En esta entrada, tal y como anuncié, incorporo hoy una reciente sentencia de los Juzgados de Vigo en la que se explica con mucha claridad el concepto de plazo de garantía y plazo de prescripción en materia de responsabilidad por defectos en la construcción de viviendas.
SENTENCIA
Vigo,
11 de Enero de 2013.
Vistos los presentes autos de Juicio Ordinario , seguidos a
instancia de ............., contra la PROMOTORA dirigida
por el Letrado D. Carlos Coladas-Guzmán Larraya, siendo parte en virtud de
intervención provocada el APAREJADOR; sobre acción de reclamación de responsabilidad por defectos de
construcción.
ANTECEDENTES
DE HECHO
Primero.-Se formuló ante este
Juzgado demanda de Juicio Ordinario contra el PROMOTOR en la que tras alegar los hechos y fundamentos
de derecho que estimó de aplicación, terminó solicitando se dictase sentencia
por la que se condenase a la demandada: 1º.- A una obligación de hacer
consistente en la reparación a su costa de la totalidad de los daños existentes
en el inmueble de la actora hasta sucompleta subsanación en los términos y
amplitud que señala el informe pericial aportado como documento nº 5 de la
demanda; Subsidiariamente, a indemnizar a la actora al pago del importe de la
reparación de daños, medidas preventivas o de preservación que se acrediten en
fase de prueba o en ejecución de sentencia; todo ello con imposición de costas
a la demandada.
Segundo.- Admitida a
trámite la demanda, se emplazó a la demandada a fin de que en el plazo de
veinte días se personase en los autos y la contestase, lo cual verificó
personándose bajo la representación del Procurador D. Emilio José Alvarez Pazos y la dirección
del Letrado D. Carlos Coladas-Guzmán Larraya, formulando solicitud de
intervención provocada respecto del arquitecto técnico.
FUNDAMENTOS
DE DERECHO
Primero.- Dª .............................., en su condición de
propietaria de la vivienda sita ..................., formula demanda sobre “declaración de responsabilidad
decenal e indemnización por daños y perjuicios sufridos” en relación con las
deficiencias que afectan a la vivienda de su propiedad dirigiendo su demanda
contra la promotora.-vendedora de dicha vivienda.
En
virtud de intervención provocada por dicha promotora es asimismo traído al
procedimiento como demandado el arquitecto técnico del edificio en el que se
ubica la vivienda de la actora.
Alega la demandante que adquirió su vivienda en virtud de contrato de
compraventa celebrado con la promotora demandada en fecha 25 de enero de 2007
señalando que “desde la entrega” de la misma comenzaron a aparecer daños
derivados de la existencia de humedades en diversas estancias. Identifica la
actora las deficiencias a las que se refiere la acción deducida en su demanda y
cuya reparación interesa por remisión al informe pericial realizado por el Arquitecto Técnico ............ que aporta como documento nº 5 de la demanda.
Frente a la pretensión ejercitada la promotora
incide en la aplicabilidad de la LOE y, conforme a la misma, la caducidad de la
garantía y/o prescripción de la acción.
Segundo.- Con el fin de definir la acción ejercitada en la demanda, cabe señalar que la actora fundamenta la misma en el Art. 1.591 del Código Civil, regulador de la denominada responsabilidad decenal, y en la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en adelante LOE). No se fundamenta la demanda en la responsabilidad de naturaleza contractual de la promotora vendedora de la vivienda litigiosa ni en los preceptos del Código Civil relativos a la responsabilidad contractual; circunstancia ésta determinante por cuanto por virtud del principio de congruencia no cabe un examen de la cuestión litigiosa bajo el prisma de la responsabilidad contractual cuando la demandante no ha amparado en la misma la acción que deduce (Art. 218.1 LEC) ya que en tal supuesto si bien no se alteraría lo pedido sí se alteraría la causa de pedir, incurriéndose así en vicio de incongruencia y con manifiesta indefensión para la parte demandada. Señalado lo anterior cabe igualmente precisar el marco normativo aplicable, siendo éste el determinado por la LOE y no el Art. 1.591 del Código Civil, al ser la LOE norma especial y entrar el edificio en el que se ubica la vivienda de la actora en el ámbito de vigencia de dicha ley conforme a lo dispuesto en su Disposición Transitoria Primera y teniendo en cuenta lo que resulta de la escritura de compraventa otorgada por la actora y promotora demandada según la cual la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se otorgó el 15 de diciembre de 2006, y aunque en autos no obra la misma sí consta en la escritura de compraventa que el solar sobre el que se llevó a cabo la edificación se adquirió por los promotores el 24 de septiembre de 2004; luego, es evidente que la licencia de edificación es posterior a la entrada en vigor de la LOE. Por tanto, la acción deducida en la demanda ha de examinarse a la luz de la LOE, no siendo aplicables al caso de autos ni las cuestiones relativas a la responsabilidad contractual –no invocadas- ni las de la responsabilidad decenal ex Art. 1591 C.c.
Pues bien, dispone el Art. 17 de la LOE que “1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas: (...)
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
(...)”.
Los plazos expuestos constituyen plazos de
garantía o plazos dentro de los cuales han de manifestarse las deficiencias;
verificadas o manifestadas éstas, el plazo de prescripción se computa desde la
aparición de las mismas. Así, dispone el Art. 18 de la LOE:
“1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.”
Sentado que esta última salvedad no es aplicable, es lo cierto que la propia actora afirma en su demanda que los daños cuya reparación interesa se manifestaron o empezaron a aparecer “desde la entrega de la vivienda por la demandada”; entrega verificada a medio de escritura de compraventa otorgada el 25 de enero de 2007; luego, no cabe sino computar el plazo de prescripción de dos años establecido en el Art. 18 desde dicha fecha.
Pues bien, la primera constancia de reclamación por los daños existentes se recoge en el acta de la Junta General Extraordinaria de la comunidad de propietarios del edificio de autos celebrada en fecha 24 de mayo de 2010. Todos los demás actos de reclamación de los que existe constancia en estos autos son posteriores al de dicha fecha. En consecuencia, computando el dies a quo desde el 25 de enero de 2007 hasta que existe constancia de la primera reclamación el 24 de mayo de 2010 es evidente que transcurre con exceso el plazo de prescripción de dos años, lo cual forzosamente nos lleva a concluir que la acción ejercitada contra la promotora se halla, en efecto, prescrita, lo que por sí solo determina la desestimación de la demanda, al igual que ocurriría respecto del aparejador, si bien respecto de éste teniendo en cuenta que sólo es parte en virtud de intervención provocada por la demandada y que la actora no extiende contra el mismo su acción, con arreglo a la doctrina recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 26.09.2012 (EDJ 2012/217975) no cabría realizar respecto del mismo un pronunciamiento de condena ni de absolución.
Tercero.- En cuanto a las
costas, procede la imposición a la demandante de las causadas con su demanda
frente al PROMOTOR ;
FALLO
Que DESESTIMANDO la demanda
formulada contra PROMOCIONES....,:
1º.- Debo absolver y absuelvo a
PROMOCIONES .... de los pedimentos contenidos en la demanda, con
imposición a la demandante de las costas causadas por dicha demandada.
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