NATURALEZA RUINOGENA DE LOS VICIOS DE CONSTRUCCION

Una vez más, resulta de interés leer la argumentación jurídica de esta reciente, noviembre de 2014, Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede en Vigo, que aborda la legitimación del presidente y la definición de vicio constructivo en la que nuestro cliente la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEMANDANTE, obtiene a su favor el reconocimiento de la naturelaza ruinógena de los defectos de construcción reclamados.

Sobre la legitimación del presidente:

A lexitimación da Comunidade de Propietarios dunha edificación en réxime de propiedade horizontal –a través do seu Presidente-, tanto para reclamar polos vicios que afecten a elementos comúns como a elementos pivativos, aparece xurispriudencialmente proclama sempre, claro é, que non conste a oposición dalgún dos donos destes últimos, declaración que obedece, loxicamente, a unha unha interpretación ampla e flexible do instituo da lexitimación, adaptándoa a aqueles casos, como os dunha comunidadae en réxime de propiedade horizontal na que, polos numerosos titulares dos predios (como sucede no caso contemplado, de máis de cen) e as súas propias circunstancias persoais, ou xeográficas, por citar tan só algunhas delas, sería moi duifícil, cando non practicamente imposible obter a autorización expresa, específica e por escrito de cada membro da comunidade afectado pola ruina, para que a comunidade poidera realizar os seus lexítimos e non poucas veces perentorios dereitos.

E últimamente, e neste máis categórico sentido, proclama a recente sentenza de 11 de abril de 2014, no que agora ten interese que “tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma”.

Sobre el carácter ruinógeno de los defectos reclamados, ( no olvidemos que esta es la base de la fase probatoria y requiere de un especial cuidado en la formulación de las preguntas adecuadas a los técnicos intervinientes en el Juicio Oral):

O argumento esencial, afectante á cerna propiamente dita do asunto, invocado pola recurrente, consiste en negar a natureza ruinóxena dos vicios, ao afirmar, ora que estamos ante defectos de uso e mantenmento, ora que atopámonos ante meras imperfeccións correntes, menores e doadamente subsanables. Pois ben, a argumentación da parte é inconsistente, se contradí coa realidade e se opón a doutrina xurisprudencial sobre o concepto de ruina. E todo iso sen esquecer que a actora demanda non só ao abeiro do instituto daruina do artigo 1591 do CódigoCivil, senón tamén con fundamento na cualidade de vendedora da demandada, tal como quedou sentado -segunda acción para cuxo exercicio está autorizado o presidente da comunidade, de conformidade coas sentenzas do Tribunal Supremo, xa citadas, de 10 de maio de 1995, 18 de xullo de 2007, e 23 de abril de 2013.

Como proclama a sentenza do Tribunal Supremo de 15 de outubro de 2006, con cita da de 4 de novembro de2002 «en materia de vicios ruinógenos incardinable en el art. 1591 del Código Civil la doctrina de esta Sala distingue, junto a las hipótesis de derrumbamiento total o parcial (ruina física) y de peligro de derrumbamiento o deterioro progresivo (ruina potencial), en las que destaca el valor físico de la solidez, la denominada ruina funcional que tiene lugar en aquellos supuestos en que los defectos constructivos inciden en la idoneidad de la cosa para su normal destino, y por consiguiente afecta al factor práctico de la utilidad, como exigencia, junto a la seguridad, de una adecuada construcción. Se aprecia la ruina funcional cuando los defectos tienen una envergadura o gravedad que exceden de las imperfecciones corrientes haciendo inútil o impropia la cosa para su finalidad.» Ou en declaracións da sentenza de 25 de outubro de 2006 “el concepto de ruina (que no es un supuesto de saneamiento por vicios ocultos) no es el restrictivo que significa destrucción de la obra, sino uno mucho más amplio, el de ruina funcional que alcanza o bien a toda la construcción o bien a una parte o elementos de la misma, excediendo de imperfecciones corrientes. La doctrina de esta Sala es reiterada: lo que expresaron las sentencias de 4 de abril de 1978 y 8 de junio de 1987 se ha venido repitiendo una y otra vez; la doctrina que reiteradamente ha venido manteniendo esta Sala para perfilar el concepto de ruina, abunda en la idea de separarle de una interpretación literal, identificativa con el derrumbamiento de un edificio, para comprender en él aquellos graves defectos que hacen tener la pérdida del inmueble o le hagan inútil para la finalidad que le es propia, así como aquellos otros que por exceder de las imperfecciones corrientes, configuren una violación del contrato o incidan en la inhabilidad del edificio. Lo que significa que la ruina funcional configura una autentica violación del contrato y superador del significado riguroso y estricto del arruinamiento total o parcial de la obra hecha, tal como dijo la sentencia de 1 de febrero de 1988 y en el mismo sentido, la de 6 de marzo de 1990 (sentencia de 30 de enero de 1997)”.

En definitiva, o Tribunal Supremo segue un criterio amplo sobre o concepto de ruina, integrádose nesa institución aqueles defectos que non mirados na súa estricta individualidade, senón considerados globalmente, afecten significativamente á seguridade, habitabilidade e normal gozo das cousas, é dicir, das vivendas, locais e elementos comúnsdo edificio. Así, a sentenza de 12 de abril de 1988 aprecia como ruina potencial ou funcional “todos aquellos defectos que conjuntamente hacen inútil o, por lo menos, gravemente irritante o molesto el uso de las viviendas conforme a su natural y buscado de propósito destino al convenir la adquisición de las mismas”. Ou como deixa sentado a sentenza de 19 de outubro de 2006, apreciando a ruina, “ se trata de un edificio en el que, con independencia de la importancia que tiene cada uno de ellos, el conjunto de todos entraña indudablemente el concepto de ruina funcional”.