VICIOS CONSTRUCCION: CARGA DE LA PRUEBA

De regreso tras el parón vacacional inserto el texto extractado de una nueva sentencia sobre vicios de construcción en la que se alegaba tanto la falta de legitimación activa como la inexistencia de vicios constructivos; debe considerarse que en este caso sólo han sido aportados informes periciales de parte, no pericial judicial pues el perito designado solicitaba una provisión de fondos que nos pareció excesiva.
 Así pués la dificultad de la prueba estaba en hacer valer el informe de la CPP sobre el de la empresa promotora constructora; atendiendo al criterio jurisprudencial  sobre la carga de la prueba en el art. 1591 cc, resulta que acreditado el vicio, le corresponde al promotor probar que no es debido a su responsabilidad.

 En este caso dan la razón a nuestro cliente, la Comunidad de propietarios.

Marín, 28 de junio de 2013

Vistos por mí, Doña Rosario Rodríguez López, Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 1 de Marín  y su partido judicial, los autos de Juicio Ordinario seguidos con el nº 534/11 ante este Juzgado en el que ha sido parte demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO ............, Marín, Pontevedra, representada por la Procuradora Dª Cristina Álvarez Cimadevila y asistida por el Letrado del Sr. Carlos Coladas-Guzmán Larraya, y parte demandada CONSTRUCCIONES ................... S.L., representada por el Procurador .....................................y bajo la dirección letrada de D. .........................,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Ejercita la parte actora acción de responsabilidad por vicios de construcción y a su vez la derivada del defectuoso cumplimiento del contrato. Afirma, en apoyo de su pretensión que el edificio  sufre numerosos defectos o vicios tanto en elementos comunes como privativos.

Frente a tal pretensión la promotora demandada, en síntesis, niega que el origen de los daños sean defectos de la construcción y, en su caso, de haber alguno niega que tenga carácter ruinógeno.

SEGUNDO.- En lo referente a la falta de legitimación activa del presidente de la comunidad demandante alegada en el trámite de conclusiones por la demandada – no alegado en el escrito de contestación y no fijado como hecho controvertido en el trámite de audiencia previa-, ha de señalarse, en cualquier caso, que es reiterado pronunciamiento de la Sala 1ª del TS, la que viene entendiendo que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - SSTS de 26 de noviembre de 1990 , 8 de julio de 2003 , 18 de julio y 15 de noviembre de 2007 , 21 de diciembre de 2010-.

En definitiva, la jurisprudencia "ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen" (STS 21 de diciembre de 2010). Así pues, cabe colegir que en lo que afecta a los propietarios en particular, en el caso de la discutida proyección de ese mandato representativo del Presidente sobre los intereses particulares, ha de tenerse en cuenta el principio general de que con ello está reportando unos indiscutibles beneficios a la Comunidad y a los comuneros, “salvo” que, en su caso, pudiera existir una oposición expresa o formal, para que en su nombre no pudiese proyectarse la defensa de esos intereses por dicho Presidente.

Dicho lo cual, no constando en el caso de autos oposición alguna a la reclamación judicial por el representante de la comunidad, dicho motivo no puede acogerse.

TERCERO.- En lo referente al régimen normativo aplicable al presente litigio, por la parte actora se alega la aplicación del artículo 1591 del CC a la edificación de autos habida cuenta que la solicitud de licencia tuvo lugar con anterioridad a la entrada en vigor de la LOE ( 6 de mayo de 2000 a tenor de la Disposición Adicional Cuarta).

Según la Disposición Transitoria primera de la Ley de  Ordenación de la Edificación 38/1999, lo dispuesto en esta ley será de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación a partir de su entrada en vigor y en estos autos, si bien no consta la fecha de solicitud de la licencia, según se desprende del escrito de la demanda, la licencia de obras al amparo de la cual se construyeron la edificación se concedió el día 1 de junio de 2000, por lo que cabe desprender el que la solicitud se hubiese realizado con anterioridad al 6 de mayo de 2000 y que por tanto resulte de aplicación el art. 1591 CC, resultando éste, por otro lado, hecho no controvertido.

La STS 4 de noviembre de 2002 declara: "(...) en materia de vicios ruinógenos incardinable en el art. 1.591 CC la doctrina de esta Sala distingue, junto a las hipótesis de derrumbamiento total o parcial (ruina física) y de peligro de derrumbamiento o de deterioro progresivo (ruina potencial), en las que destaca la quiebra del factor físico de la solidez, la denominada ruina funcional que tiene lugar en aquellos supuestos en que los defectos constructivos inciden en la idoneidad de la cosa para su normal destino, y por consiguiente se afecta al factor práctico de la utilidad, como exigencia, junto a la seguridad, de una adecuada construcción. Se aprecia la ruina funcional cuando los defectos tienen una envergadura o gravedad que exceden de las imperfecciones corrientes haciendo inútil o impropia la cosa para su finalidad de tal manera que tratándose de viviendas se impide la normal habitabilidad convirtiendo el uso en gravemente irritante o molesto".

Asimismo, y tal como viene a señalar nuestra Audiencia en Sentencia de 19 de junio de 2008, “habrán de comprenderse no sólo los casos en que se aprecie uno o más defectos que por su notable importancia afecten considerablemente a la habitabilidad del inmueble, sino también aquellos otros en que, por el número y generalización de los defectos, aun cuando considerados individualmente sean de menor relevancia, se llegue a ese mismo resultado. Es decir, la consideración de que se trata de defectos que exceden de las imperfecciones corrientes, que deban ser toleradas por el propietario o, a lo más, puedan ser objeto de reclamación al amparo de los artículos 1.101, 1.258 y concordantes del Código Civil, vendrá determinada ya por la notable gravedad del vicio en sí mismo considerado, ya por su generalización, pues en ambos casos el uso de la vivienda deviene "gravemente irritante o molesto" y se incide en esa ruina funcional. Y más recientemente, la STS 19 de octubre de 2006 proclama en la misma línea: "(...) la doctrina jurisprudencial, sobre el concepto de ruina, en proyección progresiva, entiende que la conforman todos aquellos vicios que impiden, y con ello también dificulten, el disfrute, la normal utilización y habitabilidad, por presentar un riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación, incrementándose con el transcurso del tiempo si no se adoptan oportunamente las medidas correctas y efectivas necesarias (SSTS de 13 de octubre de 1994, 7 de febrero y 5 de mayo de 1995 y 21 de marzo de 1996), y debe considerarse que a los compradores de las viviendas también les asiste el derecho de su uso con la tranquilidad que aporta una construcción correcta y no están obligados a soportar las inquietudes y desasosiegos que proporcionan estados edificativos imperfectos (STS de 18 de diciembre de 1999), amén de que la ruina funcional, en los supuestos de casas con viviendas destinadas a morada de personas físicas y sus familias ha de relacionarse con su derecho a disfrutar de la dignidad y adecuación convenientes y que la Constitución proclama en su artículo 47”.

Asimismo, la doctrina jurisprudencial (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de junio de 1993, 27 de junio de 1994, 21 de marzo y 24 de septiembre de 1996, 19 de mayo y 8 de junio de 1998, 27 de enero de 1999, y 2 de octubre de 2003), admite la compatibilidad de la acción por vicios de la construcción, con las de cumplimiento o resolución del contrato del artículo 1124 del Código Civil, o de incumplimiento o cumplimiento defectuoso del artículo 1101 del Código Civil, de tal modo que el perjudicado legitimado puede optar por la acción que considere más conveniente a sus intereses, pues en ningún precepto legal se exige plantear una con carácter preferente a otra.

En concreto, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que en el promotor-vendedor confluyen las responsabilidades derivadas de su doble condición de promotor, y por lo tanto responsable de los vicios constructivos, y de vendedor, obligado a la entrega de la cosa vendida conforme a lo pactado, en condiciones que permitan su uso, funcionalidad y conforme a la normativa establecida y en consecuencia responsable de su incumplimiento, con arreglo a las normas generales de las obligaciones y contratos, y en concreto los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, señalando el art. 1964 CC un plazo de prescripción de quince años.

CUARTO.- Efectuadas toda esta serie de consideraciones previas, resta ya descender al fondo de la presente litis y analizar el resultado arrojado por la prueba practicada.

Pues bien, ha quedado acreditado, a los efectos previstos en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de conformidad con lo previsto en el artículo 348 LEC, gracias al informe pericial acompañado con el escrito de demanda y a las explicaciones que sobre él fueron proporcionadas en el acto del juicio por su autor el Sr. Andrés Touceda Gómez, que la edificación presenta diversas deficiencias en sus elementos comunes y privativos que se manifestaron dentro del plazo de garantía previsto en el artículo 1.591 CC. El citado informe es lo suficientemente exhaustivo, detallado y pormenorizado para considerar existentes todas las deficiencias denunciadas; basta su simple lectura y visionado de las fotografías acompañadas, reforzado por las aclaraciones realizadas por el perito en el acto de la vista, para constatar la entidad de los defectos observados, su origen así como las actuaciones precisas para su reparación. Por el contrario, las aclaraciones que respecto de su informe llevó a cabo el perito Sr. ...................., carecieron, desde la inmediación judicial, de toda contundencia  y rotundidad, siendo demostrativas de una más que evidente parcialidad.

En definitiva y en atención a todo lo expuesto, la demanda debe estimarse totalmente frente a la demandada en su condición de promotora de la edificación y, como tal, obligada a la realización de todas las obras necesarias para la reparación y subsanación de los defectos y vicios constatados.

QUINTO.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puesto que la demanda ha sido estimada totalmente, procede condenar a los demandados a su pago.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

FALLO

Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Dª Cristina Álvarez Cimadevila, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO ......................., Marín, Pontevedra, DEBO CONDENAR Y CONDENO a CONSTRUCCIONES.......................S.L. a ejecutar las obras necesarias para reparar las deficiencias presentes en elementos comunes y privativos del inmueble en los términos indicados en el informe del Sr. Andrés Touceda Gómez que se acompaña con la demanda.

Se imponen las costas procesales a la parte demandada.