INCUMPLIMIENTO CONTRATO PROMOTOR: La puerta inexistente.

 

 

El caso de la puerta de garaje proyectada pero no instalada.

 

 

La distinción entre acción de responsabilidad legal y contractual quedó advertida en anteriores entradas de este blog, pero como siempre es mejor un ejemplo que una definición, acompaño esta reciente sentencia de nuestro Despacho de abogados Coladas-Guzmán y Rivas, en la que se reclama por una comunidad de propietarios no en base a la responsabilidad derivada de la LOE sino de la responsabilidad derivada del propio contrato de compraventa.

La sentencia aclara el concepto y menciona la normativa de defensa de consumidores y usuarios, cuya cita puede sernos útil en casos similares, en el presente la ausencia de una puerta automática de acceso al sótano segundo de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

 

Sentencia en Vigo a treinta de enero de dos mil trece.

 

Sobre cumplimiento contractual entre las partes arriba referidas, representadas y defendidas por los Procuradores y Letrados asimismo señalados, y constando como

 

ANTECEDENTES DE HECHO

 

Primero.- Previa diligencia de reparto fue turnada a este Juzgado demanda interpuesta por el Procurador sr. ÁLVAREZ PAZOS quien actúa en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ... DE VIGO por la que se plantea una acción de cumplimiento de contrato contra ....., S.L. y costas.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

Primero.- La Comunidad de Propietarios de la Calle ..........de esta ciudad interpone la demanda contra ....., S.L. –promotora del edificio- en solicitud de que se dicte sentencia por la que se condene a la demandada a instalar una puerta automática de garaje en el sótano -2.

 

Segundo.- Se ejercita una acción tendente a exigir el cumplimiento por la promotora de obras o partidas omitidas, invocando en los Fundamentos de Derecho los artículos 1089, 1091 y 1101 del Código Civil.

 

La vivienda constituye en la actualidad un producto de uso ordinario y generalizado. Su utilización mediante compra o en arrendamiento constituye una actividad no sólo cotidiana, sino de gran trascendencia en la vida del consumidor. El Real Decreto sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamientos de viviendas surge ante la necesidad de regular de forma sistemática un aspecto de especial trascendencia para el consumidor o usuario, como es la información que ha de serle suministrada en la adquisición o arrendamiento de una vivienda.

 

Señala al efecto el artículo 3 del expresado Real Decreto que "la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir al error a sus destinatarios de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado".

 

Es claro, por tanto, que la interpretación de las cláusulas contractuales no puede hacerse como preconiza la parte demandada, sino conforme ordena la legislación protectora de los consumidores y con la vista puesta en la parte más débil.

 

La puerta automática del garaje en el sótano -2 está detallada en el Proyecto técnico ejecutado por ........., S.L. Es, además, un hecho reconocido en juicio por el representante legal de ......, S.L. si bien afirma que no se instaló, pese a que aparecía en el referido proyecto, porque carecía de interés y sentido práctico. Tal afirmación no deja de ser una decisión unilateral de la promotora, pero no releva a la citada promotora de la obligación asumida frente a los compradores de las distintas partes privativas, ya que los preceptos del Código Civil que regulan la contratación, especialmente los artículos 1091 y 1258 CC, establecen que los contratos, desde que se perfeccionan, obligan al cumplimiento estricto de lo convenido.

 

El proyecto, y los elementos constructivos definidos en el mismo, supone un compromiso del vendedor para con el comprador, de modo que, además del cuerpo cierto determinado por las dependencias del inmueble, se obliga a ofrecer con él unas calidades y servicios específicos. El proyecto técnico, formalmente asumido por el vendedor, le obliga al cumplimiento conforme a lo acordado.

 

La SAP Madrid de 29 de noviembre de 2012 (ROJ: SAP M 19552/2012) señala que:

“las calidades previstas en el Proyecto básico, pese a su no explicitación en el contrato de compraventa, resultan vinculantes para la Promotora frente a los compradores, pues como tiene declarado la Audiencia Provincial de León en Sentencia de 8 de julio de 2009 "por algo se ha de regir el resultado final y la adaptación del mismo al objeto sobre el que versó la compraventa y ese algo no puede ser otra cosa que el Proyecto y la Memoria de Calidades al mismo incorporada, pues lo contrario sería tanto como dejar al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento del contrato, lo que aparece expresamente proscrito por el artículo 1256 del Código Civil, abriendo la puerta a excesos tales como la disminución de superficies construidas o, como en el presente caso, a importantes mermas en las calidades que redundan en beneficio exclusivo del Promotor, que al abaratar costes incrementa beneficios sin ventaja alguna para el comprador, al que se le entrega una vivienda de menor valor intrínseco, con el consiguiente desequilibrio de las prestaciones que ambos contratantes se cruzan.

La anterior conclusión encuentra respaldo, además de en los preceptos del Código Civil que regulan la contratación, muy especialmente en los artículos 1091 y 1258, según el cual los contratos, desde que se perfeccionan, obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, en el artículo 8.1 de la Ley 26/1.984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, vigente a la fecha del contrato y, más específicamente, en el artículo 3.2 del Real Decreto 515/1.989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, según el cual "los datos, características y condiciones relativos a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago, que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado".

En este mismo sentido cabe citar la Sentencia de la AP de Madrid, sección 8ª, del 30 de enero del 2004, donde se dice que "como ya hemos dicho anteriormente, al hablar del Proyecto de ejecución como parte integrante del contrato de compraventa, el conjunto de obligaciones y derechos dimanantes de dicho contrato no puede ser desligado de las propias especificaciones del Proyecto. El equilibrio de prestaciones entre los contratantes exige que lo mismo que los compradores entregan a las empresas promotoras y constructora un dinero sin defectos así también lo que ellas entregan sean realidades perfectamente adecuadas y realizadas según lo ofertado. La realidad social y la experiencia judicial nos dice que, al igual que existen compradores morosos (que luego son condenados al pago de cantidades precisas y determinadas, idóneas para satisfacer el legítimo interés económico de los vendedores o constructores), no es infrecuente la existencia de constructores-vendedores que a cambio de un precio determinado no entregan la cosa que se había ofertado con las condiciones exactas que se habían proyectado. La debida correlación entre precio y cosa hace que se deba a exigir a los constructores-vendedores la mayor escrupulosidad y cuidado en entregar lo específicamente pactado y en buenas condiciones de realización.”

En definitiva, dado que en el proyecto técnico aparece que el sótano -2 dispondrá de una puerta automática de cierre del garaje, y dado que dicha instalación no fue realizada por la promotora, pese a venir obligada a ello, debe estimarse la demanda en todos su términos.

FALLO

Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda deducida por el Procurador sr. ÁLVAREZ PAZOS, quien actúa en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ....... DE VIGO, contra........, S.L.  y, su consecuencia, CONDENO a ........, S.L. a instalar completa y terminadamente la puerta automática de acceso al sótano -2 de garajes del edificio de la calle García Barbón, 18 de Vigo, conforme proyecto.

En cuanto a las costas estese a lo establecido en el último fundamento jurídico de esta resolución.