COMPRAVENTA DE VIVIENDA: CONTENIDO CONTRACTUAL DE LOS PLANOS

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, ha dictado recientemente Sentencia estimando la demanda promovida por el Despacho Coladas-Guzmán Rivas en defensa de los adquirentes de viviendas y en reclamación de responsabilidad frente a la vendedora por incumplimiento del contrato.

CONTENIDO CONTRACTUAL DE LOS PLANOS.

 Es evidente que la existencia de un plano es un dato objetivo, que cumple una finalidad informativa de primer orden, y es precisa una prueba contundente de constatación, también objetiva, de que lo que aparece en el plano no será ejecutado en esa forma.

  El plano y lo que mediante él se informa tiene contenido contractual, se incorpora al mismo, por ello, para ser desvirtuado es preciso que, con la misma precisión y claridad que se exigiría con la supresión de una cláusula escrita que formase parte del contrato, debe constar su modificación o desaparición.

No consta en autos prueba alguna que acredite que razones técnicas hubiesen impuesto la supresión de lo  proyectado, o que tal alteración hubiera sido producto de acuerdo entre promotora y compradores, ni hay prueba de que los adquirentes hubieran sido debida y oportunamente informados de la modificación, ni de que el plano a ellos proporcionado hubiese incorporado esa modificación.

APLICACION DE LA LEY DE VIVIENDA DE GALICIA.

 El edificio ha sido promovido por la demandada. Dado que su constitución tuvo lugar el 4-2-2004, es elemental deducir que las ventas tuvieron lugar a partir de este año, lo que supone que estaba entonces en vigor la Ley 4/2003, de 29 de julio, de Vivienda de Galicia; pues bien, en su art. 23 se decía en el apartado 1 que “celebrado el contrato de promesa de venta o de compraventa, la construcción de la vivienda y del edificio o conjunto inmobiliario en que, en su caso, se ubique la misma deberá ajustarse a las especificaciones contenidas en el proyecto de obra, sin perjuicio de las modificaciones que, por exigencias técnicas, sea necesario realizar durante el proceso constructivo.” En el apartado 2 establecía, por su parte, que “las modificaciones, salvo que sean consentidas expresamente por todos los compradores, en ningún caso podrán consistir en la supresión de servicios previstos, la imposición de nuevas cargas o gravámenes, la alteración de la distribución de espacios en elementos de aprovechamiento común o privativo, la creación de nuevos espacios constructivos, el cambio de naturaleza jurídica de algunos de los ya configurados o la constitución de ámbitos de comunidad, distintos de los contemplados en el proyecto técnico de obra, con edificios con los que se forme un complejo inmobiliario” (el precepto coincide en lo sustancial con el art. 20 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, actualmente vigente).

No cabe duda, pues, de que la construcción debía ajustarse a las características plasmadas en el proyecto, sin que la mera invocación del error en el proyecto pueda justificar el incumplimiento

Tampoco cabe hablar de ejercicio abusivo del derecho en quien pretende el cumplimiento del contrato de compraventa en todos sus extremos. No consta que en las ventas a los compradores se hubiere incorporado la advertencia de la supresión de servicios o instalaciones que aparecen en el plano que lógicamente sirve de guía e información de las características de la cosa comprada y de las instalaciones comunes, como tampoco consta, como ya hemos dicho, que el plano proporcionado contuviera esa modificación.