NATURALEZA RUINOGENA DE LOS VICIOS DE CONSTRUCCION

Una vez más, resulta de interés leer la argumentación jurídica de esta reciente, noviembre de 2014, Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede en Vigo, que aborda la legitimación del presidente y la definición de vicio constructivo en la que nuestro cliente la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEMANDANTE, obtiene a su favor el reconocimiento de la naturelaza ruinógena de los defectos de construcción reclamados.

Sobre la legitimación del presidente:

A lexitimación da Comunidade de Propietarios dunha edificación en réxime de propiedade horizontal –a través do seu Presidente-, tanto para reclamar polos vicios que afecten a elementos comúns como a elementos pivativos, aparece xurispriudencialmente proclama sempre, claro é, que non conste a oposición dalgún dos donos destes últimos, declaración que obedece, loxicamente, a unha unha interpretación ampla e flexible do instituo da lexitimación, adaptándoa a aqueles casos, como os dunha comunidadae en réxime de propiedade horizontal na que, polos numerosos titulares dos predios (como sucede no caso contemplado, de máis de cen) e as súas propias circunstancias persoais, ou xeográficas, por citar tan só algunhas delas, sería moi duifícil, cando non practicamente imposible obter a autorización expresa, específica e por escrito de cada membro da comunidade afectado pola ruina, para que a comunidade poidera realizar os seus lexítimos e non poucas veces perentorios dereitos.

E últimamente, e neste máis categórico sentido, proclama a recente sentenza de 11 de abril de 2014, no que agora ten interese que “tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma”.

Sobre el carácter ruinógeno de los defectos reclamados, ( no olvidemos que esta es la base de la fase probatoria y requiere de un especial cuidado en la formulación de las preguntas adecuadas a los técnicos intervinientes en el Juicio Oral):

O argumento esencial, afectante á cerna propiamente dita do asunto, invocado pola recurrente, consiste en negar a natureza ruinóxena dos vicios, ao afirmar, ora que estamos ante defectos de uso e mantenmento, ora que atopámonos ante meras imperfeccións correntes, menores e doadamente subsanables. Pois ben, a argumentación da parte é inconsistente, se contradí coa realidade e se opón a doutrina xurisprudencial sobre o concepto de ruina. E todo iso sen esquecer que a actora demanda non só ao abeiro do instituto daruina do artigo 1591 do CódigoCivil, senón tamén con fundamento na cualidade de vendedora da demandada, tal como quedou sentado -segunda acción para cuxo exercicio está autorizado o presidente da comunidade, de conformidade coas sentenzas do Tribunal Supremo, xa citadas, de 10 de maio de 1995, 18 de xullo de 2007, e 23 de abril de 2013.

Como proclama a sentenza do Tribunal Supremo de 15 de outubro de 2006, con cita da de 4 de novembro de2002 «en materia de vicios ruinógenos incardinable en el art. 1591 del Código Civil la doctrina de esta Sala distingue, junto a las hipótesis de derrumbamiento total o parcial (ruina física) y de peligro de derrumbamiento o deterioro progresivo (ruina potencial), en las que destaca el valor físico de la solidez, la denominada ruina funcional que tiene lugar en aquellos supuestos en que los defectos constructivos inciden en la idoneidad de la cosa para su normal destino, y por consiguiente afecta al factor práctico de la utilidad, como exigencia, junto a la seguridad, de una adecuada construcción. Se aprecia la ruina funcional cuando los defectos tienen una envergadura o gravedad que exceden de las imperfecciones corrientes haciendo inútil o impropia la cosa para su finalidad.» Ou en declaracións da sentenza de 25 de outubro de 2006 “el concepto de ruina (que no es un supuesto de saneamiento por vicios ocultos) no es el restrictivo que significa destrucción de la obra, sino uno mucho más amplio, el de ruina funcional que alcanza o bien a toda la construcción o bien a una parte o elementos de la misma, excediendo de imperfecciones corrientes. La doctrina de esta Sala es reiterada: lo que expresaron las sentencias de 4 de abril de 1978 y 8 de junio de 1987 se ha venido repitiendo una y otra vez; la doctrina que reiteradamente ha venido manteniendo esta Sala para perfilar el concepto de ruina, abunda en la idea de separarle de una interpretación literal, identificativa con el derrumbamiento de un edificio, para comprender en él aquellos graves defectos que hacen tener la pérdida del inmueble o le hagan inútil para la finalidad que le es propia, así como aquellos otros que por exceder de las imperfecciones corrientes, configuren una violación del contrato o incidan en la inhabilidad del edificio. Lo que significa que la ruina funcional configura una autentica violación del contrato y superador del significado riguroso y estricto del arruinamiento total o parcial de la obra hecha, tal como dijo la sentencia de 1 de febrero de 1988 y en el mismo sentido, la de 6 de marzo de 1990 (sentencia de 30 de enero de 1997)”.

En definitiva, o Tribunal Supremo segue un criterio amplo sobre o concepto de ruina, integrádose nesa institución aqueles defectos que non mirados na súa estricta individualidade, senón considerados globalmente, afecten significativamente á seguridade, habitabilidade e normal gozo das cousas, é dicir, das vivendas, locais e elementos comúnsdo edificio. Así, a sentenza de 12 de abril de 1988 aprecia como ruina potencial ou funcional “todos aquellos defectos que conjuntamente hacen inútil o, por lo menos, gravemente irritante o molesto el uso de las viviendas conforme a su natural y buscado de propósito destino al convenir la adquisición de las mismas”. Ou como deixa sentado a sentenza de 19 de outubro de 2006, apreciando a ruina, “ se trata de un edificio en el que, con independencia de la importancia que tiene cada uno de ellos, el conjunto de todos entraña indudablemente el concepto de ruina funcional”.

EL NUEVO PXOM DE GONDOMAR: CLASIFICACION DEL SUELO

EL NUEVO PXOM DE GONDOMAR.

CLASIFICACION DEL SUELO.

En la web del Concello de GONDOMAR, se puede consultar el PXOM en trámite, que consta de varios documentos y planos, entre los que debemos destacar los de ordenación del SUELO URBANO y del SUELO DE NUCLEO RURAL.

Como podemos observar la mayor parte de la superficie municipal está clasificada como solo rústico, un 84,23 %, y la práctica totalidade de este solo rústico es solo rústico especialmente protexido.

El solo urbano representa solo el 1,45 % de la superficie municipal, y el 82,68 % del solo urbano se considera consolidado, de tal modo que el 17,32 % restante tendrá la categoría de solo urbano non consolidado.

Los núcleos rurais ocupan una superficie de 1.000,58 hás, lo que representa el 13,44 % de la superficie municipal, la mayor parte de esta superficie corresponde a los denominados núcleos rurais complexos.

Es importante comprobar si la parcela de la que somos propietarios está bien clasificada, pues no es infrecuente comprobar que o bien siendo urbano consolidado ( solar), aparece incluida en un ámbito de planeamiento secundario, lo cual implica gestión, cesiones y reservas de vivienda protegida; o bien pudiendo defender con los métodos de cálculo aprobados por las instrucciones y circulares de la Consellería de Urbanismo que la finca está en SUELO DE NUCLEO RURAL, y por tanto edificable en determinadas condiciones, aparece clasificada como SUELO RUSTICO, y en ocasiones con algún tipo de protección, ya sea por la existencia de un cauce fluvial, masa arbolada, etc...

Es por tanto importante dedicarle tiempo y comprobar la correcta clasificación, y en su caso sugerir o alegar -según la fase del procedimiento- alternativas.

RESPONSABILIDAD PROMOTOR PERDIDA ALQUILERES

 LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, ha dictado recientemente Sentencia que estimando el recurso formulado por el Despacho Coladas-Guzmán Y Rivas, condena a la vendedora de una vivienda a indemnizar al comprador por la pérdida de alquileres causada por los vicios de construcción existentes en el edificio.

El demandante,  compró a la demandada una vivienda y la  arrendó por plazo de un año prorrogable hasta un máximo de cinco y una renta de 751 euros mensuales, además de los gastos de luz, agua y comunidad. Como consecuencia de las graves deficiencias constructivas de la vivienda que la hacían inhabitable, en enero de 2003 la inquilina resuelve el contrato.

El arrendador reclama de la demandada promotora el importe de la rentas y gastos de comunidad (pactados a cargo de la arrendataria) dejados de percibir como consecuencia de la resolución anticipada del contrato; la reclamación comprende desde el mes de febrero de 2003, es decir el siguiente a la resolución del contrato, hasta agosto de 2007 que sería la fecha en la que se agotarían los plazos de las sucesivas prórrogas estipuladas; el total pedido asciende a 47.140,50 euros.

La sentencia estima en parte la demanda condenando a la promotora demandada a indemnizar sólo hasta la fecha de expiración natural del contrato por el plazo de un año, con exclusión por consiguiente de las prórrogas establecidas en el contrato.

El arrendador recurre en apelación para que le sea reconocido, cual postulaba en la demanda, el pago debido de las rentas y gastos de comunidad no cobrados por la resolución del contrato, correspondientes a los meses del mayor periodo por él solicitado, es decir, hasta la fecha de expiración de la última prórroga del contrato. 

Lo que realmente determina el período indemnizable, a los efectos de lo que dispone el art. 1106 del CC, es aquel durante el cual el propietario arrendador se ve privado de la posibilidad de arrendar el inmueble como secuencia de los graves vicios constructivos, determinantes de la inhabitabilidad de la vivienda. Por lo tanto, hemos de comprobar en qué fecha fue arreglado el inmueble, pues solo a partir de ese momento era susceptible de volver a ser arrendado.

Basta con observar las fotografías para comprobar que en el estado que estas muestran, con esas graves y notorias deficiencias, no podía ofrecerse en arrendamiento, y tampoco sin reparar las causas que eran fuente del daño en la vivienda. Si ello ciertamente ocurre antes de consumarse los cinco años de las prórrogas concertadas, podrían no tomarse en cuenta los cinco años, salvo que hubiese prueba convincente de que el arrendatario tenía un firme propósito de agotar toda la vida futura del contrato. Pero si el arreglo de la vivienda no tiene lugar sino después de pasados los cinco años, no habrá inconveniente en admitir la integridad de la indemnización pedida, porque será razonable indemnizar por todo el tiempo que la vivienda no estuvo en condiciones de ser ofertada en el mercado.

COMPRAVENTA DE VIVIENDA: CONTENIDO CONTRACTUAL DE LOS PLANOS

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, ha dictado recientemente Sentencia estimando la demanda promovida por el Despacho Coladas-Guzmán Rivas en defensa de los adquirentes de viviendas y en reclamación de responsabilidad frente a la vendedora por incumplimiento del contrato.

CONTENIDO CONTRACTUAL DE LOS PLANOS.

 Es evidente que la existencia de un plano es un dato objetivo, que cumple una finalidad informativa de primer orden, y es precisa una prueba contundente de constatación, también objetiva, de que lo que aparece en el plano no será ejecutado en esa forma.

  El plano y lo que mediante él se informa tiene contenido contractual, se incorpora al mismo, por ello, para ser desvirtuado es preciso que, con la misma precisión y claridad que se exigiría con la supresión de una cláusula escrita que formase parte del contrato, debe constar su modificación o desaparición.

No consta en autos prueba alguna que acredite que razones técnicas hubiesen impuesto la supresión de lo  proyectado, o que tal alteración hubiera sido producto de acuerdo entre promotora y compradores, ni hay prueba de que los adquirentes hubieran sido debida y oportunamente informados de la modificación, ni de que el plano a ellos proporcionado hubiese incorporado esa modificación.

APLICACION DE LA LEY DE VIVIENDA DE GALICIA.

 El edificio ha sido promovido por la demandada. Dado que su constitución tuvo lugar el 4-2-2004, es elemental deducir que las ventas tuvieron lugar a partir de este año, lo que supone que estaba entonces en vigor la Ley 4/2003, de 29 de julio, de Vivienda de Galicia; pues bien, en su art. 23 se decía en el apartado 1 que “celebrado el contrato de promesa de venta o de compraventa, la construcción de la vivienda y del edificio o conjunto inmobiliario en que, en su caso, se ubique la misma deberá ajustarse a las especificaciones contenidas en el proyecto de obra, sin perjuicio de las modificaciones que, por exigencias técnicas, sea necesario realizar durante el proceso constructivo.” En el apartado 2 establecía, por su parte, que “las modificaciones, salvo que sean consentidas expresamente por todos los compradores, en ningún caso podrán consistir en la supresión de servicios previstos, la imposición de nuevas cargas o gravámenes, la alteración de la distribución de espacios en elementos de aprovechamiento común o privativo, la creación de nuevos espacios constructivos, el cambio de naturaleza jurídica de algunos de los ya configurados o la constitución de ámbitos de comunidad, distintos de los contemplados en el proyecto técnico de obra, con edificios con los que se forme un complejo inmobiliario” (el precepto coincide en lo sustancial con el art. 20 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, actualmente vigente).

No cabe duda, pues, de que la construcción debía ajustarse a las características plasmadas en el proyecto, sin que la mera invocación del error en el proyecto pueda justificar el incumplimiento

Tampoco cabe hablar de ejercicio abusivo del derecho en quien pretende el cumplimiento del contrato de compraventa en todos sus extremos. No consta que en las ventas a los compradores se hubiere incorporado la advertencia de la supresión de servicios o instalaciones que aparecen en el plano que lógicamente sirve de guía e información de las características de la cosa comprada y de las instalaciones comunes, como tampoco consta, como ya hemos dicho, que el plano proporcionado contuviera esa modificación.

DEMANDADOS EN SITUACION PROCESAL DE REBELDIA

DEMANDADOS EN SITUACION PROCESAL DE REBELDIA

CUANDO LA AUSENCIA DEL DEMANDADO EN EL PROCESO DIFICULTA LA PRUEBA DE LA DEMANDA.

 Respecto a la institución de la rebeldía procesal la misma se configura como  una situación "provisional" de ausencia jurídica del demandado en el proceso, subsanable mediante su personación en forma,  en cualquier momento, cualquiera que sea el estado dicho proceso, aunque sin retroceder las actuaciones si dicho estado lo permite.

Pero ello no implica, en principio, que la situación tenga reflejo en las cargas y posibilidades del actor, quien "debería encontrarse" en la misma posición procesal que si no existe rebeldía (aparentemente, más cómoda), porque la rebeldía al no significar allanamiento ni admisión de hechos (es una mera negativa "táctica"), ni implicar por (regla general) ficta confessio. Así se ha recogido lo anterior en el artículo 496.2 de la LEC: “La declaración de rebeldía no será considerada como allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda, salvo los casos en que la ley expresamente disponga lo contrario”. En efecto, la actora mantiene la carga de la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión, conforme al art. 217 L.E.C, y el Juez "conserva" la facultad de apreciarlos; aunque recordemos que el propio Tribunal Supremo matiza aquel principio general sobre la carga de la prueba a través de los principios de normalidad (S.TS. 24 de abril de 1987, 19 de julio de 1991), de flexibilidad en su interpretación (S.T.S. 20 de marzo de 1987, 15 de julio de 1988, 17 de junio de 1989) y facilidad probatoria (en función de la posibilidad probatoria de las partes), derivadas de la posición de cada parte en relación con el efecto jurídico pretendido.

Lo anterior da pie para considerar que, ante la rebeldía procesal, suele producirse una lógica reducción de la actividad probatoria a desplegar por el actor o una limitación de su auténtica naturaleza (la ausencia permanente puede impedir, por ejemplo, la confesión del demandado, el cotejo de letras; y, a la vez, la inactividad probatoria del demandado puede, dificultar la previa del actor. De ahí que no se pueda ser excesivamente riguroso en la valoración de las pruebas aportadas por el actor, porque la falta de los habituales medios probatorios (por ej., reconocimiento documento privado) se debe, precisamente, a la incomparecencia y/o inactividad del demandado. Exigir lo contrario supondría convertir la rebeldía no solo en una cómoda defensa, sino también, en una situación de privilegio para el litigante rebelde, con flagrante infracción del principio de igualdad, aquí, en la posición de las partes en proceso, constitucionalizado en el art. 14 de la C. E. ej.: la eficacia de la prueba quedaría en manos del demandado (rebelde), con notoria indefensión del actor. Una vez sentado lo anterior procede la valoración de la prueba en este procedimiento que se realizará en los fundamentos siguientes.

COMPROBACION DE VALORES: FALTA DE MOTIVACION

COMPROBACION DE VALORES: FALTA DE MOTIVACION 

Tras la entrada en vigor de la Orden de la Conselleria de Facenda de 28 de julio de 2011, los recursos económico-administrativos que anteriormente venían siendo estimados, deben ahora cuestionar la liquidación dimanante de la precedente comprobación de valores, efectuada mediante utilización de precios medios en el mercado ( artículo 57.1, c) LGT ), siendo habitual la resolución rechazando el TEAR sus pretensiones por entender que en el caso <<se incluye una correcta identificación del bien inmueble, una aplicación del precio medio que corresponde y una adaptación del mismo al caso concreto a través de los coeficientes singularizadores que determina la normativa técnica contenida en los Anexos de la Orden de la Conselleria de Facenda de 28 de julio de 2011>>.

La posterior demanda contencioso-administrativa debe alegar la falta de motivación de la comprobación de valores, la ausencia decomprobación personal de los particulares del inmueble y la aplicación genérica de los criterios de la Orden.

La mecánica configurada para la comprobación de valores mediante los precios medios de mercado se conforma alrededor de un valor básico, corregido mediante diferentes elementos que permitan adaptar el valor al caso concreto del inmueble a valorar, según resulte de los correspondientes anexos de la Orden; valor básico que viene predefinido, por lo que solamente precisa de comprobar la ubicación general del bien a valorar, adaptándolo de modo singular en función de las características concretas de éste, en función de los anexos II (exponentes de cultivo, lugar y acceso sobre el valor básico), V (relación de cultivos), VI (parroquias/lugares de Galicia) y VII (accesos de Galicia) de la Orden.

Pues bien, sobre tal particular, debemos afrontar si la aparente simplicidad del procedimiento y sus consecuencias revela de exigencia de motivación a la comprobación

Al estar ante la aplicación de "precios medios en el mercado" es evidente el carácter objetivo del medio de comprobación utilizado, razón por la que no es de extrañar tampoco la existencia de contribuyentes que no solo no se acogen al sistema indicado de comprobación de valores, sino que rechazan el resultado que la Administración obtiene con su aplicación, invocando la falta de motivación, entre otros, como instrumento de defensa.

No es dable presuponer que el legislador autonómico haya pretendido excluir en estos casos un mandato legal explícito, pues la "debida motivación" va más allá de la mera expresión de los medios y criterios empleados, tal como se sigue del artículo 134.3 LGT . Otra conclusión condenaría al contribuyente a la más completa indefensión, sobre todo si desea recurrir la liquidación practicada o, incluso, promover tasación pericial contradictoria.

Es precisa una labor de identificación del bien y adaptación singular del mismo a los precios medios de suerte que no puede mantenerse la mera aplicación automática de parámetros cuya utilización conduzca a una suma final, que es el resultado de la valoración

Por lo tanto, debe concluirse que se precisa una adecuada motivación desde el momento en que en la valoración concurran otros elementos que impliquen la específica singularización del bien a valorar, como determinadas particularidades del mismo, su situación, el proceso de consolidación de cultivo, elementos característicos de configuración y otros que, por su propia naturaleza, revelan una particular condición del bien a valorar en relación a otros similares o situados en el mismo entorno territorial. La observación personal del bien, y la motivación de la razón que apunta a unas condiciones singulares y no de otras se revela en estos casos imprescindible.

FALLAMOS

Que ESTIMAMOS el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la entidad mercantil.................... contra el acuerdo del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Galicia de fecha ................ 2012, dictado en la reclamación................., sobre liquidación en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, expediente número................ En consecuencia, declaramos que dicho Acuerdo es contrario a Derecho, anulándolo y haciendo lo propio con la liquidación de que trae causa.

FINAL DE LOS CONTRATOS DE RENTA ANTIGUA.

EL FIN DE ALGUNOS CONTRATOS DE ALQUILER DE LOCAL DE RENTA ANTIGUA.

La entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ha modificado importantes aspectos de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, así como determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

El acortamiento del plazo mínimo de duración y de la prórroga legal, la generalización del derecho del inquilino al desistimiento, la libertad en orden a establecer pactos de revisión de las rentas distintos de la simple aplicación del IPC interanual, la extinción del arrendamiento no inscrito  en caso de venta de la vivienda, y la posibilidad de pactar la renuncia a los derechos de adquisición preferente en todos los contratos, son algunas de las novedades contractuales.

En cuanto al procedimiento judicial de desahucio y/o reclamación de rentas, los cambios han logrado un acortamiento de plazos en la mayoría de los casos.

Pero quizá una de las consecuencias más importantes de la LAU de 1994 está por venir:

El día 1 de enero de 2015 finalizará el plazo de la prórroga de la mayoría de las rentas antiguas de los locales comerciales alquilados antes del 9 de mayo de 1985 .

En los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona física, el contrato se extinguirá, en térmimos generales, cuando el arrendatario se jubile o fallezca.

En los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona jurídica, el contrato se extinguirá el día 1 de Enero de 2015.

EXCEPCIONES:

La fecha de finalización de dicho contrato de arrendamiento se prolongaría cinco años más, es decir finalizaría el día 1 de enero de 2020, uando en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995 se hubiese producido el traspaso del local de negocio.

DERECHOS DEL ARRENDATARIO:

Una vez producida la extinción de los contratos a los que nos estamos refiriendo, el arrendatario podrá exigir una indemnización en determinados supuestos, y dispondrá de un derecho de preferencia en determinados plazos.