DEMANDADOS EN SITUACION PROCESAL DE REBELDIA

DEMANDADOS EN SITUACION PROCESAL DE REBELDIA

CUANDO LA AUSENCIA DEL DEMANDADO EN EL PROCESO DIFICULTA LA PRUEBA DE LA DEMANDA.

 Respecto a la institución de la rebeldía procesal la misma se configura como  una situación "provisional" de ausencia jurídica del demandado en el proceso, subsanable mediante su personación en forma,  en cualquier momento, cualquiera que sea el estado dicho proceso, aunque sin retroceder las actuaciones si dicho estado lo permite.

Pero ello no implica, en principio, que la situación tenga reflejo en las cargas y posibilidades del actor, quien "debería encontrarse" en la misma posición procesal que si no existe rebeldía (aparentemente, más cómoda), porque la rebeldía al no significar allanamiento ni admisión de hechos (es una mera negativa "táctica"), ni implicar por (regla general) ficta confessio. Así se ha recogido lo anterior en el artículo 496.2 de la LEC: “La declaración de rebeldía no será considerada como allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda, salvo los casos en que la ley expresamente disponga lo contrario”. En efecto, la actora mantiene la carga de la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión, conforme al art. 217 L.E.C, y el Juez "conserva" la facultad de apreciarlos; aunque recordemos que el propio Tribunal Supremo matiza aquel principio general sobre la carga de la prueba a través de los principios de normalidad (S.TS. 24 de abril de 1987, 19 de julio de 1991), de flexibilidad en su interpretación (S.T.S. 20 de marzo de 1987, 15 de julio de 1988, 17 de junio de 1989) y facilidad probatoria (en función de la posibilidad probatoria de las partes), derivadas de la posición de cada parte en relación con el efecto jurídico pretendido.

Lo anterior da pie para considerar que, ante la rebeldía procesal, suele producirse una lógica reducción de la actividad probatoria a desplegar por el actor o una limitación de su auténtica naturaleza (la ausencia permanente puede impedir, por ejemplo, la confesión del demandado, el cotejo de letras; y, a la vez, la inactividad probatoria del demandado puede, dificultar la previa del actor. De ahí que no se pueda ser excesivamente riguroso en la valoración de las pruebas aportadas por el actor, porque la falta de los habituales medios probatorios (por ej., reconocimiento documento privado) se debe, precisamente, a la incomparecencia y/o inactividad del demandado. Exigir lo contrario supondría convertir la rebeldía no solo en una cómoda defensa, sino también, en una situación de privilegio para el litigante rebelde, con flagrante infracción del principio de igualdad, aquí, en la posición de las partes en proceso, constitucionalizado en el art. 14 de la C. E. ej.: la eficacia de la prueba quedaría en manos del demandado (rebelde), con notoria indefensión del actor. Una vez sentado lo anterior procede la valoración de la prueba en este procedimiento que se realizará en los fundamentos siguientes.

COMPROBACION DE VALORES: FALTA DE MOTIVACION

COMPROBACION DE VALORES: FALTA DE MOTIVACION 

Tras la entrada en vigor de la Orden de la Conselleria de Facenda de 28 de julio de 2011, los recursos económico-administrativos que anteriormente venían siendo estimados, deben ahora cuestionar la liquidación dimanante de la precedente comprobación de valores, efectuada mediante utilización de precios medios en el mercado ( artículo 57.1, c) LGT ), siendo habitual la resolución rechazando el TEAR sus pretensiones por entender que en el caso <<se incluye una correcta identificación del bien inmueble, una aplicación del precio medio que corresponde y una adaptación del mismo al caso concreto a través de los coeficientes singularizadores que determina la normativa técnica contenida en los Anexos de la Orden de la Conselleria de Facenda de 28 de julio de 2011>>.

La posterior demanda contencioso-administrativa debe alegar la falta de motivación de la comprobación de valores, la ausencia decomprobación personal de los particulares del inmueble y la aplicación genérica de los criterios de la Orden.

La mecánica configurada para la comprobación de valores mediante los precios medios de mercado se conforma alrededor de un valor básico, corregido mediante diferentes elementos que permitan adaptar el valor al caso concreto del inmueble a valorar, según resulte de los correspondientes anexos de la Orden; valor básico que viene predefinido, por lo que solamente precisa de comprobar la ubicación general del bien a valorar, adaptándolo de modo singular en función de las características concretas de éste, en función de los anexos II (exponentes de cultivo, lugar y acceso sobre el valor básico), V (relación de cultivos), VI (parroquias/lugares de Galicia) y VII (accesos de Galicia) de la Orden.

Pues bien, sobre tal particular, debemos afrontar si la aparente simplicidad del procedimiento y sus consecuencias revela de exigencia de motivación a la comprobación

Al estar ante la aplicación de "precios medios en el mercado" es evidente el carácter objetivo del medio de comprobación utilizado, razón por la que no es de extrañar tampoco la existencia de contribuyentes que no solo no se acogen al sistema indicado de comprobación de valores, sino que rechazan el resultado que la Administración obtiene con su aplicación, invocando la falta de motivación, entre otros, como instrumento de defensa.

No es dable presuponer que el legislador autonómico haya pretendido excluir en estos casos un mandato legal explícito, pues la "debida motivación" va más allá de la mera expresión de los medios y criterios empleados, tal como se sigue del artículo 134.3 LGT . Otra conclusión condenaría al contribuyente a la más completa indefensión, sobre todo si desea recurrir la liquidación practicada o, incluso, promover tasación pericial contradictoria.

Es precisa una labor de identificación del bien y adaptación singular del mismo a los precios medios de suerte que no puede mantenerse la mera aplicación automática de parámetros cuya utilización conduzca a una suma final, que es el resultado de la valoración

Por lo tanto, debe concluirse que se precisa una adecuada motivación desde el momento en que en la valoración concurran otros elementos que impliquen la específica singularización del bien a valorar, como determinadas particularidades del mismo, su situación, el proceso de consolidación de cultivo, elementos característicos de configuración y otros que, por su propia naturaleza, revelan una particular condición del bien a valorar en relación a otros similares o situados en el mismo entorno territorial. La observación personal del bien, y la motivación de la razón que apunta a unas condiciones singulares y no de otras se revela en estos casos imprescindible.

FALLAMOS

Que ESTIMAMOS el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la entidad mercantil.................... contra el acuerdo del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Galicia de fecha ................ 2012, dictado en la reclamación................., sobre liquidación en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, expediente número................ En consecuencia, declaramos que dicho Acuerdo es contrario a Derecho, anulándolo y haciendo lo propio con la liquidación de que trae causa.

FINAL DE LOS CONTRATOS DE RENTA ANTIGUA.

EL FIN DE ALGUNOS CONTRATOS DE ALQUILER DE LOCAL DE RENTA ANTIGUA.

La entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ha modificado importantes aspectos de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, así como determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

El acortamiento del plazo mínimo de duración y de la prórroga legal, la generalización del derecho del inquilino al desistimiento, la libertad en orden a establecer pactos de revisión de las rentas distintos de la simple aplicación del IPC interanual, la extinción del arrendamiento no inscrito  en caso de venta de la vivienda, y la posibilidad de pactar la renuncia a los derechos de adquisición preferente en todos los contratos, son algunas de las novedades contractuales.

En cuanto al procedimiento judicial de desahucio y/o reclamación de rentas, los cambios han logrado un acortamiento de plazos en la mayoría de los casos.

Pero quizá una de las consecuencias más importantes de la LAU de 1994 está por venir:

El día 1 de enero de 2015 finalizará el plazo de la prórroga de la mayoría de las rentas antiguas de los locales comerciales alquilados antes del 9 de mayo de 1985 .

En los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona física, el contrato se extinguirá, en térmimos generales, cuando el arrendatario se jubile o fallezca.

En los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona jurídica, el contrato se extinguirá el día 1 de Enero de 2015.

EXCEPCIONES:

La fecha de finalización de dicho contrato de arrendamiento se prolongaría cinco años más, es decir finalizaría el día 1 de enero de 2020, uando en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995 se hubiese producido el traspaso del local de negocio.

DERECHOS DEL ARRENDATARIO:

Una vez producida la extinción de los contratos a los que nos estamos refiriendo, el arrendatario podrá exigir una indemnización en determinados supuestos, y dispondrá de un derecho de preferencia en determinados plazos.

RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL VICIOS CONSTRUCCION: CARGA DE LA PRUEBA

La PROMOTORA ..................... S.A, reconoce su intervención en el proceso constructivo, como también reconoce la fecha de fin de obra de 4 de abril de 2005. Niega la existencia de daños en el edificio hasta la elaboración del informe técnico de 28 de noviembre de 2012. La primera comunicación es de 21 de julio de 2011, en la que se refiere “desprendimiento de planchas de piedra en la fachada”, no se reclama entonces ni grietas, ni humedades, ni filtraciones de agua. Nuevamente el 6 de octubre de 2011 se reclama por el riesgo de caída de las planchas de piedra. El acta de la asamblea de de la comunidad de propietarios de 9 de noviembre de 2011, se refiere únicamente a losetas sueltas, pero no desprendimiento ni caída. La papeleta de conciliación el 14 de febrero de 2012 incluye por primera vez la existencia de grietas y humedades en la vivienda. Muestra disconformidad con las manifestaciones del perito de la actora en su informe. Alega, prescripción y caducidad, inaplicabilidad del art 1591 del Ccv, inexistencia de responsabilidad contractual del 1.101 ccv, y falta de acreditación del daño, la responsabilidad de su mandante y el nexo causal.

FUNDAMENTO DE LA SENTENCIA del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA UNO DE VIGO PARA DESESTIMAR LA PETICION DE CONDENA A NUESTRO CLIENTE PROMOTOR RESPECTO A LAS PLANCHAS DE PIEDRA DE LA FACHADA:

Corresponde ahora por tanto determinar si la colocación de las placas de piedra con un sistema de anclaje consistente en un alambre de acero inoxidable que está empotrado en la hoja exterior de ladrillo y va embutido en una perforación realizada en la parte superior de cada pieza o una roza realizada en el lateral de la pieza de remate que se ancla en su extremo, era el correcto o se requería de otro sistema. El perito Sr. C..., en sus dos informes hace referencia a “las normas tecnológicas NTE, que aunque no de obligado cumplimiento si eran las que marcaban la buena ejecución de elementos de construcción, en el apartado de criterio de diseño nos dicen que los chapados en revestimiento deben llevar anclajes cuando la altura sea superior a 4m, en los apartados RPC-3, RPC-, RPC-5, RPC-6, RPC-7 y siguientes nos indica como ejecutar los chapados o aplacados.…Que teniendo en cuenta las dimensiones de las piezas de piedra utilizadas como chapado de la fachada que es superior a 300 m.m de lado, considero que la fijación, aun no sabiendo el estado de la superficie que forma el cerramiento, debe ser como mínimo de dos tornillos de acero inoxidable”. Contrariamente a lo manifestado por este perito, D. S....y D. E....., consideran que el tipo de fijación mecánica era suficiente, que por su espesor no admite otro anclaje, ya que si no podría partirse. En definitiva afirman que se trata de un sistema valido, que la normativa a que hace referencia el Sr. C...., no era obligatoria cuando se levanto la fachada. Además, se pregunto a D. E....., en clara referencia a las condiciones constructivas que se recogen en el informe y anexo de Sr. C........, del actual Código Técnico de Construcción, si aprecio algún tipo de filtración de agua, contestando de forma negativa, lo que viene a corroborar que no puede apreciarse defecto alguno de construcción. Ciertamente, no se ha acreditado por la parte actora la contravención de ninguna norma constructiva, en la técnica empleada, ni tampoco que esta no sea adecuada. Resulta, razonable considerar que esos daños tiene un origen de falta de mantenimiento por la Comunidad de Propietarios, con el paso del tiempo losetas aisladas se han ido separando, pero no por una mala construcción, sino simplemente en palabra del perito D. E..... “los morteros no tienen fiabilidad eterna”.

En definitiva, la técnica empleada en la construcción de la fachada, era adecuada y no incumplía ninguna normativa, tomando a este respecto las consideraciones de los dos peritos D. S.......... y D. E....., se desestima los daños en la fachada. 

LEGITIMACION ACTIVA PRESIDENTE COMUNIDAD PROPIETARIOS

RESEÑAMOS LA RECIENTE SENTENCIA DE LA AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3  

PONTEVEDRA, SENTENCIA: 00118/2014, OBTENIDA POR NUESTRO DESPACHO.

Reiterado criterio jurisprudencial considera con carácter general la necesidad de acuerdo de la Comunidad de Propietarios legitimador del Presidente a efectos de instar acciones judiciales –por todas, SS. TS. 27.3.2012 y 12.12.2012-.

   También se reconoce la representación orgánica del Presidente, en cuya virtud su voluntad vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad –SS. TS. 14.7 y 25.9.1989-, así como su capacidad para accionar derivada del art. 13.3 LPH en defensa tanto de elementos comunes como privados del edificio –SS. TS. 8.10.2004 y 13.12.2007-, como frente a incumplimientos contractuales en interés de la Comunidad –SS. TS. 10.5.1995 y 18.7.2007-, llegándose a declarar que dicho Presidente no precisa de autorización expresa de la Junta para promover acciones judiciales en beneficio de la Comunidad –SS. TS. 31.12.1996 y 16.11.2001-, y a presumirse su autorización mientras no se acredite lo contrario –S. TS. 2.12.1989-.

   Así razonábamos en sentencia dictada por esta Sección en fecha 24.7.2013.

   En el caso estudiado no ofrece duda la correcta legitimación activa del Presidente, en intervención judicial representativa y beneficiosa de la Comunidad, derivada de acuerdo unánime de denunciar a la promotora adoptado en Junta General Ordinaria celebrada el 18.11.2010 (f. 28), con referencia tanto a elementos comunes como privativos, conforme al mentado art. 13.3 LPH.

PLAZO ENTREGA DE VIVIENDAS ADQUIRIDAS SOBRE PLANO: INCUMPLIMIENTO

INDEMNIZACION POR RETRASO EN LA ENTREGA DE VIVIENDAS ADQUIRIDAS SOBRE PLANO.

Se extracta a continuación alguno de los argumentos jurídicos que han llevado a la Audiencia Provincial de Pontevedra, sección de Vigo, a desestimar el recurso de apelación de la promotora-vendedora, frente a la Sentencia favorable obtenida por este Despacho en defensa de  los compradores, por la que estos eran indemnizados ante el retraso en la entrega de las viviendas adquiridas sobre plano. 

A primeira cuestión  é a referida á interpretación que debe darse ao contrato de compravenda celebrado entre os demandantes compradores e a demandada vendedora, referida ao prazo  de entrega das vivendas.

As posturas das partes litigantes verbo deste extremo se poden sintetizar do seguinte xeito:

 Os demandantes manteñen que a entrega das vivendas debía facerse no prazo máximo de trinta meses a contar dende a sinatura dos contratos, o 26 de febreiro de 2007, é decir, o máis tardar no mes de agosto de 2009. Invocando en apoio da súa tese a “manifestación” terceira, último parágrafo, do contrato, a teor da cal “o prazo total para a execución da obra será de 30 meses, contados a partir do 26 de febreiro de 2007”. 

A demandada sostén, pola contra, que ese prazo, como de pura manifestación, non resulta decisivo, senón que ao que hai que atender é ao recollido dentro das estipulacións propiamente ditas do contrato, e máis concretamente na estipulación séptima, que dispón que “ó remate das obras será solicitada a Cédula de Calificación Definitiva e Licenza de primeira ocupación, e a vivenda será antregada ao comprador no prazo máximo de tres meses a contar dende a obtención das autorizacións administrativas para a ocupación…”; e como aquela cédula e esta licenza, continúase decir, outorgáronse no mes de xuño de 2010 e, en fin, as vivendas foron postas a disposición dos compradores en agosto deste último ano, ou sexa, ao cabo de dous meses, acatouse o prazo pactado, de tres meses, e non habería, conseguintemente, ningún retraso na entrega das vivendas.

Ante todo, non cabe descoñecer que todos os contratos (máis de corenta) presentan un mesmo formato –agás, loxicamente, dos capítulos relativos aos datos do comprador e do prezo-. Contrariamente, son absolutamente contextes en todo o demáis, e, igualmente, sobre os dous prazos agora en discusión. O que, en unión da condición, de promotora vendedora, da demandada, e de consumidores, dos distintos adquirintes das vivendas, lévanos razoablemente entender que a redacción contractual foi daquela primeira. Xa que logo, toda dúbida que poida xurxir no entendimento dos contratos non pode favorecer á demandada, conforme ao artigo 1288 do código civil.

 En segundo lugar, a tese da parte demandada, de que hai un só prazo, o de tres meses para a entrega das vivendas –dende os permisos administrativos-, conduciría a resultados, non só abxurdos, senón mesmo en contra dunha norma prohibitiva, como é a que non permite que a validez e o cumprimento do contrato poida deixarse ó arbitrio dunha das partes contratantes (artigo 1256 do código civil). En efecto, se non se establece máis que ese prazo, de tres meses a contar dende a obtención dos permisos administrativos, a parte vendedora podería demorar durante moitísimo tempo, incluso indefinidamente, o remate da obra, pois para esta non habería prazo de execución, frustrándose tamén de maneira ilimitada ou inesgotábel no tempo a disposición efectiva da vivenda por cada propietario, quen, para colmo, xa tiñan desembolsado unha moi importante parte do prezo, e algún deles anos antes, ao tempo dos precontratos ou dos contratos preludio dos litixiosos. Semellante interpretación levaría a resultados inxustos, rocambolescos e contrarios ao principio de conservación e realización efectiva dos contratos.

 O artigo 10 bis da Lei Xeral para a Defensa dos Consumidores e Usuarios de 19 de xullo de 1984 (vixente ao tempo dos contratos de compravenda), proclama que terán a condición de abusivas as cláusulas que non negociadas individualmente e en contra das esixencias da boa fe causen, en prexuizo do consumidor, un desequilibrio importante dos dereitos e obligacións das partes que se deriven do contrato. Considerando o precepto como abusivas, en todo caso, as estipulacións relacionadas na Disposición Adicional Primeira de propia Lei, a que, en fin, considera como tales as que reserven ao profesional que contrata co consumidor un prazo excesivamente longo ou “insuficientemente determinado” para satisfacer a prestación debida.  

SEGUROS DE DAÑOS: FENOMENOS METEOROLOGICOS

El Juzgado de Primera Instancia 13 de Vigo ha dictado reciente sentencia con el siguiente:

F A L L O

Se estima la demanda presentada por el Procurador Don..........en nombre y representación de DOÑA .....................................contra la entidad .................... representada por la Procuradora Doña ...........................

Se condena a la demandada al abono de la suma de 6.278,69 euros con los intereses del artículo 20 desde la fecha de la presente resolución y hasta su completo pago.

Se imponen las costas a la parte demandada.

Se trata de la reclamación de nuestros clientes frente a la aseguradora, por los daños causados en un muto por efecto de la lluvia, contra lo que se opuso la aseguradora alegando que dicho fenómeno meteorológico no estaba amparado por la póliza.

 Lo primero que hemos de determinar es  la causa u origen del siniestro para concretar si existe o no cobertura en la póliza, conforme al artículo 2 del contrato. 

Teniendo en cuenta al respecto que como se recoge en la Sentencia del TS de 7 de diciembre de 1998 "es doctrina reiterada de esta Sala, tanto la emitida antes de la vigencia de la Ley de Contrato de Seguro como la posterior, que las dudas interpretativas sobre los contratos de seguro habrán de resolverse en favor del asegurado dada la naturaleza del contrato de adhesión que los mismos ostentan que hace que las cláusulas oscuras del contrato hayan de recaer sobre quien las redactó ( art. 1288 del Código Civil ), interpretación jurisprudencial que deriva del art. 3 de la Ley de Contrato de Seguro "; la Sentencia de 8 de noviembre de 2001 señala que "esta norma (se refiere al art. 1288 del Código Civil) establece la regla "contra proferentem", según la cual la interpretación de las cláusulas oscuras o contradictorias de un contrato no debe favorecer a la parte que lo ha redactado originando tal oscuridad; a la inversa, si favorecerá a la parte que no lo ha redactado; ello, aplicado a los contratos de adhesión, que uno de los más típicos es el de seguro, es que la duda en la aplicación de una cláusula oscura o contradictoria se interpretará en favor del adherente, es decir, el asegurado".

En el presente supuesto la  causa del siniestro fué la acción del agua de la lluvia.

 La demandada sostenía que ese hecho (o riesgo) no es objeto de cobertura, conforme al articulo 2.11 Fenómenos meteorológicos por: a) desbordamientos o inundaciones procedentes de canales, colectores, y otros cauces subterráneos, construidos por el hombre, al reventarse romperse o averiarse, por hechos que no corresponden a la acción de la lluvia y demás riesgos amparados por el Consorcio de Compensación Seguros....

 Siendo esto la causa, y pese a la interpretación de la aseguradora, consideró la Sentencia  que el siniestro sí se encuentra amparado en la Póliza. 

 A nuestro entender el apartado 11 antes transcrito no excluye los daños por lluvia, pues ello entraría en franca colisión con las coberturas señaladas en las condiciones particulares que recogen tanto “los daños por acción del agua, como los fenómenos meteorológicos”. 

 Pero especialmente la propia lectura de ese apartado, nos permite concluir que lo que se excluye es los hechos que se correspondan a la lluvia y demás riesgos amparados por el Consorcio de Compensación de Seguros. De forma que si no alcanzan ese grado de extraordinario, entonces entrarían dentro de la cobertura del Seguro.

Lo contrario resultaría un absurdo, pues se encuentra incluido por ejemplo los daños causados por la acción de tormentas, inundaciones y agua sobre mercancía (si están aseguradas) que se hallen a un mínimo de 10cm del suelo (causa de exclusión b) 5, folio 17 revés) pero no los causados por la lluvia sobre un muro (bien, expresamente asegurado).