes, por ejemplo, a través del procedimiento de  devolución de ingresos, con plazo de 4 años de prescripción.

ACCION REIVINDICATORIA Y PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE LA PROPIEDAD

 En fechas recientes se  ha notificado a nuestro Despacho,  COLADAS RIVAS ARNAIZ ABOGADOS, la sentencia de Primera Instancia que desestima la demanda reivindicatoria formulada contra nuestros clientes y reconoce la usucapión extraordinaria en relación con un inmueble que venían poseyendo desde hacía más de 30 años.

La sentencia, que no es firme pues puede ser recurrida en apelación, hace un repaso a los requisitos de la adquisición por usucapión extraordinaria, del modo siguiente:

 

“Segundo se desprende do disposto nos referidos preceptos, para que concorra a adquisición do dereito de propiedade aquí controvertido a través do instituto da prescrición, (prescrición extraordinaria alegada neste caso), é necesario que concorran e se acrediten fehacientemente os seguintes requisitos: posesión en concepto de dono, pública, pacífica e ininterrumpida durante trinta anos.

Tal posesión ademais de ser pública, pacífica e ininterrumpida por un período de tempo superior a trinta anos, considera esta Xulgadora que resulta ser en concepto de dono.”

 

A continuación, la sentencia analiza también los requisitos que la jurisprudencia exige para entender probada la reivindicación sobre la propiedad de un inmueble:

“Finalmente, compre sinalar que, examinada a documentación achegada a autos polos demandantes, considera esta Xulgadora que tampouco concorren os requisitos xurisprudencialmente esixidos para que a acción reivindicatora puidese prosperar aínda que non se considerase prescrita a referida acción nin adquirida a titularidade do inmoble por prescrición.

Numerosas sentenzas do Tribunal Supremo definiron a acción reivindicatoria, entre elas a sentenza de 22 de maio de 2015, como a acción que pode exercita-lo propietario non posuídor contra o posuidor non propietario para esixi-la restitución da cousa. Esta acción permite ó propietario reclama-la entrega da cousa que lle pertence e que se atopa en poder dalguén que carece de título para tal posesión.

Para que devandita acción resulte acollida resulta imprescindible a concorrencia dos tres clásicos requisitos xurisprudencialmente determinados:

1.- En primeiro lugar, é preciso o título de dominio que acredite o dereito de propiedade do demandante, que xustifique que é o titular lexítimo do dominio sobre o inmoble, dereito ademais que debe materializarse nos termos dos artigos 609 e 1095 do Código Civil.

2.- En segundo lugar, o inmoble obxecto de vindicación de estar perfectamente identificado en tódolos seus elementos: ubicación, cabida e lindeiros. En relación a este requisito debemos precisar tamén que tal identificación debe producirse non só no plano teórico dos documentos senón tamén sobre o terreo, é dicir, non é suficiente con que se describan as características do inmoble senón que resulta imprescindible que a esa descripción teórica da superficie en cuestión apareza reflectida sobre o terreo mesmo, resultando necesario que exista unha identidade fora de toda dúbida entre o terreo tal e como se describe nos referidos documentos e tal e como

se presenta este na realidade física.

3.- Finalmente, resulta tamén necesario que se acredite a detentación ou posesión da finca por aqueles fronte ós que se exercita a acción reivindicatoria en cuestión.”

 

Por último, advierte sobre la obligación que tiene el demandante de una acción reivindicatoria respecto a la prueba de los anteriores requisitos:

 

“Non hai que esquecer tampouco as regras relativas á carga probatoria previstas no artigo 217 da Lei de Axuizamento Civil, segundo o cal será a parte que exercita esta acción quen deberá acrditala concorrencia dos requisitos antes referidos.”

DEVOLUCION DE PLUSVALIA MUNICIPAL EN APLICACION DE LA STC 18/2021.

DEVOLUCION DE PLUSVALIA MUNICIPAL EN APLICACION DE LA STS 18/2021. En fechas recientes ha sido resuelta por el Tribunal Económico-administrativo

del Concello de Vigo, la reclamación interpuesta contra la desestimación presunta, por silencio administrativo, de la solicitud de devolución de ingresos indebidos por importe de más de 24.000 euros derivados del pago de la denominada Plusvalía municipal ocasionada por una transmisión mortis causa. El Tribunal económico ha acordado ESTIMAR la reclamación y ordenar la devolución de la plusvalía abonada por los clientes de nuestro despacho de abogados Coladas Rivas Arnaiz en base a la alegada jurisprudencia del Tribunal Constitucinal en sentencia 18/2021.

Coladas-Guzmán Y Rivas, Abogados anula RESOLUCION de orden de demolición por obras sin licencia en Vigo.

Coladas-Guzmán Y Rivas, Abogados anula RESOLUCION de orden de demolición por obras sin licencia en Vigo.

01.06.2022 | El equipo de abogados de Coladas-Guzmán y Rivas consigue anular la resolución que confirmaba una orden de demolición recaída sobre un inmueble en Vigo, por haber realizado obras de ampliación de una vivienda. El inmueble sobre el que recaía la orden de demolición se ubica en el municipio de Vigo. La Xerencia Municipal de Urbanismo, sin haber resuelto la solicitud de licencia para las obras, y tras haber contrastado que las mismas se habían ejecutado inició el correspondiente expediente de restauración de la legalidad urbanística, que terminó con la correspondiente orden de demolición de las obras. El Despacho recurrió la citada orden de demolición ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de Vigo y estos, han estimado nuestro recurso declarando nula la meritada orden de demolición. Esta sentencia aún no es firme, puesto que puede ser recurrida ante el Tribunal Superior de Justicia de Galicia.

ACUERDO DE APROBACION DE LA REVISION DEL PLAN XERAL DE ORNDENACION URBANA DE VIGO

El Pleno del Concello de Vigo en sesión de 26 de agosto de 2021 aprobó inicialmente el PXOM de Vigo. En esta entrada pretendo únicamente resumir los efectos suspensivos de la aprobación inicial, resulta ser una cuestión compleja, por lo que si necesita consejo puede contactar a través de este enlace: https://alegacionespxomvigo.com/ En primer lugar corto y pego el texto del acuerdo: Aprobar inicialmente o Plan Xeral de Ordenación Municipal de Vigo, na súa versión para aprobación inicial, datado en xullo do 2021 e asinado electrónicamente polo arquitecto director e coordinador D. Alfonso Revilla Díaz, que foi presentado polo equipo redactor en data 05.08.2021 co seu Estudo Ambiental Estratéxico, e que se completa co resumo executivo presentado o día 31.07.2021. Este acordo determina, por aplicación dos artigos 47.2 da LSG e 86.2 do RLSG e con efectos desde a publicación oficial do acordo, a suspensión automática do procedemento de outorgamento de licenzas naqueles ámbitos nos que as novas determinacións supuxesen a modificación da ordenación urbanística vixente, A dita suspensión, que terá unha duración máxima de dous anos, non afectará aos supostos previstos no artigo 86.3 do RLSG e extinguirase, en todo caso, coa aprobación definitiva do planeamento (artigo 47.2 da LSG). SEGUNDO. Abrir un trámite de información pública por un prazo de tres meses, mediante anuncio que se publicará no Diario Oficial de Galicia e nun dos xornais de maior difusión na provincia. A documentación sometida a información pública abarcará todos os documentos do expediente tramitado, incluídos o resumo executivo, o estudo ambiental estratéxico e un resumo non técnico do estudo ambiental estratéxico e estará tamén dispoñible na web municipal. TERCEIRO. Trasladar a documentación aprobada ao órgano autonómico competente en materia de urbanismo para que realice as consultas previstas no documento de alcance do estudo ambiental estratéxico, confira audiencia aos concellos limítrofes e solicite os informes sectoriais autonómicos preceptivos, que deberán ser emitidos no prazo de tres meses, transcorridos os que sen ser emitidos, entenderanse favorables. CUARTO. Recabar directamente os informes sectoriais preceptivos a emitir por Administracións distintas da autonómica, de conformidade coa normativa sectorial vixente e o anexo II, táboa 1 do RLSG.desde a publicación oficial do acordo. En segundo lugar, subo el enlace a la Certificación del acuerdo: http://xmu.vigo.org/docs/2021_REVISON_PXOM/PAF_2021_08_26.pdf PRIMERAS CUESTIONES: Efectos legales de la aprobación inicial. No son otros que los establecidos en el art. 47.2 LSG, es decir “a suspensión automática do procedemento de outorgamento de licenzas naqueles ámbitos nos que as novas determinacións supuxesen a modificación da ordenación urbanística vixente”. Y matiza el acuerdo: “co alcance previsto no resumo executivo, de acordo co apartado 4 do artigo 86 do RLSG.” Este artículo dice: “El documento en el que se recoja la suspensión incorporará un resumen ejecutivo, que deberá expresar, al menos, los siguientes extremos: a) En caso de que haya ordenación proyectada, delimitación de los ámbitos en los que esta altera la vigente, con un plano de su situación y determinación del alcance de dicha alteración. b) En su caso, los ámbitos en los que se suspenda el otorgamiento de licencias y la duración de dicha suspensión.” El resumen ejecutivo contiene 4 planos en el que compara la ordenación propuesta con la vigente, tomado como tal el PGOU de 1993, ( pero omitiendo el Instrumento de Ordenación Provisional), y el siguiente artículo 8: ÁMBITOS NOS QUE SE SUSPENDE A ORDENACIÓN OU OS PROCEDEMENTOS DE EXECUCIÓN OU DE INTERVENCIÓN URBANÍSTICA Conforme ao establecido no artigo 47.2 da LSG, o acordo de aprobación inicial da Revisión do Plan Xeral de Ordenación Municipal determina, por si só, a suspensión do procedemento de outorgamento de licenzas naqueles ámbitos do territorio en que as novas determinacións supoñan a modificación da ordenación urbanística vixente. Dos apartados precedentes deste documento conclúese que a desactualización temporal e a desadaptación normativa do planeamento vixente -Plan Xeral de Ordenación Urbana de 1993- motiva que as determinacións da presente Revisión do Plan Xeral de Ordenación Municipal, en si mesma efectuada no marco dun exercicio pleno da potestade municipal de ordenación, supoñan unha alteración da ordenación vixente en tantos e tan variados aspectos, que, en aplicación do establecido no artigo 77.23 da LSG, co acordo de aprobación inicial da Revisión do Plan Xeral, procede suspender o procedemento de outorgamento de licenzas de parcelación de terreos, edificación e demolición no conxunto do territorio do termo municipal de Vigo, agás naqueles ámbitos onde simultaneamente se cumpran as condicións do Plan Xeral de Ordenación Urbana vixente e as da Revisión do Plan Xeral de Ordenación Municipal aprobada inicialmente, nos seguintes termos: . En solo rústico, poderán outorgarse licenzas sempre que simultaneamente se cumpran as condicións do planeamento vixente e as do plan aprobado inicialmente, aplicando para o primeiro o establecido na Disposición Transitoria Primeira 2.d.) da LSG. . No solo de núcleo rural, sempre que simultaneamente se cumpran as condicións do planeamento vixente e as da revisión do plan aprobada inicialmente, aplicando para o primeiro o establecido na Disposición Transitoria Primeira 2.c ) da LSG. . No solo urbanizable, sempre que simultaneamente se cumpran as condicións do planeamento vixente e as da revisión do plan aprobada inicialmente, aplicando para o primeiro o establecido na Disposición Transitoria Primeira 2.b) da LSG. . No solo urbano, sempre que simultaneamente se cumpran as condicións do planeamento vixente e as do plan aprobado inicialmente, aplicando para o primeiro o establecido na Disposición Transitoria Primeira 2.a), da LSG. Igualmente poderán outorgarse licenzas nos seguintes ámbitos: . Nos ámbitos de ordenación que a Revisión do Plan Xeral incorpora como planeamento subsistente conforme ás Disposicións Transitoria Segunda, Terceira, e Cuarta, en tanto en canto acaden a súa consideración de solo urbano; e Disposicións Final Terceira, Cuarta, Quinta e Sétima da súa Normativa Urbanística, sempre que se cumpran as determinacións establecidas no seu planeamento coas modificacións e outras determinacións que, de ser o caso, estableza a Revisión do Plan. . No ámbito do Instrumento de Ordenación Provisional, aprobado en data 24.07.2019 ao amparo da Lei 2/2017 de 8 de febreiro, conforme á súa regulación, excepto no caso de que resultaran incompatibles coas determinacións da Revisión do Plan aprobada inicialmente por estar afectados por viais, zonas verdes, espazos libres, dotacións e equipamentos públicos ou en terreos afectados a sistemas xerais. Por último, poderán outorgarse: as licenzas que teñan por obxecto a realización de obras de mantemento, conservación e reforma, salvo no caso de obras de rehabilitación integral que sexan equiparables á reconstrución total do edificio non xustificadas en razóns de urxencia ou que supoñan un aumento do volume edificado; as licenzas de primeira ocupación, e os actos suxeitos ao trámite de comunicación previa cando se trate de obras ou actos para a implantación de usos ou actividades autorizados polo novo planeamento.. A suspensión de licenzas terá unha duración máxima de dous anos contando desde a devandita aprobación inicial, e en calquera caso extinguirase coa aprobación definitiva do planeamento. Resulta ser una cuestión compleja, por lo que si necesita consejo puede contactar a través de este enlace: https://alegacionespxomvigo.com/

COMPROBACION DE VALORES POR LA ADMINISTRACION TRIBUTARIA: UNA DE CAL Y OTRA DE ARENA.

 

El Tribunal Supremo en estos últimos meses nos da las pautas para recurrir con éxito las comprobaciones de valores relativas a la transmisión de bienes inmuebles.

UNA DE CAL...:

Doctrina jurisprudencial procedente que interpreta el artículo 57.1.e) de la LGT y el artículo 160.3 del Real Decreto 1065/2007.

El Tribunal Supremo en Sentencia 110/2021 de fecha 21 de enero de 2021 acuerda ratificar, mantener y reforzar la doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico.

En particular:

a) ha de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble;

b) La mera utilización de valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis, requiere una exacta identificación de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documentos públicos en que tales valores y las circunstancias que llevan a su adopción se reflejan, de acuerdo con lo que ha establecido el TEAC en el criterio que recoge la resolución impugnada en la instancia;

c) en los casos en que el heredero o contribuyente se haya sometido, en su declaración o autoliquidación, a los valores de referencia aprobados por la propia Administración cesionaria del tributo de que se trata, la motivación ha de extenderse a la propia necesidad de la prueba de peritos, correctora de tales valores y, además, al desacierto de la declaración del contribuyente en ese punto.

Y OTRA DE ARENA:

¿Cómo se determina la duración de los procedimientos de gestión tributaria en fase de retroacción?:

A efectos de fijar la fecha de caducidad del procedimiento, cuando se anula un primer acto por vicio formal al que ha de seguir una nueva y ulterior liquidación que subsane el vicio detectado.

A este respecto, el tribunal hace suyo el criterio esgrimido por la Comunidad Autónoma para oponerse al recurso de casación, que a su vez sigue la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2018 (rec. núm. 315/2017), en la que se recogen los criterios interpretativos sobre los artículos 104.1 de la Ley General Tributaria y 66.4 del Reglamento General de Revisión en Vía Administrativa, aplicables en este caso.

En esa línea, en supuestos como el que nos ocupa habría que diferenciar dos fases en el procedimiento de gestión iniciado para realizar una comprobación de valores.

La primera fase abarcaría el tiempo transcurrido entre el inicio del procedimiento y la fecha en la que haya tenido lugar el defecto formal que será determinante de la resolución anulatoria, momento que el tribunal identifica con la fecha del dictamen valorativo inmotivado que se acompañó y notificó con las propuestas de liquidación y no, como pretendían los recurrentes, con la fecha de recepción de la notificación de la primera liquidación, posteriormente anulada.

Dicho criterio se justifica en la sentencia porque, a pesar de que la anulación —como efecto de las infracciones legales—, en términos generales sólo es predicable de los actos finales susceptibles de impugnación —en este caso el acto de liquidación—, y no de los de trámite —como sería el caso del dictamen valorativo—, no parece lógica y razonable la merma prácticamente completa del plazo si el vicio formal se localiza en la resolución, como tampoco lo sería, salvo situaciones indeseables de abuso o contumacia, que el órgano decisor pudiera por sí solo integrar una motivación suficiente sin contar con el auxilio técnico de los funcionarios que deben sustentar tal motivación o asesorar sobre ella.

Por tanto, el lapso temporal calculado de la forma señalada habría sido el consumido en la primera fase del procedimiento.

Así pues, la segunda fase del mismo habrá de llevarse a cabo en el plazo de tiempo que resulte de restar del plazo de seis meses, el consumido en la primera fase.

A esos efectos, y con el fin de determinar las fechas inicial y final del citado segundo plazo, que habrá de ser computado para completar el plazo máximo de seis meses que determina la caducidad, son, respectivamente, la comunicación al órgano gestor de la resolución anulatoria, y la notificación de la nueva o segunda liquidación. Por tanto, no cabe considerar también incluido en dicho plazo —como pretendían los recurrentes—, el tiempo transcurrido desde las primeras propuestas de liquidación hasta la notificación de las primeras liquidaciones, posteriormente anuladas.

CONTRATO DE FIANZA: ABUSIVIDAD DE LA SOLIDARIDAD Y RENUNCIA A LOS BENEFICIOS DE ORDEN, EXCUSION Y DIVISION

 

CONTRATO DE FIANZA: ABUSIVIDAD DE LA SOLIDARIDAD Y RENUNCIA A LOS BENEFICIOS DE ORDEN, EXCUSION Y DIVISION.

En reciente sentencia de los Juzgados de Vigo se ha analizado la posible abusividad de la siguiente cláusula de garantía personal solidaria:

"En garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas de este contrato, los fiadores comparecientes prestan garantía personal solidaria, renunciando a los beneficios de orden excusión y división, de la totalidad de las obligaciones que el avalado contrae mediante el presente documento con ........, obligándose al pago de las cantidades que a su consecuencia resulten a favor de aquélla y que no hayan sido satisfechas por el socio avalado".

Al cliente de nuestro Despacho  le resulta de aplicación la legislación de protección de los consumidores , ya que la única relación acreditada con el obligado principal y con la relación contractual objeto de examen es ser familiar del avalado, por lo que su  intervención se presume que es la de ayudar, no la de ser socio o partícipe, 

A la vista del contenido del contrato que se ejecuta y, en concreto la cláusula cuya abusividad se denuncia, por su localización y los términos de la misma, resulta claro su contenido por lo que se considera superado el control de incorporación. Por lo demás, el artículo 8.2 LCGC, determina que  serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, estableciéndose en su art. 10, que "La renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula, siendo, asimismo, nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto".

Al ser la fianza solidaria se renuncia al beneficio de "orden", es decir, a la subsidiariedad prevista en el art. 1.822 CC, cuyo primer párrafo dispone que " por la fianza se obliga uno a cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste", operando las previsiones de la solidaridad que menciona el párrafo siguiente, que remiten a la disciplina de las obligaciones solidarias y mancomunadas de los art. 1.137 y ss CC. Renunciar al beneficio de excusión significa que no opera la previsión del art. 1.830 CC " el fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor", consecuencia de la responsabilidad patrimonial universal del art. 1.911 CC.Por último, al renunciar al beneficio de división ex art. 1.837 CC , la eventual responsabilidad de los fiadores no se distribuye entre todos ellos, sino que todos se convierten en deudores de la totalidad de la deuda. Pese a concurrir diversos patrimonios personales para responder de la deuda principal, el fiador que renuncia al beneficio de división no puede oponer que otros patrimonios, además del suyo,han de contribuir a responder de la deuda que se le exige.

En suma, el fiador solidario que renuncia a estos beneficios se convierte en deudor, y lo hace sin contraprestación alguna, no puede exigir que primero se persigan bienes de quien debe, ni repartir la garantía dada con los demás.

 Esta situación tan perjudicial se produce porque tenía una representación equivocada de lo que firmaba al constituir la fianza.

 La sobregarantía es bien conocida como cláusula abusiva, que en otros ordenamientos jurídicos conduce a la nulidad.

 Existe desequilibrio entre las partes, el deudor-avalista queda en peor situación, pendiente de la que se le reclame la deuda en caso de impago por el obligado principal. No consta acreditado que a la firma del contrato le fuera explicado a nuestro cliente lo que implicaba la renuncia a los beneficios de orden, excusión y división ni que fuesen negociadas con el avalista y a la ejecutante, como beneficiaria de tal contrato, correspondía la prueba al respecto conforme establece la doctrina del Tribunal Supremo.

En definitiva, no consta acreditado que por nuestro cliente llegara a negociar y entender dicha renuncia por lo que ha de entenderse que le fue impuesta sin posibilidad de influir en su contenido, por lo que ha de considerarse abusiva, en relación al mismo. Por lo tanto , si se declara respecto a ese  la nulidad parcial de la cláusula: "renuncia a los beneficios de orden, división y excusión" como inexistente, subsistiría el aval solidario que tampoco fue negociado, por lo que pese a la validez del Contrato de fianza, se considera abusiva y por tanto nula, respecto de la parte consumidora, el carácter solidario de la fianza y la renuncia de los beneficios de orden, división, y excusión.

Termina la sentencia DECLARANDO la validez del Contrato de Fianza, así como la NULIDAD por abusiva del carácter solidario de la fianza con renuncia a los beneficios de orden, división, y excusión, respecto de nuestro cliente.

SUSPENSION CAUTELAR DE DEMOLICION DE VIVIENDA ORDENADA POR LA APLU.

SUSPENSION CAUTELAR DE DEMOLICION DE VIVIENDA ORDENADA POR LA APLU.

 

En el recurso de apelación interpuesto por nuestro despacho Coladas-Guzmán Y Rivas contra el auto dictado por el Juzgado de lo contencioso-administrativo por el que se denegó la medida cautelar de suspensión de la resolución de la Agencia de Protección da Legalidade Urbanística por la que se ordena la demolición de una vivienda, por la sentencia del TSJ de Galicia No se aceptan los fundamentos jurídicos del auto recurrido en apelación, que han de entenderse sustituidos por los que a continuación se pasan a exponer.

Con carácter previo a la resolución del recurso el Tribunal dejó sentados los presupuestos generales para la adopción de las medidas cautelares, conforme a constante doctrina jurisprudencial.

“De conformidad con lo dispuesto en los Arts. 129 y ss. de la LRJCA la adopción de medidas cautelares en el proceso contencioso administrativo requiere que el recurso, de no otorgarse, pudiera perder su legítima finalidad, lo que significa que, de ejecutarse el acto, se crearían situaciones jurídicas prácticamente irreversibles haciendo ineficaz la sentencia e imposibilitando el cumplimiento de la misma en sus propios términos, no obstante, aún concurriendo el anterior presupuesto, puede denegarse cuando se aprecie que, de adoptarse, habría de producirse una perturbación grave de los intereses generales o de tercero, lo que, en definitiva, obliga a efectuar siempre un juicio comparativo de todos los intereses en conflicto. De conformidad con lo dispuesto en los Arts. 129 y ss. de la LRJCA la adopción de medidas cautelares en el proceso contencioso administrativo requiere que el recurso, de no otorgarse, pudiera perder su legítima finalidad, lo que significa que, de ejecutarse el acto, se crearían situaciones jurídicas prácticamente irreversibles haciendo ineficaz la sentencia e imposibilitando el cumplimiento de la misma en sus propios términos, no obstante, aún concurriendo el anterior presupuesto, puede denegarse cuando se aprecie que, de adoptarse, habría de producirse una perturbación grave de los intereses generales o de tercero, lo que, en definitiva, obliga a efectuar siempre un juicio comparativo de todos los intereses en conflicto.”

A continuación hace menció a la doctrina del T.C., con la siguiente cita:

“Así en términos realmente expresivos el T.C. tiene establecido que las mismas han de tender a asegurar la eficacia real del pronunciamiento futuro que recaiga en el proceso (ST. 14/1992 de 10 de febrero) pero como también advierte la jurisprudencia, con ocasión de la medida cautelar no cabe prejuzgar la cuestión de fondo, así en la St. de 16 de febrero Así en términos realmente expresivos el T.C. tiene establecido que las mismas han de tender a asegurar la eficacia real del pronunciamiento futuro que recaiga en el proceso (ST. 14/1992 de 10 de febrero) pero como también advierte la jurisprudencia, con ocasión de la medida cautelar no cabe prejuzgar la cuestión de fondo, así en la St. de 16 de febrero de 2001 (Ref. el derecho 2001/15513) señaló “…La apariencia de buen derecho… requiere, según reiterada jurisprudencia, una prudente aplicación, lo que significa que, en general, sólo quepa considerar su alegación como argumento de la procedencia de la suspensión cuando el acto o disposición impugnada haya recaído en cumplimiento o ejecución de una norma o disposición general previamente declarada nula o cuando se impugna acto o disposición idénticos a otros que ya fueron jurisdiccionalmente anulados…”.

Nos recuerda esta sentencia del TSJ de Galicia que para la adopción de las medidas cautelares en relación con la impugnación de acuerdos que imponen la demolición de construcciones, esta Sala, siguiendo el criterio reiterado del T.S.:

 

 “viene manteniendo que la adopción de la medida cautelar de suspensión exige que el recurrente acredite que la ejecución del acto haría perder su finalidad legítima al recurso porque la construcción constituye su domicilio habitual o la sede de su actividad profesional. Así lo señalamos, por ejemplo, y por citar resoluciones relativamente recientes en las siguientes:

St. de 24 de julio de 2019 (Recurso 4149/2019) en la que dijimos:

Debe recordarse que la Jurisprudencia ha señalado en reiteradas ocasiones que no procede la concesión de medidas cautelares respecto a resoluciones administrativas firmes que ordenen la demolición de edificaciones, toda vez que los perjuicios que se podrían ocasionar a la parte recurrente serían de naturaleza económica y por ello perfectamente resarcibles.

Igualmente ha señalado la Jurisprudencia que ese criterio general cede en aquellos casos en que la edificación sea la vivienda habitual de quien la solicite o se desarrolle en la edificación una actividad profesional, circunstancias ambas que deben acreditarse al menos indiciariamente por quien solicita la medida cautelar .

La razón de ser de esas excepciones tiene su fundamento legal en que, en esos casos, efectivamente, al margen de los perjuicios económicos que ocasionaría la no concesión de la medida en caso de que se dictase Sentencia estimatoria del recurso presentado, se causarían además otro tipo de perjuicios, difícilmente resarcibles, en caso de Sentencia estimatoria, con lo que el supuesto planteado, cumpliría el requisito legalmente establecido respecto a las medidas cautelares, acerca de que si no se concediesen, el recurso podría perder su legítima finalidad (Artículo 130 Ley 29/1.998 de 13 de julio reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ).

St. de 8 de julio de 2019 dictada en el Recurso 4123/2019, en la que afirmamos:

“…no cabe afirmar que la ejecución del acto administrativo comporte la pérdida de la finalidad del recurso, ya que no resulta irreversible la ejecución de la orden de demolición recurrida, ello por consecuencia de la compensación económica y la posible reconstrucción que pudiera hacerse al efecto en el caso de estimación del recurso contencioso administrativo.

Es cierto que en determinados supuestos de demoliciones la Jurisprudencia ha entendido que llevarlas a cabo podría determinar perjuicios de imposible o muy difícil reparación, asimilables a la pérdida de la finalidad legítima del recurso; pero se refieren, en lo relativo a viviendas, a las que constituyen el domicilio habitual del interesado. Aunque la finalidad legítima del recurso es preservar el efecto útil de la futura sentencia que se dicte (STS de 18.11.03), también debe tomarse en consideración el interés general que se derive de la ejecución o no del acto impugnado y en este caso existe una línea jurisprudencial unánime que propugna la relevancia de acreditar que la construcción a demoler es, bien el domicilio habitual del recurrente, o bien el emplazamiento donde realiza su actividad económica, supuestos en que procedería acoger la medida suspensiva (SsTS de 12.11.96 , 07.03.01 ó 01.04.02 ).

En la Sentencia de 23 de octubre de 2014, recurso 4346/2014, esta Sala y Sección recuerda el criterio general que viene sosteniendo de forma constante, con arreglo al cual y de conformidad con la doctrina establecida en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, la ponderación de los intereses en conflicto lleva a desestimar la pretensión cautelar de suspensión en relación con actos que resuelven expedientes de reposición de la legalidad urbanística y acuerdan el derribo de obras realizadas sin la preceptiva licencia o autorización, con determinadas excepciones (vivienda habitual que constituya el domicilio habitual del interesado o local en que desarrolle una actividad económica relevante que constituya su medio de vida). En este sentido cabe remitirse a diversas sentencias de esta Sala de 22 de mayo de 2014, recurso 4162/2014; STSJG de 7 de noviembre de 2013, recurso 4406/2013; STSJG de 25 de septiembre de 2014, recurso 4211/2014; o la STSJG de 24 de julio de 2014, recurso 4241/2014, entre otras.”

La sentencia que comentamos, aplicando los anteriores criterios al presente caso y alegado y acreditado que la vivienda de cuya demolición se trata constituye  lugar de residencia habitual, accede a la suspensión interesada, porque resulta evidente que en el presente caso al margen de la posible pérdida de la finalidad del recurso de llegarse a estimarse la demanda, se producen unos perjuicios de presente a los recurrentes ya que acreditaron que no cuentan con ninguna otra solución habitacional para cubrir sus necesidades, lo que determinó que el recurso fuera estimado y el auto recurrido revocado.

Pequeño arrendador: ¿está obligado a reducir la renta o a permitir un retraso o aplazamiento en el pago?

 

Pequeño arrendador: ¿está obligado a reducir la renta o a permitir un retraso o aplazamiento en el pago?

No está obligado legalmente, sin perjuicio de la conveniencia de negociar a fin de facilitar al inquilino  el cumplimiento de su obligación de pago de la renta, si éste está afectado por esta situación de crisis excepcional.

Veamos los siguientes supuestos:

Vivienda habitual del inquilino:


 Para los contratos que debieran terminar entre el 2 de abril de 2020 y el periodo que transcurra  hasta los dos meses siguientes desde la terminación del estado de alarma, el arrendatario tendrá derecho a pedir una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses. Las partes pueden llegar a un acuerdo. Esta prórroga afecta a todos los alquileres de vivienda habitual, no solo a los afectados por las situaciones de vulnerabilidad.

También le afecta la suspensión de los procedimientos sobre desahucios en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional.
Una vez que termine el estado de alarma y por lo tanto los Juzgados vuelvan a su actividad normal, en los procedimientos de desahucio relacionados con alquileres de vivienda se podrá ordenar una suspensión extraordinaria del lanzamiento o del procedimiento en el estado en que se encuentre, por un periodo máximo de 6 meses desde el 2 de abril de 2020.

Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad  como consecuencia de esta crisis, y le pide un aplazamiento temporal del pago de la renta, tendrá que contestarle en el plazo de 7 días.

 Puede aceptar la propuesta del inquilino, o puede proponer otra alternativa.

El Real Decreto-ley no le obliga a aceptar un aplazamiento o una condonación si no llegan a un acuerdo.
El inquilino que se encuentre en condiciones de vulnerabilidad podrá pedir un préstamo para pagarle la renta, (las ayudas están previstas para cubrir hasta 6 meses de renta).

Y qué se entiende por vulnerabilidad:

Sufrir una pérdida sustancial de ingresos ligada a una situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o reducción de jornada por motivo de cuidados, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. En el mes anterior a la solicitud, el conjunto de ingresos de la unidad familiar (el inquilino y su cónyuge o pareja de hecho inscrita más los hijos, todos residentes en la vivienda) no exceda de 3 veces el IPREM (más 0,1 IPREM por hijo o por mayores de 65 años, o más 0,15 IPREM por hijos en familias monoparentales). Para una pareja sin hijos el limite de ingresos es de 1.613,52 € brutos al mes. Con un hijo: 1.774,87 € al mes; con dos hijos: 1.936,22 € al mes. Si es monoparental con un hijo: 1.855,54 € al mes. El límite se aumenta a 4 o 5 veces el IPREM en caso de haber personas con determinado grado de discapacidad.

Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos que pague el arrendatario, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Que la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita esa vivienda habitual NO sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No cuentan las participaciones heredadas, ni los casos en los que se sea titular de una vivienda que no esté disponible por causa ajena a su voluntad o que no sea accesible para una persona de esa unidad de convivencia con discapacidad.

Enlace a las web de las ayudas autonómicas para el alquiler.

CLAUSULA IRPH: ES MOMENTO DE ACTUAR PARA RECUPERAR SU DINERO.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su Sentencia dictada el 3 de marzo de 2020 (C-125/18), abre la puerta a que miles de consumidores afectados puedan reclamar la abusividad de la cláusula que incluye el IRPH por falta de transparencia.

Con la finalidad de evitar el colapso judicial que se produjo con las reclamaciones de las denominadas "clausulas suelo", se está valorando desde el CGPJ emplear el sistema de "pleito testigo", de tal modo que se dicte la misma sentencia en casos idénticos, agilizando así su resolución.

¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA IRPH?

 Personas físicas consumidoras
     Socios cooperativistas de viviendas
Personas jurídicas consumidoras
     Entidades sin personalidad jurídica

LA INSERCIÓN DE IRPH EN EL MARCO DE LAS CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN

Será necesario comprobar el cumplimiento de los requisitos de incorporación de las condiciones generales de la contratación

FUNDAMENTO JURÍDICO PARA LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE IRPH: TRANSPARENCIA

Principio general de transparencia
Valoración de la transparencia en la cláusula IRPH

 PLAZO PARA  LA ACCIÓN

 Imprescriptibilidad de la acción
 Inaplicación de la doctrina del retraso desleal

 DESARROLLO PROCESAL PARA LOGRAR LA NULIDAD DEL IRPH

 Reclamación previa a la entidad financiera
Conciliación judicial
Demanda de nulidad de IRPH

¿Cómo ACTUAR SI CREO QUE EN MI PRESTAMO HIPOTECARIO SE HA INCLUIDO LA CLAUSULA IRPH?

ANTES DE NADA LES RECOMIENDO CONSULTAR CON UN ABOGADO/A, O SU ASESORIA HABITUAL.

1º.- BUSCAR LA DOCUMENTACION.

2º.- RECLAMAR A LA ENTIDAD BANCARIA.

3º.- NEGOCIAR CON LA ENTIDAD BANCARIA.

4º.- PRESENTAR DEMANDA ANTE EL JUZGADO COMPETENTE.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RECLAMACION DE DEUDAS CONTRA LA XUNTA DE GALICIA HEREDERA DEL PROPIETARIO FALLECIDO

 

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RECLAMACION DE DEUDAS CONTRA LA XUNTA DE GALICIA HEREDERA   DEL PROPIETARIO FALLECIDO

 

 

 

 

 

 

En el presente caso, la Comunidad de Propietarios que representa nuestro Despacho de ABOGADOS COLADAS-GUZMAN y RIVAS, reclamaba las cuotas adeudadas a la Xunta de Galicia como heredera a beneficio de inventario del propietario fallecido, toda vez que sus legítimos herederos habían renunciado a la misma.

 

La Sentencia estima íntegramente la demanda y condena a la Xunta de Galicia, como heredera de la vivienda generadora de las deudas,  al pago de la totalidad de las  cuotas adeudadas, en base a los siguientes argumentos alegados por nuestra Abogada Ana Cabaleiro:

 

La comunidad de propietarios no cuenta, a diferencia de la Administración, con facultades de autotutela para cobrarse mediante la enajenación directa del bien, y necesita un título – lógicamente, un pronunciamiento judicial cual la presente sentencia – para poder obtener el cobro en vía ejecutiva.

Una cosa es que, en caso de deudas de la herencia (que ya se ha descartado sea el caso), el aceptante a beneficio de inventario solo responda con los bienes de la misma hasta donde alcancen éstos, y otra bien distinta que no hubiera de declararse igualmente el adeudo sin perjuicio de las prevenciones a adoptar en caso de ejecución forzosa si el deudor, que no deja de serlo, no atendiese voluntariamente, como debiera, al pago de lo que le corresponde.

No se trata así, como lamenta la contestación, de que se socialicen deudas de personas fallecidas, que en este caso y como se ha dicho no existen, sino antes al contrario que la administración no cumple con sus obligaciones como propietario, dejando a los demás integrantes de la comunidad desamparados ante una deuda creciente, y remitiéndolos a un modo de satisfacción imposible para poder confirmar el desentendimiento de sus responsabilidades.

 

Lo que, en opinión del juzgador, no puede ser amparado por los Tribunales dando lugar a la íntegra estimación, sin matices ni limitaciones, de la demanda presentada; sin necesidad de más razonamiento ni de examinar otras posibles cuestiones hayan sido objeto de debate o prueba.

Reseñas de jurisprudencia relacionadas con el sector de la promoción inmobiliaria.

  

En el Editorial de la revista digital APROIN nº 144 (http://www.revistaaproin.com/index.php/editorial_144/ ), hacía mención a las normas publicadas durante el período estival, no pocas y no de poco calado y su "sorprendente" notificación o publicación durante las vacaciones.

En este artículo selecciono algunas Sentencias que por su aplicación práctica me han parecido de interés para el sector de la promoción inmobiliaria por su relación con los tributos, que tanto peso tienen en los costes finales de la vivienda (sobre un 25 %).

Plusvalía Municipal

El Pleno del Tribunal constitucional ha estimado por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid y, en consecuencia, ha declarado que el art. 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado el 5 de marzo de 2004, es inconstitucional, en los términos referidos en el Fundamento jurídico quinto apartado a).

La sentencia argumenta que cuando existe un incremento de la transmisión y la cuota que sale a pagar es mayor al incremento realmente obtenido por el ciudadano, se estaría tributando por una renta inexistente, virtual o ficticia, produciendo un exceso de tributación contrario a los principios constituciónales de capacidad económica y no confiscatoriedad (art. 31.1 CE).

El Tribunal limita las situaciones susceptibles de ser revisadas exclusivamente a aquellas que no hayan adquirido firmeza a la fecha de su publicación.

La parte dispositiva de la sentencia tiene el siguiente contenido: “En atención a todo lo expuesto, el Tribunal Constitucional, por la autoridad que le confiere la Constitución de la Nación Española ha decidido Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 1020-2019, promovida por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid y, en consecuencia, ha declarado que el art. 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado el 5 de marzo de 2004, es inconstitucional con el alcance previsto en el Fundamento jurídico quinto a).

Aval de las cantidades entregadas a cuenta en contratos de venta de viviendas sobre plano

La sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO en Sentencia núm. 408/2019, de Fecha 09/07/2019 y en relación a un CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. DEVOLUCIÓN DE ANTICIPOS. OBLIGACIÓN DEL PROMOTOR, acordó que: Existía infracción del artículo 1 de la Ley 57/1968 que establece un eficaz sistema de protección del adquirente de viviendas en construcción, pues obliga al promotor que reciba anticipos a cuenta del precio a garantizar su devolución mediante aval o seguro y a recibir esos anticipos en una cuenta especial, si bien la jurisprudencia ha aclarado que por tratarse de una obligación del promotor, la protección del comprador no depende de que las cantidades se ingresen en esa cuenta especial o en otra del promotor que no tenga ese carácter; (ii) el art. 1 también responsabiliza a la entidad de crédito meramente depositaria de las cantidades anticipadas por el hecho de recibirlas incumpliendo su obligación legal de exigir del promotor la apertura de cuenta especial debidamente garantizada; (iii) en este caso "concurren sin duda circunstancias bastantes" para considerar que la entidad de crédito debe responder como depositaria, pues no solo era la que financiaba la construcción mediante un préstamo al promotor, sino que "además era perfectamente conocedora del proceso de comercialización, pues exigió y conoció la acreditación de los contratos de compraventa en los que constan entregas de dinero a su firma y compromisos de anticipos, de suerte que no podía ignorar que era de aplicación a la promoción de la construcción la ley 57/68", y además era depositaria, mediante la cuenta corriente abierta a la promotora, "de muchas de las cantidades entregadas por los compradores de las viviendas, ya por ingresos directos de los mismos, ya por ingresos realizados por la promotora una vez recibidas", por lo que "pudo y debió conocer incluso que la promotora no ingresaba.

Interpretando el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, esta sala ha fijado y reiterado, en sus sentencias 733/2015, de 21 de diciembre (de pleno ), 142/2016, de 9 de marzo, 174/2016, de 17 de marzo, 420/2016, de 24 de junio, 468/2016, de 7 de julio, 459/2017, de 18 de julio, 502/2017, de 14 de septiembre (de pleno ), 636/2017, de 23 de noviembre, 102/2018, de 28 de febrero, y 503/2018, de 19 de septiembre, la siguiente doctrina jurisprudencial:
"En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito no avalistas que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

Comprobación de valores por falta de motivación

El TS procede a interpretar el art. 66.4 del Reglamento general de desarrollo de la LGT, en materia de revisión en vía administrativa, en relación con los apdos. 2, 3 y 5 del mismo precepto, y declara que, anulada en vía económico-administrativa una comprobación de valores por falta de motivación y la liquidación derivada de la misma, ordenando retrotraer las actuaciones para que se practique nueva comprobación y se apruebe otra liquidación, las nuevas actuaciones y la resolución que se dicte deben entenderse producidas en un nuevo procedimiento de gestión tributaria y no en un procedimiento de ejecución de resoluciones administrativas.
Tratándose de procedimientos tributarios de gestión, el tiempo en el que debe ser dictada la nueva resolución, se rige por el art. 104.1 de la LGT y no por su art. 150.5 -actual 150.7-. El art. 104 de la LGT debe ser interpretado en el sentido de que la Administración tributaria debe tramitar el procedimiento retrotraído y notificar una resolución al interesado en el plazo que reste desde que se realizó la actuación procedimental causante de la indefensión del interesado, que determinó la anulación del acto administrativo que puso fin al procedimiento. Dicho plazo empieza a contarse desde el día siguiente a aquél en que se comunica la resolución anulatoria con retroacción de actuaciones al órgano competente para llevarla a puro y debido efecto.
El TEAC examina los plazos en los que deben concluir las actuaciones inspectoras retrotraídas a la luz de la nueva redacción del artículo 150. 7 de la LGT
Fija el Tribunal criterio indicando que tras la reforma legal operada en 2015, el artículo 150.7 de la LGT se aplica tanto al supuesto de ejecución de resoluciones de los órganos económico-administrativos que han apreciado defectos formales y ordenado la retroacción de las actuaciones inspectoras como al supuesto de ejecución de resoluciones de los citados órganos que han estimado en parte la reclamación contra el acto que pone fin al procedimiento de inspección por razones sustantivas o de fondo, por ser de plena aplicación, a la nueva regulación la doctrina sentada por el Tribunal Supremo respecto de la redacción original del artículo 150.5 de la LGT.
El TS declara nula la comisión cobrada por Kutxabank por reclamación de posiciones deudoras, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 25 Octubre 2019
La comisión incumple dos requisitos legales pues prevé que puede reiterarse y se plantea como una reclamación automática. Además no identifica qué tipo de gestión se va a llevar a cabo y si la entidad cobra también intereses moratorios sería desproporcionada.
La Sala considera que la comisión no cumple con las exigencias del Banco de España para este tipo de comisiones, porque prevé que podrá reiterarse en la reclamación de un mismo saldo por gestiones adicionales realizadas por la entidad con el mismo fin y se plantea como una reclamación automática, pues basta la inefectividad de la cuota en la fecha de pago prevista para que se produzca su devengo y se cobre al cliente, además de los intereses moratorios, sin discriminar periodos de mora.
Además, estima que, tal y como está redactada, la cláusula no identifica el tipo de gestión que se va a llevar a cabo con el cliente por cuanto lo pospone para un momento posterior, de tal manera que no cabe deducir que automáticamente ello generará un gasto efectivo.
A estos efectos la sentencia declara que no es igual requerir in situ al cliente que va en persona a la oficina para otra gestión, que hacer una simple llamada de teléfono o enviarle una carta por correo certificado con acuse de recibo o un burofax, o incluso hacerle un requerimiento notarial.
Y es, precisamente, esta indeterminación de la comisión litigiosa lo que la convierte en abusiva. Su aplicación supondría sumar a los intereses de demora otra cantidad a modo de sanción por el mismo concepto, con infracción de lo previsto en los arts. 85.6 y 87.5 TRLGDCU relativos a indemnizaciones desproporcionadas y al cobro de servicios no prestados.
La Sala también pone de manifiesto que la cláusula cuya nulidad se solicita contiene una alteración de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor pues le impone la obligación de probar que no ha habido gestión, o que no ha tenido el coste fijado en el contrato, o ambas circunstancias. Con ello se podría incurrir en la prohibición prevista en el art. 88.2 TRLGDCU.
Por el contrario, debe ser el Banco quien pruebe la realidad de la gestión y su precio.
Concluye el Tribunal Supremo señalando que esta comisión de reclamación de posiciones deudoras no es una cláusula penal, por cuanto ni contiene un pacto de pre-liquidación de los daños y perjuicios, ni sustituye su indemnización, que vendrá constituida por el pago de los intereses moratorios pactados, si no son abusivos.