VICIO DE CONSTRUCCION Y RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR

DISTINCION ENTRE VICIO CONSTRUCTIVO ( LOE) E INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO, (Código Civil).

Es cada vez más frecuente que las demandas dirigidas por la Comunidad de Propietarios frente al Promotor-vendedor se fundamenten no sólo en los respectivos artículos sobre responsabilidades y garantías recogidos en la Ley de la Ordenación de la Edificación, sino también en la responsabilidad derivada del contrato entre compradores y promotor, a fin de eludir los breves plazos de garantía y prescripción de la ley especial.

No es momento de entrar en disquisiciones doctrinales, lo cierto es que los Tribunales vienen completando los breves plazos ampliando el concepto de responsabilidad contractual a casi cualquier defectos de ejecución de obra.

Es por ello que me parece muy interesante el Fundamento de esta reciente Sentencia del Juzgado de Primera Instancia Tres de Vigo:

La sentencia de 27 de marzo de 2015 de la Sala Primera del Tribunal Supremo recoge lo señalado en otra de 13 de mayo de 2008 para determinar la responsabilidad contractual del promotor al indicar que “No es posible confundir vicios constructivos ruinógenos con incumplimientos contractuales de la Promotora para con los compradores -STS 26 de junio de 2008- teniendo en cuenta que los contratos de compraventa de las viviendas son concertados entre esta y los adquirentes, quienes integran, a su vez, la comunidad de propietarios actora. 

Dice la sentencia de 13 de mayo de 2008, con referencia al artículo 1591,"Una cosa es el daño o vicio constructivo y otra la falta a las condiciones del contrato. El daño es el resultado que origina las consecuencias que prevé la norma, mientras que la falta a las condiciones del contrato no da lugar a la responsabilidad decenal, sino a acciones y a responsabilidades distintas, que afectan a la relación propia del contrato entre compradores y vendedores con proyección jurídica que no viene dada por el  artículo 1591 del Código Civil , sino por los artículos 1101 y 1124 del mismo Cuerpo Legal , puesto que no derivan de la construcción propiamente dicha, sino de las obligaciones convenidas en el contrato, ni merecen por tanto el calificativo de dañosos en el sentido de la norma. Es razón de la remisión que en la actualidad hace la Ley de Ordenación de la Edificación a las responsabilidades contractuales, desde la inconcreta e insegura expresión "sin perjuicio", utilizada en el apartado 1 del artículo 17, o desde la cita de los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil del apartado 9, respecto del vendedor frente al comprador, para el ejercicio de las acciones previstas específicamente para los vicios ocultos.

El compromiso de entregar el inmueble litigioso como aparecía en el proyecto de ejecución inicial, que sirvió de base a los contratos privados de compraventa, afecta a quien oferta la venta del inmueble y no lo construye en la forma convenida, es decir, al promotor, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1101, y no a los demás agentes por más que la obra fuera incluida en el Proyecto y luego no se llevara a cabo. El proyecto, recuerda la sentencia citada, es el conjunto de documentos que describen el edificio y definen las obras de ejecución con el detalle suficiente para que puedan valorarse e interpretarse inequívocamente durante el proceso, tal y como lo define el artículo 4 de la LOE y 6 del Código Técnico , y las diferencias estructurales entre Proyecto y obra realizada y vendida, es materia que afecta la relación contractual de compradores y vendedores (STS 12 de abril de 1988), puesto que la controversia no se refiere en este caso a las deficiencias existentes por una incorrecta ejecución, anudada a la responsabilidad propia del  artículo 1591 del CC, sino a la falta de compromiso del promotor con los compradores respecto a la entrega de la cosa en los términos pactados".