DEVOLUCION DE PLUSVALIA MUNICIPAL EN APLICACION DE LA STC 18/2021.

DEVOLUCION DE PLUSVALIA MUNICIPAL EN APLICACION DE LA STS 18/2021. En fechas recientes ha sido resuelta por el Tribunal Económico-administrativo

del Concello de Vigo, la reclamación interpuesta contra la desestimación presunta, por silencio administrativo, de la solicitud de devolución de ingresos indebidos por importe de más de 24.000 euros derivados del pago de la denominada Plusvalía municipal ocasionada por una transmisión mortis causa. El Tribunal económico ha acordado ESTIMAR la reclamación y ordenar la devolución de la plusvalía abonada por los clientes de nuestro despacho de abogados Coladas Rivas Arnaiz en base a la alegada jurisprudencia del Tribunal Constitucinal en sentencia 18/2021.

Coladas-Guzmán Y Rivas, Abogados anula RESOLUCION de orden de demolición por obras sin licencia en Vigo.

Coladas-Guzmán Y Rivas, Abogados anula RESOLUCION de orden de demolición por obras sin licencia en Vigo.

01.06.2022 | El equipo de abogados de Coladas-Guzmán y Rivas consigue anular la resolución que confirmaba una orden de demolición recaída sobre un inmueble en Vigo, por haber realizado obras de ampliación de una vivienda. El inmueble sobre el que recaía la orden de demolición se ubica en el municipio de Vigo. La Xerencia Municipal de Urbanismo, sin haber resuelto la solicitud de licencia para las obras, y tras haber contrastado que las mismas se habían ejecutado inició el correspondiente expediente de restauración de la legalidad urbanística, que terminó con la correspondiente orden de demolición de las obras. El Despacho recurrió la citada orden de demolición ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de Vigo y estos, han estimado nuestro recurso declarando nula la meritada orden de demolición. Esta sentencia aún no es firme, puesto que puede ser recurrida ante el Tribunal Superior de Justicia de Galicia.

ACUERDO DE APROBACION DE LA REVISION DEL PLAN XERAL DE ORNDENACION URBANA DE VIGO

El Pleno del Concello de Vigo en sesión de 26 de agosto de 2021 aprobó inicialmente el PXOM de Vigo. En esta entrada pretendo únicamente resumir los efectos suspensivos de la aprobación inicial, resulta ser una cuestión compleja, por lo que si necesita consejo puede contactar a través de este enlace: https://alegacionespxomvigo.com/ En primer lugar corto y pego el texto del acuerdo: Aprobar inicialmente o Plan Xeral de Ordenación Municipal de Vigo, na súa versión para aprobación inicial, datado en xullo do 2021 e asinado electrónicamente polo arquitecto director e coordinador D. Alfonso Revilla Díaz, que foi presentado polo equipo redactor en data 05.08.2021 co seu Estudo Ambiental Estratéxico, e que se completa co resumo executivo presentado o día 31.07.2021. Este acordo determina, por aplicación dos artigos 47.2 da LSG e 86.2 do RLSG e con efectos desde a publicación oficial do acordo, a suspensión automática do procedemento de outorgamento de licenzas naqueles ámbitos nos que as novas determinacións supuxesen a modificación da ordenación urbanística vixente, A dita suspensión, que terá unha duración máxima de dous anos, non afectará aos supostos previstos no artigo 86.3 do RLSG e extinguirase, en todo caso, coa aprobación definitiva do planeamento (artigo 47.2 da LSG). SEGUNDO. Abrir un trámite de información pública por un prazo de tres meses, mediante anuncio que se publicará no Diario Oficial de Galicia e nun dos xornais de maior difusión na provincia. A documentación sometida a información pública abarcará todos os documentos do expediente tramitado, incluídos o resumo executivo, o estudo ambiental estratéxico e un resumo non técnico do estudo ambiental estratéxico e estará tamén dispoñible na web municipal. TERCEIRO. Trasladar a documentación aprobada ao órgano autonómico competente en materia de urbanismo para que realice as consultas previstas no documento de alcance do estudo ambiental estratéxico, confira audiencia aos concellos limítrofes e solicite os informes sectoriais autonómicos preceptivos, que deberán ser emitidos no prazo de tres meses, transcorridos os que sen ser emitidos, entenderanse favorables. CUARTO. Recabar directamente os informes sectoriais preceptivos a emitir por Administracións distintas da autonómica, de conformidade coa normativa sectorial vixente e o anexo II, táboa 1 do RLSG.desde a publicación oficial do acordo. En segundo lugar, subo el enlace a la Certificación del acuerdo: http://xmu.vigo.org/docs/2021_REVISON_PXOM/PAF_2021_08_26.pdf PRIMERAS CUESTIONES: Efectos legales de la aprobación inicial. No son otros que los establecidos en el art. 47.2 LSG, es decir “a suspensión automática do procedemento de outorgamento de licenzas naqueles ámbitos nos que as novas determinacións supuxesen a modificación da ordenación urbanística vixente”. Y matiza el acuerdo: “co alcance previsto no resumo executivo, de acordo co apartado 4 do artigo 86 do RLSG.” Este artículo dice: “El documento en el que se recoja la suspensión incorporará un resumen ejecutivo, que deberá expresar, al menos, los siguientes extremos: a) En caso de que haya ordenación proyectada, delimitación de los ámbitos en los que esta altera la vigente, con un plano de su situación y determinación del alcance de dicha alteración. b) En su caso, los ámbitos en los que se suspenda el otorgamiento de licencias y la duración de dicha suspensión.” El resumen ejecutivo contiene 4 planos en el que compara la ordenación propuesta con la vigente, tomado como tal el PGOU de 1993, ( pero omitiendo el Instrumento de Ordenación Provisional), y el siguiente artículo 8: ÁMBITOS NOS QUE SE SUSPENDE A ORDENACIÓN OU OS PROCEDEMENTOS DE EXECUCIÓN OU DE INTERVENCIÓN URBANÍSTICA Conforme ao establecido no artigo 47.2 da LSG, o acordo de aprobación inicial da Revisión do Plan Xeral de Ordenación Municipal determina, por si só, a suspensión do procedemento de outorgamento de licenzas naqueles ámbitos do territorio en que as novas determinacións supoñan a modificación da ordenación urbanística vixente. Dos apartados precedentes deste documento conclúese que a desactualización temporal e a desadaptación normativa do planeamento vixente -Plan Xeral de Ordenación Urbana de 1993- motiva que as determinacións da presente Revisión do Plan Xeral de Ordenación Municipal, en si mesma efectuada no marco dun exercicio pleno da potestade municipal de ordenación, supoñan unha alteración da ordenación vixente en tantos e tan variados aspectos, que, en aplicación do establecido no artigo 77.23 da LSG, co acordo de aprobación inicial da Revisión do Plan Xeral, procede suspender o procedemento de outorgamento de licenzas de parcelación de terreos, edificación e demolición no conxunto do territorio do termo municipal de Vigo, agás naqueles ámbitos onde simultaneamente se cumpran as condicións do Plan Xeral de Ordenación Urbana vixente e as da Revisión do Plan Xeral de Ordenación Municipal aprobada inicialmente, nos seguintes termos: . En solo rústico, poderán outorgarse licenzas sempre que simultaneamente se cumpran as condicións do planeamento vixente e as do plan aprobado inicialmente, aplicando para o primeiro o establecido na Disposición Transitoria Primeira 2.d.) da LSG. . No solo de núcleo rural, sempre que simultaneamente se cumpran as condicións do planeamento vixente e as da revisión do plan aprobada inicialmente, aplicando para o primeiro o establecido na Disposición Transitoria Primeira 2.c ) da LSG. . No solo urbanizable, sempre que simultaneamente se cumpran as condicións do planeamento vixente e as da revisión do plan aprobada inicialmente, aplicando para o primeiro o establecido na Disposición Transitoria Primeira 2.b) da LSG. . No solo urbano, sempre que simultaneamente se cumpran as condicións do planeamento vixente e as do plan aprobado inicialmente, aplicando para o primeiro o establecido na Disposición Transitoria Primeira 2.a), da LSG. Igualmente poderán outorgarse licenzas nos seguintes ámbitos: . Nos ámbitos de ordenación que a Revisión do Plan Xeral incorpora como planeamento subsistente conforme ás Disposicións Transitoria Segunda, Terceira, e Cuarta, en tanto en canto acaden a súa consideración de solo urbano; e Disposicións Final Terceira, Cuarta, Quinta e Sétima da súa Normativa Urbanística, sempre que se cumpran as determinacións establecidas no seu planeamento coas modificacións e outras determinacións que, de ser o caso, estableza a Revisión do Plan. . No ámbito do Instrumento de Ordenación Provisional, aprobado en data 24.07.2019 ao amparo da Lei 2/2017 de 8 de febreiro, conforme á súa regulación, excepto no caso de que resultaran incompatibles coas determinacións da Revisión do Plan aprobada inicialmente por estar afectados por viais, zonas verdes, espazos libres, dotacións e equipamentos públicos ou en terreos afectados a sistemas xerais. Por último, poderán outorgarse: as licenzas que teñan por obxecto a realización de obras de mantemento, conservación e reforma, salvo no caso de obras de rehabilitación integral que sexan equiparables á reconstrución total do edificio non xustificadas en razóns de urxencia ou que supoñan un aumento do volume edificado; as licenzas de primeira ocupación, e os actos suxeitos ao trámite de comunicación previa cando se trate de obras ou actos para a implantación de usos ou actividades autorizados polo novo planeamento.. A suspensión de licenzas terá unha duración máxima de dous anos contando desde a devandita aprobación inicial, e en calquera caso extinguirase coa aprobación definitiva do planeamento. Resulta ser una cuestión compleja, por lo que si necesita consejo puede contactar a través de este enlace: https://alegacionespxomvigo.com/

COMPROBACION DE VALORES POR LA ADMINISTRACION TRIBUTARIA: UNA DE CAL Y OTRA DE ARENA.

 

El Tribunal Supremo en estos últimos meses nos da las pautas para recurrir con éxito las comprobaciones de valores relativas a la transmisión de bienes inmuebles.

UNA DE CAL...:

Doctrina jurisprudencial procedente que interpreta el artículo 57.1.e) de la LGT y el artículo 160.3 del Real Decreto 1065/2007.

El Tribunal Supremo en Sentencia 110/2021 de fecha 21 de enero de 2021 acuerda ratificar, mantener y reforzar la doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico.

En particular:

a) ha de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble;

b) La mera utilización de valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis, requiere una exacta identificación de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documentos públicos en que tales valores y las circunstancias que llevan a su adopción se reflejan, de acuerdo con lo que ha establecido el TEAC en el criterio que recoge la resolución impugnada en la instancia;

c) en los casos en que el heredero o contribuyente se haya sometido, en su declaración o autoliquidación, a los valores de referencia aprobados por la propia Administración cesionaria del tributo de que se trata, la motivación ha de extenderse a la propia necesidad de la prueba de peritos, correctora de tales valores y, además, al desacierto de la declaración del contribuyente en ese punto.

Y OTRA DE ARENA:

¿Cómo se determina la duración de los procedimientos de gestión tributaria en fase de retroacción?:

A efectos de fijar la fecha de caducidad del procedimiento, cuando se anula un primer acto por vicio formal al que ha de seguir una nueva y ulterior liquidación que subsane el vicio detectado.

A este respecto, el tribunal hace suyo el criterio esgrimido por la Comunidad Autónoma para oponerse al recurso de casación, que a su vez sigue la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2018 (rec. núm. 315/2017), en la que se recogen los criterios interpretativos sobre los artículos 104.1 de la Ley General Tributaria y 66.4 del Reglamento General de Revisión en Vía Administrativa, aplicables en este caso.

En esa línea, en supuestos como el que nos ocupa habría que diferenciar dos fases en el procedimiento de gestión iniciado para realizar una comprobación de valores.

La primera fase abarcaría el tiempo transcurrido entre el inicio del procedimiento y la fecha en la que haya tenido lugar el defecto formal que será determinante de la resolución anulatoria, momento que el tribunal identifica con la fecha del dictamen valorativo inmotivado que se acompañó y notificó con las propuestas de liquidación y no, como pretendían los recurrentes, con la fecha de recepción de la notificación de la primera liquidación, posteriormente anulada.

Dicho criterio se justifica en la sentencia porque, a pesar de que la anulación —como efecto de las infracciones legales—, en términos generales sólo es predicable de los actos finales susceptibles de impugnación —en este caso el acto de liquidación—, y no de los de trámite —como sería el caso del dictamen valorativo—, no parece lógica y razonable la merma prácticamente completa del plazo si el vicio formal se localiza en la resolución, como tampoco lo sería, salvo situaciones indeseables de abuso o contumacia, que el órgano decisor pudiera por sí solo integrar una motivación suficiente sin contar con el auxilio técnico de los funcionarios que deben sustentar tal motivación o asesorar sobre ella.

Por tanto, el lapso temporal calculado de la forma señalada habría sido el consumido en la primera fase del procedimiento.

Así pues, la segunda fase del mismo habrá de llevarse a cabo en el plazo de tiempo que resulte de restar del plazo de seis meses, el consumido en la primera fase.

A esos efectos, y con el fin de determinar las fechas inicial y final del citado segundo plazo, que habrá de ser computado para completar el plazo máximo de seis meses que determina la caducidad, son, respectivamente, la comunicación al órgano gestor de la resolución anulatoria, y la notificación de la nueva o segunda liquidación. Por tanto, no cabe considerar también incluido en dicho plazo —como pretendían los recurrentes—, el tiempo transcurrido desde las primeras propuestas de liquidación hasta la notificación de las primeras liquidaciones, posteriormente anuladas.

CONTRATO DE FIANZA: ABUSIVIDAD DE LA SOLIDARIDAD Y RENUNCIA A LOS BENEFICIOS DE ORDEN, EXCUSION Y DIVISION

 

CONTRATO DE FIANZA: ABUSIVIDAD DE LA SOLIDARIDAD Y RENUNCIA A LOS BENEFICIOS DE ORDEN, EXCUSION Y DIVISION.

En reciente sentencia de los Juzgados de Vigo se ha analizado la posible abusividad de la siguiente cláusula de garantía personal solidaria:

"En garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas de este contrato, los fiadores comparecientes prestan garantía personal solidaria, renunciando a los beneficios de orden excusión y división, de la totalidad de las obligaciones que el avalado contrae mediante el presente documento con ........, obligándose al pago de las cantidades que a su consecuencia resulten a favor de aquélla y que no hayan sido satisfechas por el socio avalado".

Al cliente de nuestro Despacho  le resulta de aplicación la legislación de protección de los consumidores , ya que la única relación acreditada con el obligado principal y con la relación contractual objeto de examen es ser familiar del avalado, por lo que su  intervención se presume que es la de ayudar, no la de ser socio o partícipe, 

A la vista del contenido del contrato que se ejecuta y, en concreto la cláusula cuya abusividad se denuncia, por su localización y los términos de la misma, resulta claro su contenido por lo que se considera superado el control de incorporación. Por lo demás, el artículo 8.2 LCGC, determina que  serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, estableciéndose en su art. 10, que "La renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula, siendo, asimismo, nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto".

Al ser la fianza solidaria se renuncia al beneficio de "orden", es decir, a la subsidiariedad prevista en el art. 1.822 CC, cuyo primer párrafo dispone que " por la fianza se obliga uno a cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste", operando las previsiones de la solidaridad que menciona el párrafo siguiente, que remiten a la disciplina de las obligaciones solidarias y mancomunadas de los art. 1.137 y ss CC. Renunciar al beneficio de excusión significa que no opera la previsión del art. 1.830 CC " el fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor", consecuencia de la responsabilidad patrimonial universal del art. 1.911 CC.Por último, al renunciar al beneficio de división ex art. 1.837 CC , la eventual responsabilidad de los fiadores no se distribuye entre todos ellos, sino que todos se convierten en deudores de la totalidad de la deuda. Pese a concurrir diversos patrimonios personales para responder de la deuda principal, el fiador que renuncia al beneficio de división no puede oponer que otros patrimonios, además del suyo,han de contribuir a responder de la deuda que se le exige.

En suma, el fiador solidario que renuncia a estos beneficios se convierte en deudor, y lo hace sin contraprestación alguna, no puede exigir que primero se persigan bienes de quien debe, ni repartir la garantía dada con los demás.

 Esta situación tan perjudicial se produce porque tenía una representación equivocada de lo que firmaba al constituir la fianza.

 La sobregarantía es bien conocida como cláusula abusiva, que en otros ordenamientos jurídicos conduce a la nulidad.

 Existe desequilibrio entre las partes, el deudor-avalista queda en peor situación, pendiente de la que se le reclame la deuda en caso de impago por el obligado principal. No consta acreditado que a la firma del contrato le fuera explicado a nuestro cliente lo que implicaba la renuncia a los beneficios de orden, excusión y división ni que fuesen negociadas con el avalista y a la ejecutante, como beneficiaria de tal contrato, correspondía la prueba al respecto conforme establece la doctrina del Tribunal Supremo.

En definitiva, no consta acreditado que por nuestro cliente llegara a negociar y entender dicha renuncia por lo que ha de entenderse que le fue impuesta sin posibilidad de influir en su contenido, por lo que ha de considerarse abusiva, en relación al mismo. Por lo tanto , si se declara respecto a ese  la nulidad parcial de la cláusula: "renuncia a los beneficios de orden, división y excusión" como inexistente, subsistiría el aval solidario que tampoco fue negociado, por lo que pese a la validez del Contrato de fianza, se considera abusiva y por tanto nula, respecto de la parte consumidora, el carácter solidario de la fianza y la renuncia de los beneficios de orden, división, y excusión.

Termina la sentencia DECLARANDO la validez del Contrato de Fianza, así como la NULIDAD por abusiva del carácter solidario de la fianza con renuncia a los beneficios de orden, división, y excusión, respecto de nuestro cliente.

SUSPENSION CAUTELAR DE DEMOLICION DE VIVIENDA ORDENADA POR LA APLU.

SUSPENSION CAUTELAR DE DEMOLICION DE VIVIENDA ORDENADA POR LA APLU.

 

En el recurso de apelación interpuesto por nuestro despacho Coladas-Guzmán Y Rivas contra el auto dictado por el Juzgado de lo contencioso-administrativo por el que se denegó la medida cautelar de suspensión de la resolución de la Agencia de Protección da Legalidade Urbanística por la que se ordena la demolición de una vivienda, por la sentencia del TSJ de Galicia No se aceptan los fundamentos jurídicos del auto recurrido en apelación, que han de entenderse sustituidos por los que a continuación se pasan a exponer.

Con carácter previo a la resolución del recurso el Tribunal dejó sentados los presupuestos generales para la adopción de las medidas cautelares, conforme a constante doctrina jurisprudencial.

“De conformidad con lo dispuesto en los Arts. 129 y ss. de la LRJCA la adopción de medidas cautelares en el proceso contencioso administrativo requiere que el recurso, de no otorgarse, pudiera perder su legítima finalidad, lo que significa que, de ejecutarse el acto, se crearían situaciones jurídicas prácticamente irreversibles haciendo ineficaz la sentencia e imposibilitando el cumplimiento de la misma en sus propios términos, no obstante, aún concurriendo el anterior presupuesto, puede denegarse cuando se aprecie que, de adoptarse, habría de producirse una perturbación grave de los intereses generales o de tercero, lo que, en definitiva, obliga a efectuar siempre un juicio comparativo de todos los intereses en conflicto. De conformidad con lo dispuesto en los Arts. 129 y ss. de la LRJCA la adopción de medidas cautelares en el proceso contencioso administrativo requiere que el recurso, de no otorgarse, pudiera perder su legítima finalidad, lo que significa que, de ejecutarse el acto, se crearían situaciones jurídicas prácticamente irreversibles haciendo ineficaz la sentencia e imposibilitando el cumplimiento de la misma en sus propios términos, no obstante, aún concurriendo el anterior presupuesto, puede denegarse cuando se aprecie que, de adoptarse, habría de producirse una perturbación grave de los intereses generales o de tercero, lo que, en definitiva, obliga a efectuar siempre un juicio comparativo de todos los intereses en conflicto.”

A continuación hace menció a la doctrina del T.C., con la siguiente cita:

“Así en términos realmente expresivos el T.C. tiene establecido que las mismas han de tender a asegurar la eficacia real del pronunciamiento futuro que recaiga en el proceso (ST. 14/1992 de 10 de febrero) pero como también advierte la jurisprudencia, con ocasión de la medida cautelar no cabe prejuzgar la cuestión de fondo, así en la St. de 16 de febrero Así en términos realmente expresivos el T.C. tiene establecido que las mismas han de tender a asegurar la eficacia real del pronunciamiento futuro que recaiga en el proceso (ST. 14/1992 de 10 de febrero) pero como también advierte la jurisprudencia, con ocasión de la medida cautelar no cabe prejuzgar la cuestión de fondo, así en la St. de 16 de febrero de 2001 (Ref. el derecho 2001/15513) señaló “…La apariencia de buen derecho… requiere, según reiterada jurisprudencia, una prudente aplicación, lo que significa que, en general, sólo quepa considerar su alegación como argumento de la procedencia de la suspensión cuando el acto o disposición impugnada haya recaído en cumplimiento o ejecución de una norma o disposición general previamente declarada nula o cuando se impugna acto o disposición idénticos a otros que ya fueron jurisdiccionalmente anulados…”.

Nos recuerda esta sentencia del TSJ de Galicia que para la adopción de las medidas cautelares en relación con la impugnación de acuerdos que imponen la demolición de construcciones, esta Sala, siguiendo el criterio reiterado del T.S.:

 

 “viene manteniendo que la adopción de la medida cautelar de suspensión exige que el recurrente acredite que la ejecución del acto haría perder su finalidad legítima al recurso porque la construcción constituye su domicilio habitual o la sede de su actividad profesional. Así lo señalamos, por ejemplo, y por citar resoluciones relativamente recientes en las siguientes:

St. de 24 de julio de 2019 (Recurso 4149/2019) en la que dijimos:

Debe recordarse que la Jurisprudencia ha señalado en reiteradas ocasiones que no procede la concesión de medidas cautelares respecto a resoluciones administrativas firmes que ordenen la demolición de edificaciones, toda vez que los perjuicios que se podrían ocasionar a la parte recurrente serían de naturaleza económica y por ello perfectamente resarcibles.

Igualmente ha señalado la Jurisprudencia que ese criterio general cede en aquellos casos en que la edificación sea la vivienda habitual de quien la solicite o se desarrolle en la edificación una actividad profesional, circunstancias ambas que deben acreditarse al menos indiciariamente por quien solicita la medida cautelar .

La razón de ser de esas excepciones tiene su fundamento legal en que, en esos casos, efectivamente, al margen de los perjuicios económicos que ocasionaría la no concesión de la medida en caso de que se dictase Sentencia estimatoria del recurso presentado, se causarían además otro tipo de perjuicios, difícilmente resarcibles, en caso de Sentencia estimatoria, con lo que el supuesto planteado, cumpliría el requisito legalmente establecido respecto a las medidas cautelares, acerca de que si no se concediesen, el recurso podría perder su legítima finalidad (Artículo 130 Ley 29/1.998 de 13 de julio reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ).

St. de 8 de julio de 2019 dictada en el Recurso 4123/2019, en la que afirmamos:

“…no cabe afirmar que la ejecución del acto administrativo comporte la pérdida de la finalidad del recurso, ya que no resulta irreversible la ejecución de la orden de demolición recurrida, ello por consecuencia de la compensación económica y la posible reconstrucción que pudiera hacerse al efecto en el caso de estimación del recurso contencioso administrativo.

Es cierto que en determinados supuestos de demoliciones la Jurisprudencia ha entendido que llevarlas a cabo podría determinar perjuicios de imposible o muy difícil reparación, asimilables a la pérdida de la finalidad legítima del recurso; pero se refieren, en lo relativo a viviendas, a las que constituyen el domicilio habitual del interesado. Aunque la finalidad legítima del recurso es preservar el efecto útil de la futura sentencia que se dicte (STS de 18.11.03), también debe tomarse en consideración el interés general que se derive de la ejecución o no del acto impugnado y en este caso existe una línea jurisprudencial unánime que propugna la relevancia de acreditar que la construcción a demoler es, bien el domicilio habitual del recurrente, o bien el emplazamiento donde realiza su actividad económica, supuestos en que procedería acoger la medida suspensiva (SsTS de 12.11.96 , 07.03.01 ó 01.04.02 ).

En la Sentencia de 23 de octubre de 2014, recurso 4346/2014, esta Sala y Sección recuerda el criterio general que viene sosteniendo de forma constante, con arreglo al cual y de conformidad con la doctrina establecida en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, la ponderación de los intereses en conflicto lleva a desestimar la pretensión cautelar de suspensión en relación con actos que resuelven expedientes de reposición de la legalidad urbanística y acuerdan el derribo de obras realizadas sin la preceptiva licencia o autorización, con determinadas excepciones (vivienda habitual que constituya el domicilio habitual del interesado o local en que desarrolle una actividad económica relevante que constituya su medio de vida). En este sentido cabe remitirse a diversas sentencias de esta Sala de 22 de mayo de 2014, recurso 4162/2014; STSJG de 7 de noviembre de 2013, recurso 4406/2013; STSJG de 25 de septiembre de 2014, recurso 4211/2014; o la STSJG de 24 de julio de 2014, recurso 4241/2014, entre otras.”

La sentencia que comentamos, aplicando los anteriores criterios al presente caso y alegado y acreditado que la vivienda de cuya demolición se trata constituye  lugar de residencia habitual, accede a la suspensión interesada, porque resulta evidente que en el presente caso al margen de la posible pérdida de la finalidad del recurso de llegarse a estimarse la demanda, se producen unos perjuicios de presente a los recurrentes ya que acreditaron que no cuentan con ninguna otra solución habitacional para cubrir sus necesidades, lo que determinó que el recurso fuera estimado y el auto recurrido revocado.

Pequeño arrendador: ¿está obligado a reducir la renta o a permitir un retraso o aplazamiento en el pago?

 

Pequeño arrendador: ¿está obligado a reducir la renta o a permitir un retraso o aplazamiento en el pago?

No está obligado legalmente, sin perjuicio de la conveniencia de negociar a fin de facilitar al inquilino  el cumplimiento de su obligación de pago de la renta, si éste está afectado por esta situación de crisis excepcional.

Veamos los siguientes supuestos:

Vivienda habitual del inquilino:


 Para los contratos que debieran terminar entre el 2 de abril de 2020 y el periodo que transcurra  hasta los dos meses siguientes desde la terminación del estado de alarma, el arrendatario tendrá derecho a pedir una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses. Las partes pueden llegar a un acuerdo. Esta prórroga afecta a todos los alquileres de vivienda habitual, no solo a los afectados por las situaciones de vulnerabilidad.

También le afecta la suspensión de los procedimientos sobre desahucios en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional.
Una vez que termine el estado de alarma y por lo tanto los Juzgados vuelvan a su actividad normal, en los procedimientos de desahucio relacionados con alquileres de vivienda se podrá ordenar una suspensión extraordinaria del lanzamiento o del procedimiento en el estado en que se encuentre, por un periodo máximo de 6 meses desde el 2 de abril de 2020.

Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad  como consecuencia de esta crisis, y le pide un aplazamiento temporal del pago de la renta, tendrá que contestarle en el plazo de 7 días.

 Puede aceptar la propuesta del inquilino, o puede proponer otra alternativa.

El Real Decreto-ley no le obliga a aceptar un aplazamiento o una condonación si no llegan a un acuerdo.
El inquilino que se encuentre en condiciones de vulnerabilidad podrá pedir un préstamo para pagarle la renta, (las ayudas están previstas para cubrir hasta 6 meses de renta).

Y qué se entiende por vulnerabilidad:

Sufrir una pérdida sustancial de ingresos ligada a una situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o reducción de jornada por motivo de cuidados, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. En el mes anterior a la solicitud, el conjunto de ingresos de la unidad familiar (el inquilino y su cónyuge o pareja de hecho inscrita más los hijos, todos residentes en la vivienda) no exceda de 3 veces el IPREM (más 0,1 IPREM por hijo o por mayores de 65 años, o más 0,15 IPREM por hijos en familias monoparentales). Para una pareja sin hijos el limite de ingresos es de 1.613,52 € brutos al mes. Con un hijo: 1.774,87 € al mes; con dos hijos: 1.936,22 € al mes. Si es monoparental con un hijo: 1.855,54 € al mes. El límite se aumenta a 4 o 5 veces el IPREM en caso de haber personas con determinado grado de discapacidad.

Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos que pague el arrendatario, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Que la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita esa vivienda habitual NO sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No cuentan las participaciones heredadas, ni los casos en los que se sea titular de una vivienda que no esté disponible por causa ajena a su voluntad o que no sea accesible para una persona de esa unidad de convivencia con discapacidad.

Enlace a las web de las ayudas autonómicas para el alquiler.