Continuamos con la línea de entradas relativas a Sentencias en Procedimientos de reclamación de vicios de construcción, ya sea en virtud de la LOE, como en este caso en aplicación del artículo 1591 Código Civil y acumuladamente la responsabilidad contractual.
Se trata de una reciente Sentencia de 19/02/2013 de los Juzgados de Vigo que resume perfectamente la doctrina sobre varios de los temas que se suelen tratar en una demanda de defectos constructivos, promovida por la Comunidad de
Propietarios Complejo Residencial .........., representada por el Proc.
Sr. Álvarez Pazos y asistida del Letr. Sr. Coladas
Guzmán-Larraya; contra Promotora..... S.L., representada por el Proc.
Sr. ................ y asistida del Letr. Sr. ..........................
El primer aspecto que quiero destacar es el de la excepción de falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad de Propietarios para representar los intereses de los propietarios de viviendas por los daños en elementos privativos; que si bien ha sido resuelta en innumerables ocasiones por el Tribunal Supremo, sigue siendo una constante en las contestaciones a la demanda de vicios de construcción.
La Sentencia que se cita lo resuelve del modo siguiente:
" SEGUNDO.
La cuestión de la falta de legitimación activa de la
Comunidad de Propietarios para accionar en cuanto a los defectos en
elementos privativos de los propietarios debe zanjarse en sentido
desestimatorio, con remisión a la profusa jurisprudencia que
otorga al presidente de la comunidad la legitimación para
accionar de forma conjunta en defensa de los intereses comunes y
privativos de los comuneros.
En
el caso de autos, la demandada se limita a argumentar que las
reclamación por daños en elementos privativos deben
deducirla los propietarios afectados, que en muchos casos ni siquiera
asistieron a la reunión de la Junta de Propietarios en que se
acordó y facultó al presidente para interponer acciones
judiciales, que es la documentada en acta de fecha 29 de junio de
2011 (documento nº 6 de la demanda).
De
forma reciente la STS de 1 de diciembre de 2010 zanja la cuestión,
con remisión a la jurisprudencia anterior (STS 18 de julio y
15 de noviembre de 2007, 8 de julio de 2003, entre otras), señalando
que las Comunidades de Propietarios, con la representación
conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo
13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación
"para demandar la reparación de los daños causados
tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble -
STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños
discriminación en punto a si los distintos
elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común,
pues tal cuestión queda reservada a la relación interna
entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de
septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones
del Presidente de responder de su gestión - SSTS de 15 de
enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad
de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991 -. En
definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las
facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a
los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le
autoricen, como así deduce la sentencia, ratificando los
argumentos de la del Juzgado sobre autorización de la Junta de
Propietarios para entablar acciones judiciales”.
Por
tanto, no se exige que sean los propietarios de las viviendas los que
reclamen la reparación de los defectos en sus elementos
privativos, sino que puede hacerlo la comunidad a través de su
presidente, siempre que en tal sentido venga autorizada por los
afectados. Se trata con ello de que el presidente no venga a
desconocer la voluntad de los afectados, prevaliéndose de su
mandato legal u orgánico."
La segunda cuestión relevante es el concepto jurisprudencial de ruina funcional, es decir la que supere la mera imperfección corriente; veamos cómo resuelve la sentencia citada:
" CUARTO.
Sentado cuanto antecede, no cabe duda de que las patologías
que se han estimado probadas en el fundamento de derecho anterior han
de incardinarse en el concepto de ruina desarrollado
jurisprudencialmente, por cuanto su generalización, ubicación
y carácter determinan una patología que excede de
cualquier imperfección corriente e impide a los usuarios del
inmueble el disfrute del mismo en las condiciones de habitabilidad
previsibles para toda vivienda; y en tal sentido son perfectamente
ilustrativas las fotografías aportadas en los distintos
informes periciales y los testimonios vertidos, pues al margen de la
generalización de defectos, el tema de entrada de agua
en los garajes, con afectación del foso de ascensores y del
espacio destinado a trasteros, con inutilización de tal
espacio, es particularmente grave.
La
sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de febrero 1986 resume la
línea jurisprudencial del concepto de ruina al sentar que
"según reiterada doctrina de esta Sala -sentencias de 20
de diciembre de 1985 y las que en ella se citan-, la responsabilidad
regida por el párrafo primero del artículo 1591 del
Código Civil abarca objetivamente a los "vitii in
aedificatione" originarios, siempre que se revelen dentro de los
diez años y si alcanzan la calificación de graves,
aunque el inmueble no quede convertido material o propiamente en
ruinas ni comprometida su estabilidad, conceptuándose vicios
graves todos aquellos defectos constructivos que por exceder de las
meras o simples imperfecciones entrañen una suerte de ruina
potencial que haga temer por su pérdida futura y aquellos
otros que hagan la edificación inútil para la finalidad
que le es propia -ruina funcional de las SSTS de 21 de abril de 1981,
8 de febrero de 1982 y 17 de febrero de 1984-, aunque la ruina así
entendida no afecte al edificio en su totalidad y se limite a una de
sus partes esenciales, afectando bien a su solidez o a su utilidad,
por cuanto la extensión del concepto se ha deslizado sobre las
dos líneas de equiparar solidez y utilidad exigiéndolas
de la totalidad y de cada una de sus partes”."
En
este sentido la casuística viene calificando como defectos
ruinógenos los siguientes: Agrietamientos, zonas de humedades
en techos, paredes y esquinas de las habitaciones, deterioro de
pinturas y escayolas, que han ido apareciendo progresivamente, así
como deficiencias en el asentamiento y en la cimentación
(S.TS. 25-6-1999); desperfectos generalizados en celosías de
balcones y fachada (S.TS. 19-10-1998); defectos en elementos como
tuberías y conducciones de chimeneas (S.TS. 30-1-1997);
deficiencias que acarrean humedades y filtraciones (S.TS.
10-11-1994); defectos en la cubierta del edificio consistentes en
humedades causadas por la defectuosa construcción de la
terraza (S.TS. 23-12-1991); progresivo deterioro de algunos de los
ladrillos integrantes de la fachada y cubierta del inmueble, derivado
de la exfoliación que padecen por su mala calidad (S.TS.
30-7-1991); desprendimientos de las placas o ladrillos de una fachada
(SS 3 marzo, 9 mayo y 30 septiembre 1983, 16 febrero 1985, 30
diciembre 1987 y 4 diciembre 1989), grietas y filtraciones de agua
(SS 3 y 29 marzo 1983) e inadecuada impermeabilización (SS 29
marzo 1983 y 17 febrero 1984)( S.TS. 15-10-1990); defectuosa
composición del mortero y falta de coherencia entre las
dilataciones del mismo y el tipo de suelo (S.TS. 13-7-1990);
defectuosa construcción de las fosas asépticas, por lo
cual se han ocasionado la inundación de sótanos y
ascensores (S.TS.10-7-1990); inundaciones y el embalsamiento en las
plantas bajas debido al asentamiento del edificio (S.TS. 7-7-1990); o
grietas en cerramientos exteriores (S.TS. 28-6-1990).
Para finalizar, se aborda la motivación de condena del Promotor, aunque no sea constructor, y que básicamente descansa en los siguientes argumentos:
" QUINTO.
La responsabilidad del promotor viene siendo examinada en atención
de criterios del propio beneficio en la actividad desarrollada con la
ejecución del edificio, y la contratación,
planificación y organización de la actividad del resto
de agentes intervinientes en la construcción. Como señala
la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de marzo 2006, “la
atribución de responsabilidad al promotor por los vicios o
defectos ruinógenos de la edificación ha sido
ampliamente examinada por esta Sala que tiene establecido que aunque
el promotor-vendedor no hubiera asumido tareas de constructor, no por
esto en los supuestos del art. 1591 del Código Civil, está
exento de toda responsabilidad, ya que la doctrina jurisprudencial,
al haber incorporado la figura del promotor inmobiliario al ámbito
de los responsables que por desfase histórico no contempla el
art. 1591, no ha dicho que sólo su responsabilidad proceda
cuando se declara la del constructor, pues se puede apreciar como
autónoma teniendo en cuenta que al ser el vendedor está
ligado a los adquirentes por los correspondientes contratos y como
tal asume el deber de entregar las cosas en condiciones de utilidad,
es decir, exentas de vicios constructivos que frustren su utilidad y
uso (sentencias de 2 diciembre 1994, 30 diciembre
1998, 12 marzo y 13 octubre 1999 y 11 diciembre 2003), señalando
la sentencia de 27 septiembre 2004 que el promotor tiene una eficaz y
decisiva intervención en el proceso edificativo, intervención
que es continuada y parte desde la adquisición del solar y
cumplimiento de trámites administrativos y urbanísticos
para la edificación hasta llegar a presentar en el mercado un
producto que debe ser correcto (sentencia de 21 marzo 1996), lo que
impone actividades de elección y contratación de
técnicos y constructores idóneos, actividades que
permiten su inclusión en el art. 1591, pues los derechos de
los adquirentes no decaen ni resultan desamparados por el hecho de no
haber contratado con los constructores, o por el hecho de no haber
puesto reparos en el momento de la recepción de las viviendas
o locales ya sus relaciones son exclusivamente con el promotor que es
quien lleva a cabo las obras con destino al tráfico y en su
beneficio, lo que contribuye a que los compradores confíen en
su prestigio profesional."
Un último apunte sobre la responsabilidad contractual del promotor, en tanto es vendedor de las viviendas promovidas:
" Por
su parte, la acción de responsabilidad contractual del art.
1.091 del CC por incumplimiento e inidoneidad de lo edificado y
entregado mediante su venta a terceros adquirentes, sólo
corresponde soportarla a la promotora de la edificación
demandada tal como se ha reconocido de forma invariable por la
doctrina legal (STS de 19 de mayo de 1998 ó 27 de enero de
1999) que desde esta doble posición, en yuxtaposición
con la acción por vicios en la edificación, sitúa
al promotor de un edificio en garante y responsable principal y
prioritario frente a los propietarios adquirentes de todo tipo de
deficiencias constructivas solidariamente con los demás
agentes intervinientes (SSTS de 9 de marzo de 1998, 19 de diciembre
de 1989, 8 de octubre de 1990, 1 de octubre de 1991, 8 de junio de
1992, 29 de septiembre de 1993, 25 de octubre de 1994, 20 de junio de
1995, 3 de mayo de 1996, 23 de diciembre de 1999 y 28 de mayo de 2001
, entre otras muchas).
Dicho
en otras palabras, la responsabilidad de la promotora-vendedora opera
dentro de uno y otro ámbito normativo en casos, como el
presente, de defectos y patologías sufridos en la obra
construida y transmitida en su beneficio con elección de los
técnicos y constructores que intervienen en la misma (STS de
13 de octubre de 1999), y aun cuando, en última instancia,
pudieron ser imputables a otros técnicos por ella contratada,
culpa "in eligendo" (STS de 10 de noviembre de 1999 ó
13 de mayo de 2002).
No
basta con decir, para explicar su diligencia, que contrató a
los técnicos adecuados; esa razón o argumento es
aceptable cuando se trata de un particular que, ajeno en actividad y
conocimientos, al proceso de construcción, contrata y
encomienda a otros la ejecución de una obra; pero no puede
asumirse, sin más, cuando se trata de promotora inmobiliaria,
que es un agente más en la construcción, por lo que la
prueba de su diligencia no puede agotarse en el mero hecho de
contratar a los técnicos -lo que corresponde al proceso propio
de su actividad empresarial- ya que además como empresario se
implica profesional y responsablemente en el proceso constructivo. "
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