En las próximas entradas pretendo incorporar extractos de sentencias recientes obtenidas en el Despacho de Abogados Coladas-Guzmán y Rivas en relación a reclamaciones de responsabilidad por daños derivados de vicios o defectos constructivos.
Las sentencias dictadas desde la entrada en vigor de la LOE, Ley de ordenación de la edificación, han provocado un giro en la fundamentación jurídica de las demandas cuando estas son presentadas por la Comunidad de Propietarios frente al Promotor-Vendedor de las viviendas o locales, introduciendo la responsabilidad contractual como factor que permita la ampliación del plazo de prescripción, que como ya sabemos, es ahora más corto -dos años- respecto a la antigua y amplia aplicación del artículo 1591 del Código Civil.
Hagamos en pequeño resumen de la situación:
El artículo 1591 del Código Civil, conocido como soporte de la denominada garantía decenal, establecía la responsabilidad de los contratistas y de los arquitectos por la ruina de los edificios acaecida por vicios de construcción, de proyecto o de suelo, que se originasen en los diez años siguientes a su ejecución.
La Jurisprudencia se puso de acuerdo en que el plazo de diez años era un plazo de garantía, y por tanto sobre el mismo no cabe interrupción. Es decir que los daños debían aparecer dentro de ese plazo, prueba que le correspondía al demandante.
Pero como garantía y prescripción son dos conceptos jurídicos distintos, la doctrina y la Jurisprudencia acordaron que, acreditada la aparición de los daños dentro del plazo de garantía, es decir dentro de los primeros diez años de vida del edificio, nace el derecho a ejercer la acción de reclamación de responsabilidad, legal, para la subsanación de dichos daño. El plazo de prescripción para el ejercicio de la acción es el general, a falta de otro, es decir de quince años, a contar desde que se tiene conocimiento de los daños. Como plazo prescriptivo cabe interrupción.
Es decir, no sería descabellado, de hecho es frecuente, que no se acrediten los daños hasta una fecha próxima al vencimiento del plazo de garantía, disponiendo después el demandante de quince años más para interponer la demanda. Resultando la carga de la prueba invertida, es decir acreditado el daño, deben ser los demandados los que prueben que no son responsables.
Claro, ante esta situación de "latencia" de un posible proceso que dura nada menos que veinticinco años, la supervivencia de las empresas mercantiles dedicadas a la promoción y construcción de viviendas no estaba asegurada, por lo que con frecuencia resultaban obligados a subsanar los defectos constructivos los aparejadores y arquitectos, amparados por sus respectivas pólizas de seguros ( Musaat y Asemas).
La casuística es numerosísima, y los problemas a los que se enfrentó la Jurisprudencia fue resolviendo las posibles situaciones.
Así, la Jurisprudencia amplió el concepto de ruina, desde su literal definición, hasta el discutido término de ruina funcional, la que impide el normal uso, e incluso amplió el alcance de la ruina amparada en garantía decenal, a las imperfecciones no corrientes.
Del mismo modo, es decir a través de sus Sentencias, los Tribunales ampliaron el concepto de responsables desde su originaria redacción de contratista y arquitecto hasta la inclusión del promotor, el aparejador, el gestor de cooperativas, el subcontratista....y además rompiendo la justa doctrina de la responsabilidad individualizada, se creó una suerte de solidaridad que impedía alegar en la contestación a la demanda la figura del litisconsorcio pasivo necesario, es decir que aún entendiendo el demandado que la responsabilidad de determinados defectos de construcción pudieran ser debidos a la actuación o impericia de algún otro interviniente en el proceso edificatorio, no podía solicitar su intervención en el juicio, debiendo conformarse con repetir contra él en un segundo procedimiento.
Esta situación, que ha durado muchos años, se ha modificado con la Ley de Ordenación de la edificación, pero de ella me ocuparé en una próxima entrada, para no hacer esta demasiado larga.
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