Reseñas de jurisprudencia relacionadas con el sector de la promoción inmobiliaria.
En el Editorial de la revista digital APROIN nº 144 (http://www.revistaaproin.com/index.php/editorial_144/ ), hacía mención a las normas publicadas durante el período estival, no pocas y no de poco calado y su "sorprendente" notificación o publicación durante las vacaciones.
En este artículo selecciono algunas Sentencias que por su aplicación práctica me han parecido de interés para el sector de la promoción inmobiliaria por su relación con los tributos, que tanto peso tienen en los costes finales de la vivienda (sobre un 25 %).
Plusvalía Municipal
El Pleno del Tribunal constitucional ha estimado por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid y, en consecuencia, ha declarado que el art. 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado el 5 de marzo de 2004, es inconstitucional, en los términos referidos en el Fundamento jurídico quinto apartado a).La sentencia argumenta que cuando existe un incremento de la transmisión y la cuota que sale a pagar es mayor al incremento realmente obtenido por el ciudadano, se estaría tributando por una renta inexistente, virtual o ficticia, produciendo un exceso de tributación contrario a los principios constituciónales de capacidad económica y no confiscatoriedad (art. 31.1 CE).
El Tribunal limita las situaciones susceptibles de ser revisadas exclusivamente a aquellas que no hayan adquirido firmeza a la fecha de su publicación.
La parte dispositiva de la sentencia tiene el siguiente contenido: “En atención a todo lo expuesto, el Tribunal Constitucional, por la autoridad que le confiere la Constitución de la Nación Española ha decidido Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 1020-2019, promovida por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid y, en consecuencia, ha declarado que el art. 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado el 5 de marzo de 2004, es inconstitucional con el alcance previsto en el Fundamento jurídico quinto a).
Aval de las cantidades entregadas a cuenta en contratos de venta de viviendas sobre plano
La sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO en Sentencia núm. 408/2019, de Fecha 09/07/2019 y en relación a un CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. DEVOLUCIÓN DE ANTICIPOS. OBLIGACIÓN DEL PROMOTOR, acordó que: Existía infracción del artículo 1 de la Ley 57/1968 que establece un eficaz sistema de protección del adquirente de viviendas en construcción, pues obliga al promotor que reciba anticipos a cuenta del precio a garantizar su devolución mediante aval o seguro y a recibir esos anticipos en una cuenta especial, si bien la jurisprudencia ha aclarado que por tratarse de una obligación del promotor, la protección del comprador no depende de que las cantidades se ingresen en esa cuenta especial o en otra del promotor que no tenga ese carácter; (ii) el art. 1 también responsabiliza a la entidad de crédito meramente depositaria de las cantidades anticipadas por el hecho de recibirlas incumpliendo su obligación legal de exigir del promotor la apertura de cuenta especial debidamente garantizada; (iii) en este caso "concurren sin duda circunstancias bastantes" para considerar que la entidad de crédito debe responder como depositaria, pues no solo era la que financiaba la construcción mediante un préstamo al promotor, sino que "además era perfectamente conocedora del proceso de comercialización, pues exigió y conoció la acreditación de los contratos de compraventa en los que constan entregas de dinero a su firma y compromisos de anticipos, de suerte que no podía ignorar que era de aplicación a la promoción de la construcción la ley 57/68", y además era depositaria, mediante la cuenta corriente abierta a la promotora, "de muchas de las cantidades entregadas por los compradores de las viviendas, ya por ingresos directos de los mismos, ya por ingresos realizados por la promotora una vez recibidas", por lo que "pudo y debió conocer incluso que la promotora no ingresaba.Interpretando el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, esta sala ha fijado y reiterado, en sus sentencias 733/2015, de 21 de diciembre (de pleno ), 142/2016, de 9 de marzo, 174/2016, de 17 de marzo, 420/2016, de 24 de junio, 468/2016, de 7 de julio, 459/2017, de 18 de julio, 502/2017, de 14 de septiembre (de pleno ), 636/2017, de 23 de noviembre, 102/2018, de 28 de febrero, y 503/2018, de 19 de septiembre, la siguiente doctrina jurisprudencial:
"En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito no avalistas que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".
Comprobación de valores por falta de motivación
El TS procede a interpretar el art. 66.4 del Reglamento general de desarrollo de la LGT, en materia de revisión en vía administrativa, en relación con los apdos. 2, 3 y 5 del mismo precepto, y declara que, anulada en vía económico-administrativa una comprobación de valores por falta de motivación y la liquidación derivada de la misma, ordenando retrotraer las actuaciones para que se practique nueva comprobación y se apruebe otra liquidación, las nuevas actuaciones y la resolución que se dicte deben entenderse producidas en un nuevo procedimiento de gestión tributaria y no en un procedimiento de ejecución de resoluciones administrativas.Tratándose de procedimientos tributarios de gestión, el tiempo en el que debe ser dictada la nueva resolución, se rige por el art. 104.1 de la LGT y no por su art. 150.5 -actual 150.7-. El art. 104 de la LGT debe ser interpretado en el sentido de que la Administración tributaria debe tramitar el procedimiento retrotraído y notificar una resolución al interesado en el plazo que reste desde que se realizó la actuación procedimental causante de la indefensión del interesado, que determinó la anulación del acto administrativo que puso fin al procedimiento. Dicho plazo empieza a contarse desde el día siguiente a aquél en que se comunica la resolución anulatoria con retroacción de actuaciones al órgano competente para llevarla a puro y debido efecto.
El TEAC examina los plazos en los que deben concluir las actuaciones inspectoras retrotraídas a la luz de la nueva redacción del artículo 150. 7 de la LGT
Fija el Tribunal criterio indicando que tras la reforma legal operada en 2015, el artículo 150.7 de la LGT se aplica tanto al supuesto de ejecución de resoluciones de los órganos económico-administrativos que han apreciado defectos formales y ordenado la retroacción de las actuaciones inspectoras como al supuesto de ejecución de resoluciones de los citados órganos que han estimado en parte la reclamación contra el acto que pone fin al procedimiento de inspección por razones sustantivas o de fondo, por ser de plena aplicación, a la nueva regulación la doctrina sentada por el Tribunal Supremo respecto de la redacción original del artículo 150.5 de la LGT.
El TS declara nula la comisión cobrada por Kutxabank por reclamación de posiciones deudoras, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 25 Octubre 2019
La comisión incumple dos requisitos legales pues prevé que puede reiterarse y se plantea como una reclamación automática. Además no identifica qué tipo de gestión se va a llevar a cabo y si la entidad cobra también intereses moratorios sería desproporcionada.
La Sala considera que la comisión no cumple con las exigencias del Banco de España para este tipo de comisiones, porque prevé que podrá reiterarse en la reclamación de un mismo saldo por gestiones adicionales realizadas por la entidad con el mismo fin y se plantea como una reclamación automática, pues basta la inefectividad de la cuota en la fecha de pago prevista para que se produzca su devengo y se cobre al cliente, además de los intereses moratorios, sin discriminar periodos de mora.
Además, estima que, tal y como está redactada, la cláusula no identifica el tipo de gestión que se va a llevar a cabo con el cliente por cuanto lo pospone para un momento posterior, de tal manera que no cabe deducir que automáticamente ello generará un gasto efectivo.
A estos efectos la sentencia declara que no es igual requerir in situ al cliente que va en persona a la oficina para otra gestión, que hacer una simple llamada de teléfono o enviarle una carta por correo certificado con acuse de recibo o un burofax, o incluso hacerle un requerimiento notarial.
Y es, precisamente, esta indeterminación de la comisión litigiosa lo que la convierte en abusiva. Su aplicación supondría sumar a los intereses de demora otra cantidad a modo de sanción por el mismo concepto, con infracción de lo previsto en los arts. 85.6 y 87.5 TRLGDCU relativos a indemnizaciones desproporcionadas y al cobro de servicios no prestados.
La Sala también pone de manifiesto que la cláusula cuya nulidad se solicita contiene una alteración de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor pues le impone la obligación de probar que no ha habido gestión, o que no ha tenido el coste fijado en el contrato, o ambas circunstancias. Con ello se podría incurrir en la prohibición prevista en el art. 88.2 TRLGDCU.
Por el contrario, debe ser el Banco quien pruebe la realidad de la gestión y su precio.
Concluye el Tribunal Supremo señalando que esta comisión de reclamación de posiciones deudoras no es una cláusula penal, por cuanto ni contiene un pacto de pre-liquidación de los daños y perjuicios, ni sustituye su indemnización, que vendrá constituida por el pago de los intereses moratorios pactados, si no son abusivos.
