lunes, 7 de septiembre de 2020

CONTRATO DE FIANZA: ABUSIVIDAD DE LA SOLIDARIDAD Y RENUNCIA A LOS BENEFICIOS DE ORDEN, EXCUSION Y DIVISION

 C/ Oporto, 24 – 1º Izda. – 36201 Vigo

CONTRATO DE FIANZA: ABUSIVIDAD DE LA SOLIDARIDAD Y RENUNCIA A LOS BENEFICIOS DE ORDEN, EXCUSION Y DIVISION.


En reciente sentencia de los Juzgados de Vigo se ha analizado la posible abusividad de la siguiente cláusula de garantía personal solidaria:

"En garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas de este contrato, los fiadores comparecientes prestan garantía personal solidaria, renunciando a los beneficios de orden excusión y división, de la totalidad de las obligaciones que el avalado contrae mediante el presente documento con ........, obligándose al pago de las cantidades que a su consecuencia resulten a favor de aquélla y que no hayan sido satisfechas por el socio avalado".

Al cliente de nuestro Despacho  le resulta de aplicación la legislación de protección de los consumidores , ya que la única relación acreditada con el obligado principal y con la relación contractual objeto de examen es ser familiar del avalado, por lo que su  intervención se presume que es la de ayudar, no la de ser socio o partícipe, 

A la vista del contenido del contrato que se ejecuta y, en concreto la cláusula cuya abusividad se denuncia, por su localización y los términos de la misma, resulta claro su contenido por lo que se considera superado el control de incorporación. Por lo demás, el artículo 8.2 LCGC, determina que  serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, estableciéndose en su art. 10, que "La renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula, siendo, asimismo, nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto".

Al ser la fianza solidaria se renuncia al beneficio de "orden", es decir, a la subsidiariedad prevista en el art. 1.822 CC, cuyo primer párrafo dispone que " por la fianza se obliga uno a cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste", operando las previsiones de la solidaridad que menciona el párrafo siguiente, que remiten a la disciplina de las obligaciones solidarias y mancomunadas de los art. 1.137 y ss CC. Renunciar al beneficio de excusión significa que no opera la previsión del art. 1.830 CC " el fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor", consecuencia de la responsabilidad patrimonial universal del art. 1.911 CC.Por último, al renunciar al beneficio de división ex art. 1.837 CC , la eventual responsabilidad de los fiadores no se distribuye entre todos ellos, sino que todos se convierten en deudores de la totalidad de la deuda. Pese a concurrir diversos patrimonios personales para responder de la deuda principal, el fiador que renuncia al beneficio de división no puede oponer que otros patrimonios, además del suyo,han de contribuir a responder de la deuda que se le exige.

En suma, el fiador solidario que renuncia a estos beneficios se convierte en deudor, y lo hace sin contraprestación alguna, no puede exigir que primero se persigan bienes de quien debe, ni repartir la garantía dada con los demás.

 Esta situación tan perjudicial se produce porque tenía una representación equivocada de lo que firmaba al constituir la fianza.

 La sobregarantía es bien conocida como cláusula abusiva, que en otros ordenamientos jurídicos conduce a la nulidad.

 Existe desequilibrio entre las partes, el deudor-avalista queda en peor situación, pendiente de la que se le reclame la deuda en caso de impago por el obligado principal. No consta acreditado que a la firma del contrato le fuera explicado a nuestro cliente lo que implicaba la renuncia a los beneficios de orden, excusión y división ni que fuesen negociadas con el avalista y a la ejecutante, como beneficiaria de tal contrato, correspondía la prueba al respecto conforme establece la doctrina del Tribunal Supremo.

En definitiva, no consta acreditado que por nuestro cliente llegara a negociar y entender dicha renuncia por lo que ha de entenderse que le fue impuesta sin posibilidad de influir en su contenido, por lo que ha de considerarse abusiva, en relación al mismo. Por lo tanto , si se declara respecto a ese  la nulidad parcial de la cláusula: "renuncia a los beneficios de orden, división y excusión" como inexistente, subsistiría el aval solidario que tampoco fue negociado, por lo que pese a la validez del Contrato de fianza, se considera abusiva y por tanto nula, respecto de la parte consumidora, el carácter solidario de la fianza y la renuncia de los beneficios de orden, división, y excusión.

Termina la sentencia DECLARANDO la validez del Contrato de Fianza, así como la NULIDAD por abusiva del carácter solidario de la fianza con renuncia a los beneficios de orden, división, y excusión, respecto de nuestro cliente.

jueves, 25 de junio de 2020

SUSPENSION CAUTELAR DE DEMOLICION DE VIVIENDA ORDENADA POR LA APLU.


SUSPENSION CAUTELAR DE DEMOLICION DE VIVIENDA ORDENADA POR LA APLU.
 
En el recurso de apelación interpuesto por nuestro despacho Coladas-Guzmán Y Rivas contra el auto dictado por el Juzgado de lo contencioso-administrativo por el que se denegó la medida cautelar de suspensión de la resolución de la Agencia de Protección da Legalidade Urbanística por la que se ordena la demolición de una vivienda, por la sentencia del TSJ de Galicia No se aceptan los fundamentos jurídicos del auto recurrido en apelación, que han de entenderse sustituidos por los que a continuación se pasan a exponer.



Con carácter previo a la resolución del recurso el Tribunal dejó sentados los presupuestos generales para la adopción de las medidas cautelares, conforme a constante doctrina jurisprudencial.



De conformidad con lo dispuesto en los Arts. 129 y ss. de la LRJCA la adopción de medidas cautelares en el proceso contencioso administrativo requiere que el recurso, de no otorgarse, pudiera perder su legítima finalidad, lo que significa que, de ejecutarse el acto, se crearían situaciones jurídicas prácticamente irreversibles haciendo ineficaz la sentencia e imposibilitando el cumplimiento de la misma en sus propios términos, no obstante, aún concurriendo el anterior presupuesto, puede denegarse cuando se aprecie que, de adoptarse, habría de producirse una perturbación grave de los intereses generales o de tercero, lo que, en definitiva, obliga a efectuar siempre un juicio comparativo de todos los intereses en conflicto. De conformidad con lo dispuesto en los Arts. 129 y ss. de la LRJCA la adopción de medidas cautelares en el proceso contencioso administrativo requiere que el recurso, de no otorgarse, pudiera perder su legítima finalidad, lo que significa que, de ejecutarse el acto, se crearían situaciones jurídicas prácticamente irreversibles haciendo ineficaz la sentencia e imposibilitando el cumplimiento de la misma en sus propios términos, no obstante, aún concurriendo el anterior presupuesto, puede denegarse cuando se aprecie que, de adoptarse, habría de producirse una perturbación grave de los intereses generales o de tercero, lo que, en definitiva, obliga a efectuar siempre un juicio comparativo de todos los intereses en conflicto.”



A continuación hace menció a la doctrina del T.C., con la siguiente cita:



Así en términos realmente expresivos el T.C. tiene establecido que las mismas han de tender a asegurar la eficacia real del pronunciamiento futuro que recaiga en el proceso (ST. 14/1992 de 10 de febrero) pero como también advierte la jurisprudencia, con ocasión de la medida cautelar no cabe prejuzgar la cuestión de fondo, así en la St. de 16 de febrero Así en términos realmente expresivos el T.C. tiene establecido que las mismas han de tender a asegurar la eficacia real del pronunciamiento futuro que recaiga en el proceso (ST. 14/1992 de 10 de febrero) pero como también advierte la jurisprudencia, con ocasión de la medida cautelar no cabe prejuzgar la cuestión de fondo, así en la St. de 16 de febrero de 2001 (Ref. el derecho 2001/15513) señaló “…La apariencia de buen derecho… requiere, según reiterada jurisprudencia, una prudente aplicación, lo que significa que, en general, sólo quepa considerar su alegación como argumento de la procedencia de la suspensión cuando el acto o disposición impugnada haya recaído en cumplimiento o ejecución de una norma o disposición general previamente declarada nula o cuando se impugna acto o disposición idénticos a otros que ya fueron jurisdiccionalmente anulados…”.



Nos recuerda esta sentencia del TSJ de Galicia que para la adopción de las medidas cautelares en relación con la impugnación de acuerdos que imponen la demolición de construcciones, esta Sala, siguiendo el criterio reiterado del T.S.:
 
 “viene manteniendo que la adopción de la medida cautelar de suspensión exige que el recurrente acredite que la ejecución del acto haría perder su finalidad legítima al recurso porque la construcción constituye su domicilio habitual o la sede de su actividad profesional. Así lo señalamos, por ejemplo, y por citar resoluciones relativamente recientes en las siguientes:

St. de 24 de julio de 2019 (Recurso 4149/2019) en la que dijimos:

Debe recordarse que la Jurisprudencia ha señalado en reiteradas ocasiones que no procede la concesión de medidas cautelares respecto a resoluciones administrativas firmes que ordenen la demolición de edificaciones, toda vez que los perjuicios que se podrían ocasionar a la parte recurrente serían de naturaleza económica y por ello perfectamente resarcibles.

Igualmente ha señalado la Jurisprudencia que ese criterio general cede en aquellos casos en que la edificación sea la vivienda habitual de quien la solicite o se desarrolle en la edificación una actividad profesional, circunstancias ambas que deben acreditarse al menos indiciariamente por quien solicita la medida cautelar .

La razón de ser de esas excepciones tiene su fundamento legal en que, en esos casos, efectivamente, al margen de los perjuicios económicos que ocasionaría la no concesión de la medida en caso de que se dictase Sentencia estimatoria del recurso presentado, se causarían además otro tipo de perjuicios, difícilmente resarcibles, en caso de Sentencia estimatoria, con lo que el supuesto planteado, cumpliría el requisito legalmente establecido respecto a las medidas cautelares, acerca de que si no se concediesen, el recurso podría perder su legítima finalidad (Artículo 130 Ley 29/1.998 de 13 de julio reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ).

St. de 8 de julio de 2019 dictada en el Recurso 4123/2019, en la que afirmamos:

“…no cabe afirmar que la ejecución del acto administrativo comporte la pérdida de la finalidad del recurso, ya que no resulta irreversible la ejecución de la orden de demolición recurrida, ello por consecuencia de la compensación económica y la posible reconstrucción que pudiera hacerse al efecto en el caso de estimación del recurso contencioso administrativo.

Es cierto que en determinados supuestos de demoliciones la Jurisprudencia ha entendido que llevarlas a cabo podría determinar perjuicios de imposible o muy difícil reparación, asimilables a la pérdida de la finalidad legítima del recurso; pero se refieren, en lo relativo a viviendas, a las que constituyen el domicilio habitual del interesado. Aunque la finalidad legítima del recurso es preservar el efecto útil de la futura sentencia que se dicte (STS de 18.11.03), también debe tomarse en consideración el interés general que se derive de la ejecución o no del acto impugnado y en este caso existe una línea jurisprudencial unánime que propugna la relevancia de acreditar que la construcción a demoler es, bien el domicilio habitual del recurrente, o bien el emplazamiento donde realiza su actividad económica, supuestos en que procedería acoger la medida suspensiva (SsTS de 12.11.96 , 07.03.01 ó 01.04.02 ).

En la Sentencia de 23 de octubre de 2014, recurso 4346/2014, esta Sala y Sección recuerda el criterio general que viene sosteniendo de forma constante, con arreglo al cual y de conformidad con la doctrina establecida en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, la ponderación de los intereses en conflicto lleva a desestimar la pretensión cautelar de suspensión en relación con actos que resuelven expedientes de reposición de la legalidad urbanística y acuerdan el derribo de obras realizadas sin la preceptiva licencia o autorización, con determinadas excepciones (vivienda habitual que constituya el domicilio habitual del interesado o local en que desarrolle una actividad económica relevante que constituya su medio de vida). En este sentido cabe remitirse a diversas sentencias de esta Sala de 22 de mayo de 2014, recurso 4162/2014; STSJG de 7 de noviembre de 2013, recurso 4406/2013; STSJG de 25 de septiembre de 2014, recurso 4211/2014; o la STSJG de 24 de julio de 2014, recurso 4241/2014, entre otras.”



La sentencia que comentamos, aplicando los anteriores criterios al presente caso y alegado y acreditado que la vivienda de cuya demolición se trata constituye  lugar de residencia habitual, accede a la suspensión interesada, porque resulta evidente que en el presente caso al margen de la posible pérdida de la finalidad del recurso de llegarse a estimarse la demanda, se producen unos perjuicios de presente a los recurrentes ya que acreditaron que no cuentan con ninguna otra solución habitacional para cubrir sus necesidades, lo que determinó que el recurso fuera estimado y el auto recurrido revocado.


miércoles, 6 de mayo de 2020

Pequeño arrendador: ¿está obligado a reducir la renta o a permitir un retraso o aplazamiento en el pago?

 

Pequeño arrendador: ¿está obligado a reducir la renta o a permitir un retraso o aplazamiento en el pago?

No está obligado legalmente, sin perjuicio de la conveniencia de negociar a fin de facilitar al inquilino  el cumplimiento de su obligación de pago de la renta, si éste está afectado por esta situación de crisis excepcional.

Veamos los siguientes supuestos:

Vivienda habitual del inquilino:


 Para los contratos que debieran terminar entre el 2 de abril de 2020 y el periodo que transcurra  hasta los dos meses siguientes desde la terminación del estado de alarma, el arrendatario tendrá derecho a pedir una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses. Las partes pueden llegar a un acuerdo. Esta prórroga afecta a todos los alquileres de vivienda habitual, no solo a los afectados por las situaciones de vulnerabilidad.

También le afecta la suspensión de los procedimientos sobre desahucios en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional.
Una vez que termine el estado de alarma y por lo tanto los Juzgados vuelvan a su actividad normal, en los procedimientos de desahucio relacionados con alquileres de vivienda se podrá ordenar una suspensión extraordinaria del lanzamiento o del procedimiento en el estado en que se encuentre, por un periodo máximo de 6 meses desde el 2 de abril de 2020.

Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad  como consecuencia de esta crisis, y le pide un aplazamiento temporal del pago de la renta, tendrá que contestarle en el plazo de 7 días.

 Puede aceptar la propuesta del inquilino, o puede proponer otra alternativa.

El Real Decreto-ley no le obliga a aceptar un aplazamiento o una condonación si no llegan a un acuerdo.
El inquilino que se encuentre en condiciones de vulnerabilidad podrá pedir un préstamo para pagarle la renta, (las ayudas están previstas para cubrir hasta 6 meses de renta).

Y qué se entiende por vulnerabilidad:

  • Sufrir una pérdida sustancial de ingresos ligada a una situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o reducción de jornada por motivo de cuidados, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. En el mes anterior a la solicitud, el conjunto de ingresos de la unidad familiar (el inquilino y su cónyuge o pareja de hecho inscrita más los hijos, todos residentes en la vivienda) no exceda de 3 veces el IPREM (más 0,1 IPREM por hijo o por mayores de 65 años, o más 0,15 IPREM por hijos en familias monoparentales). Para una pareja sin hijos el limite de ingresos es de 1.613,52 € brutos al mes. Con un hijo: 1.774,87 € al mes; con dos hijos: 1.936,22 € al mes. Si es monoparental con un hijo: 1.855,54 € al mes. El límite se aumenta a 4 o 5 veces el IPREM en caso de haber personas con determinado grado de discapacidad.
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos que pague el arrendatario, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita esa vivienda habitual NO sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No cuentan las participaciones heredadas, ni los casos en los que se sea titular de una vivienda que no esté disponible por causa ajena a su voluntad o que no sea accesible para una persona de esa unidad de convivencia con discapacidad.

  • Enlace a las web de las ayudas autonómicas para el alquiler.

    miércoles, 15 de abril de 2020

    CLAUSULA IRPH: ES MOMENTO DE ACTUAR PARA RECUPERAR SU DINERO.















    El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su Sentencia dictada el 3 de marzo de 2020 (C-125/18), abre la puerta a que miles de consumidores afectados puedan reclamar la abusividad de la cláusula que incluye el IRPH por falta de transparencia.

    Con la finalidad de evitar el colapso judicial que se produjo con las reclamaciones de las denominadas "clausulas suelo", se está valorando desde el CGPJ emplear el sistema de "pleito testigo", de tal modo que se dicte la misma sentencia en casos idénticos, agilizando así su resolución.


    ¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA IRPH?

     Personas físicas consumidoras
         Socios cooperativistas de viviendas
    Personas jurídicas consumidoras
         Entidades sin personalidad jurídica

    LA INSERCIÓN DE IRPH EN EL MARCO DE LAS CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN
    Será necesario comprobar el cumplimiento de los requisitos de incorporación de las condiciones generales de la contratación

    FUNDAMENTO JURÍDICO PARA LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE IRPH: TRANSPARENCIA
    Principio general de transparencia
    Valoración de la transparencia en la cláusula IRPH

     PLAZO PARA  LA ACCIÓN
     Imprescriptibilidad de la acción
     Inaplicación de la doctrina del retraso desleal


     DESARROLLO PROCESAL PARA LOGRAR LA NULIDAD DEL IRPH
     Reclamación previa a la entidad financiera
    Conciliación judicial
    Demanda de nulidad de IRPH

    ¿Cómo ACTUAR SI CREO QUE EN MI PRESTAMO HIPOTECARIO SE HA INCLUIDO LA CLAUSULA IRPH?

    ANTES DE NADA LES RECOMIENDO CONSULTAR CON UN ABOGADO/A, O SU ASESORIA HABITUAL.

    1º.- BUSCAR LA DOCUMENTACION.

    2º.- RECLAMAR A LA ENTIDAD BANCARIA.

    3º.- NEGOCIAR CON LA ENTIDAD BANCARIA.

    4º.- PRESENTAR DEMANDA ANTE EL JUZGADO COMPETENTE.


    lunes, 13 de abril de 2020

    COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RECLAMACION DE DEUDAS CONTRA LA XUNTA DE GALICIA HEREDERA DEL PROPIETARIO FALLECIDO


     
    COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RECLAMACION DE DEUDAS CONTRA LA XUNTA DE GALICIA HEREDERA   DEL PROPIETARIO FALLECIDO
     
     
     
     
     
     
    En el presente caso, la Comunidad de Propietarios que representa nuestro Despacho de ABOGADOS COLADAS-GUZMAN y RIVAS, reclamaba las cuotas adeudadas a la Xunta de Galicia como heredera a beneficio de inventario del propietario fallecido, toda vez que sus legítimos herederos habían renunciado a la misma.
     
    La Sentencia estima íntegramente la demanda y condena a la Xunta de Galicia, como heredera de la vivienda generadora de las deudas,  al pago de la totalidad de las  cuotas adeudadas, en base a los siguientes argumentos alegados por nuestra Abogada Ana Cabaleiro:
     
    La comunidad de propietarios no cuenta, a diferencia de la Administración, con facultades de autotutela para cobrarse mediante la enajenación directa del bien, y necesita un título – lógicamente, un pronunciamiento judicial cual la presente sentencia – para poder obtener el cobro en vía ejecutiva.
    Una cosa es que, en caso de deudas de la herencia (que ya se ha descartado sea el caso), el aceptante a beneficio de inventario solo responda con los bienes de la misma hasta donde alcancen éstos, y otra bien distinta que no hubiera de declararse igualmente el adeudo sin perjuicio de las prevenciones a adoptar en caso de ejecución forzosa si el deudor, que no deja de serlo, no atendiese voluntariamente, como debiera, al pago de lo que le corresponde.
    No se trata así, como lamenta la contestación, de que se socialicen deudas de personas fallecidas, que en este caso y como se ha dicho no existen, sino antes al contrario que la administración no cumple con sus obligaciones como propietario, dejando a los demás integrantes de la comunidad desamparados ante una deuda creciente, y remitiéndolos a un modo de satisfacción imposible para poder confirmar el desentendimiento de sus responsabilidades.
     
    Lo que, en opinión del juzgador, no puede ser amparado por los Tribunales dando lugar a la íntegra estimación, sin matices ni limitaciones, de la demanda presentada; sin necesidad de más razonamiento ni de examinar otras posibles cuestiones hayan sido objeto de debate o prueba.